用腳走出的路，才是最真實的。實實在在調研的數據，才是最為可信的。
在我國，討論投資，不同類別，人群的響應比例截然不同。
討論一級市場的股權投資，響應者不到1%，討論大A股的投資(二級市場)，響應者30%，而只要討論到房價，則響應者紛紛，至少要高達80%。
為何？
相比於西方國家，我國從傳統的農耕文明，切換到當下的工業和互聯網文明歷時過短——西方國家用了200多年，我們僅用了3、40年。
農耕文明，土地、以及土地附屬物(住房)是老百姓安全感的最大依憑，而在歷史進程快速切換到工業和互聯網文明之後，對土地、以及住房的強烈滿足慾望，依然沒有任何改變——住房依然是個人安全感的最大依憑，依然是婚姻市場的關鍵門票，甚至，住房還是下一代人能否獲得更好教育的門檻(學區房)。
近期發佈的“2018中國家庭財富健康報告”顯示，我國城鎮居民家庭住房資產比重高達77.7%。這一數據，我認為是可信的，至少我的周圍朋友、包括我自己，基本是符合這一比重的。而且，“2018中國家庭財富健康報告”核算的資產基數是總資產、不是淨資產，我認為是極其不合理的，一個家庭真正的健康財富，只能是淨資產，你不能把負債也計算進去，將負債計入的資產，還稱得上是家庭健康資產(財富)嗎？
那麼，如果我將資產的基數，設定為家庭淨資產(總資產-負債)，那麼，近80%的城鎮居民家庭住房資產比重，就完全打不住了，我國至少有一半的家庭，其住房資產比重要遠遠大於100%。比如，一個家庭的總資產1500萬，住房資產1100萬(含負債700萬)，另有400萬的現金及股票等，那麼，請問，這個家庭的的住房資產比重是多少？
137%！稍微一核算，這個家庭減去負債的淨資產是800萬，而住房資產是1100萬，1100÷800=1.375——而這樣的家庭，在我國一二線城市並不鮮見，應該說，是極為常見的。
整個2018年，我都呼籲投資者，“非剛需，勿買房，實在要買，也是投公寓，不投住宅。”
為什麼？
事關房價的漲跌，有N個因素，貨幣政策啊，調控政策了，人均收入了，土地財政了，城市化了等等，不一而足。
就裡就不一一分析了，我想說的是，我國的房價，在過去20年，一直是透支在“城市化率”，否則，你很難理解，租金年回報率僅1%—2%的住宅，這麼多年，房價為什麼一直沒有明顯的回調。
過去20年，中國有全世界最多的人口，有全世界最多的人口遷移(向城市遷移)，有全世界最高的經濟增長速度，這就好比一個微觀層面的高成長股票，我們可以高溢價估值，40倍的PE、50倍的PE。但是，當這隻高成長的股票，進入到一個增長臨界點時，比如最近一年的騰訊股價，當下的中國樓市也是如此，中國經濟增長開始趨弱，中國的人口城市化率增速也已經趨弱，這時，住宅的高估值就不合理了，這時，此前依靠透支“城市化率”的房價，也必須要緩一緩了！
房價的緩一緩，趨勢是什麼？節奏是什麼？
我的判斷是，未來3年，整體至少要跌25%，節奏是從一線到二線、再到三四線的“輪動下跌”。
請注意，我所說的整體至少下跌25%，是結合匯率和通脹的，比如，未來3年，匯率貶值了12%，通貨膨脹了6%，而房價整體下跌了10%以上，那麼，這是符合我對未來3年房價走勢的判斷的。
重點談談未來3年房價調整的節奏。
討論下跌的節奏，我們先回顧下此前房價上漲的節奏，不扯過於久遠的，只說2015年下半年~2018年初——先是2015年中，北上深廣率先上漲，然後2015下半年，杭州南京廈門福州合肥成都跟進上漲，再然後是2016年底，武漢重慶長沙青島西安貴陽的房價開始萌動噴發，而到了2017年下半年，幾乎所有三線城市的房價也都開始上揚，最後是2018年的春節，就連90%以上的小縣城房價，也都開始了最後的補漲。
這就是房價上漲的節奏，整體遵循了“輪動上漲”的規律，在過去兩年半的時間內，我國房價的整體上漲，遵循了從一線特大城市到二線大城市、再到三四線小城市的規律。
漲也輪動，跌也必然輪動！
其實，在過去的一年半年時間內(2017年下半年至今)，剔除限價新房外，真實的二手房成交價，北上深一線城市的房價，整體已經有了明顯的下跌，跌幅15%—20%不等。
當然，有人會說，如果不是嚴格限購，一線城市的房價是不可能跌的，請打住，時間的玫瑰，會留住美好，也會帶來花刺——如果沒有嚴格限購，一線城市房價的上漲時長，或者還要再順延一些，但是，之後的下跌幅度，只會再大——畢竟，一線城市房價的安全閥(年租金回報率)，僅有1%—1.5%！
熱點二線城市房價的真實境況，在過去大半年，其實，也已經明顯在下跌，包括廈門、杭州、南京、福州、成都等，跌幅普遍在10%左右，這不僅僅是明跌——結合最近大半年普遍腰斬的二手房成交量，房價的陰跌也已開始蔓延。
接下來的2019年，一線城市和二線熱點城市的房價，整體還將再下跌一些，當然，相比過去一年半已經較大幅度下跌的一線城市房價，熱點二線城市房價的下跌幅度要更大一些，潛在的陰跌，也將正式轉為明跌——許多人，以2017年的市價掛牌一年多，連看房的都沒有，最後只能降價出售了。
2019年，諸如武漢重慶長沙青島西安貴陽等之前的補漲型二線城市，其房價也將正式鬆動，事實上，過去幾個月，以我瞭解的、也曾持有多套房的重慶為例，房價已經明顯鬆動，我一套建面97平米重慶江北美利山樓盤的房子，2018年8月份賣出成交價近150萬，而同一個小區，還有一套104平米的房子，現在市場掛牌價146萬，居然久久不能成交。
而2019年之後的2020和2021年，房價下跌的節奏，將正式從一線、二線大城市，全面切換到三四線中小城市——從中長期看，三四線中小城市的住宅，是最最沒有投資價值的。
資產價格的漲跌，永遠是輪動的，不僅是國內，國外也是。比如，最近兩三年特別熱的東南亞地產，在過去三年，泰國曼谷、印尼雅加達、越南胡志明、菲律賓馬尼拉房價普漲50%—80%之後，2018年柬埔塞金邊的房價，也已正式進入補漲之路《2018房價漲幅全球第1，這座城市到底憑什麼？》。
時間有遠近，萬物終歸均衡！
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