碧桂園：從規模之王到利潤之王

利潤是商業公司的終極目的，為股東創造回報是公司營運的直接要求。

於現在這個時點的房企而言，規模固然很重要，但在完成規模上的擴張之後，不改善盈利的規模都是耍流氓。現實情況是，只有少數房企才能夠掌握規模擴大後如何提升盈利這個命題。

以碧桂園為例，在前所未見的大規模三四線城市佈局之後，公司在2017年銷售額率先突破5000億元，成功登頂房企銷售額排行榜，成為名副其實的規模之王，並繼續蟬聯。

中報顯示，今年上半年碧桂園實現合同銷售額人民幣4124.9億元，同比增長42.8%，依然為房企之首。

在體量不斷擴大的同時，碧桂園也開始重視對利潤的把控。中報顯示，2018年上半年碧桂園錄得毛利約人民幣349.7億元，同比增長約104.6%；股東應占核心淨利潤約人民幣129.5億元，同比增長約80.2%。

碧桂園集團總裁莫斌在21日的業績發佈會上表示，公司將逐步進入“提質控速”新階段。“‘提質控速’是保證有質量的發展，寧可慢一點也要穩定，進入平穩健康持續發展的態勢”。

雖然規模已經不是碧桂園追求的主要目標，但從規模之王到利潤之王，碧桂園提質控速的戰略調整已經初露端倪。

NO. 1｜規模和利潤雙料王

受益於三四線城市的行情，碧桂園在最短的時間成為了房企銷售冠軍。

CRIC數據顯示，2015-2017年碧桂園分別實現合同銷售額人民幣1401.8億元、3090.3億元、5500.1億元，年複合增長率約為98%，相當於每年翻一番。

與此同時，公司的銷售額排名也一路從第七攀升至第三、第一，並且從此再未使頭名旁落。

8月21日，碧桂園在港發佈中期業績。中報顯示，碧桂園今年上半年實現合同銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，穩居房企銷售額榜首。

相比去年上半年，碧桂園今年上半年的銷售額增長了約1282.7億元，光半年同比的增量就相當於“再造”了一個千億房企。

而從橫向對比來看，碧桂園在規模上進一步拉大了和恆大、萬科之間的差距。

碧桂園、萬科、恆大合同銷售額（單位：億元）

2018H1

2017

碧桂園

4124.9

5500.1

萬科

3046.6

5239.0

恆大

3041.8

5131.6

數據綜合自CRIC及房企中報

從表格中我們可以看到，2017年房地產行業內頭部三家房企的銷售額相差並不大，排第一的碧桂園只比恆大多出368.5億元，高出恆大7.18%；而在

粗略折算，預計全年碧桂園的銷售額將拉開恆大超2000億元，規模龍頭的地位得到了進一步鞏固。

規模之外，在過去幾年，碧桂園的盈利能力受到外界普遍關注。東財choice數據顯示，碧桂園毛利率和淨利率在2015年觸底，分別為20.19%和8.58%，隨後在2016年、2017年穩步回升，於2018年中期分別達到26.5%和12.4%，迴歸行業平均水平，開始進入利潤釋放週期。

而從中期利潤來看，碧桂園的數字也得到了驗證：

碧桂園、萬科、恆大歸母淨利潤（單位：億元）

2018H1

2017

2018E

碧桂園

129.39

260.64

450

萬科

91.24

280.52

350

恆大

342^*

243.72

442^*

數據來自東財choice；預計2018年全年數據是根據2017年上、下半年的比例估算

*恆大上半年歸母淨利潤以半年預計淨利潤乘以65%權益比例估算

三家企業中，恆大尚未公佈2018年中報，尚無法得知歸母淨利潤的具體金額。恆大預計今年上半年淨利潤超520億元，不過這種爆發式增長可能是來自結算週期的調節，並不代表持續的常態。

在2017年，碧桂園的歸母淨利潤已經超過恆大約17億元。儘管2017年歸母淨利潤落後萬科約20億元，但在今年上半年，碧桂園的歸母淨利潤超過萬科約38億元。

去年碧桂園全年的歸母淨利潤是上半年的3.47倍，以此粗略估計，今年碧桂園的歸母淨利潤會達到450億元。

增速方面，根據中報，上半年碧桂園錄得毛利約人民幣349.7億元，同比增長約104.6%；股東應占核心淨利潤約人民幣129.5億元，同比增長約80.2%。

東財choice顯示，2016年、2017年，公司歸母淨利潤的同比增速分別為24.15%、126.31%。

在鞏固了規模上的優勢之後，從盈利的增速及質量來看，碧桂園淨利潤的大幅增長可能成為常態，在2018年完成從規模之王到利潤之王的轉變。

碧桂園中報顯示，公司利潤和核心淨利潤的增長受益於可確認收入物業的增加和平均售價增長等因素。

截至2018年6月30日止六個月，公司交付物業所確認收入的平均銷售價格為8846元每平方米，對比2017年同期6900元每平方米的均價增長了約28%。

平均售價的增長可能是來自於房地產市場整體的增長以及銷售結構的優化。注意到碧桂園的拿地策略已經有所改變，一、二、三、四線均衡佈局，優化區位佈局，確保每一塊地相對來說都是優質的土地，上半年一二線城市新增拿地代價佔權益拿地金額的40%。

而公開資料顯示，2018上半年公司新增土儲建築面積約8478萬平方米，同比增長66.8%，總代價約人民幣2242億元，同比增長32.9%，其中權益建築面積約為6008萬平方米，平均地價2387元/平方米，不到每平方米銷售均價的四分之一。

西南證券研報認為，考慮到公司銷售單價穩步提升而新增土地樓面價均低於2500元每平方米，未來毛利率增長趨勢或將延續。報告期末，公司已售未結轉貨值約7700億元，下半年預計交付2200億元，業績確定性強。

規模效應則是理解碧桂園盈利能力繼續改善的另外一個關鍵詞。

公司中報顯示，和去年同期相比，今年上半年銷售及管理費用與收入之比從9.5%下降至7.9%，而這有賴於體量穩定擴大之後帶來的規模效應。

具體來看，銷售及分銷成本與收入之比由去年同期的4.29%下降至今年的3.41%，行政開支與收入之比由5.19%下降至4.21%。

一直以來，碧桂園的成本控制都是頭部房企中比較優異的，尤其是從單個項目來看，可能要比萬科和恆大都要好上不少。

中信建投一份研報顯示，2016年碧桂園平均每個項目投入的銷售和管理成本在1697.0萬，而萬科平均每個項目投入的銷售和管理成本在1993.7萬，恆大單個項目投入的銷售和管理成本在4395.4萬。

值得注意的是，受宏觀經濟及稅率等因素影響，上半年碧桂園錄得對沖後的淨匯兌損失約人民幣4.11億元，同時，有效稅率在18 年上半年飆升6.7 個百分點至39.2％。

在成為規模和利潤雙料王之後，完全擺脫了速度重力的碧桂園，將比所有其他的房企更有優勢專注於質量的提升。

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關鍵字: 王到 規模 萬科集團