用脚走出的路，才是最真实的。实实在在调研的数据，才是最为可信的。
在我国，讨论投资，不同类别，人群的响应比例截然不同。
讨论一级市场的股权投资，响应者不到1%，讨论大A股的投资(二级市场)，响应者30%，而只要讨论到房价，则响应者纷纷，至少要高达80%。
为何？
相比于西方国家，我国从传统的农耕文明，切换到当下的工业和互联网文明历时过短——西方国家用了200多年，我们仅用了3、40年。
农耕文明，土地、以及土地附属物(住房)是老百姓安全感的最大依凭，而在历史进程快速切换到工业和互联网文明之后，对土地、以及住房的强烈满足欲望，依然没有任何改变——住房依然是个人安全感的最大依凭，依然是婚姻市场的关键门票，甚至，住房还是下一代人能否获得更好教育的门槛(学区房)。
近期发布的“2018中国家庭财富健康报告”显示，我国城镇居民家庭住房资产比重高达77.7%。这一数据，我认为是可信的，至少我的周围朋友、包括我自己，基本是符合这一比重的。而且，“2018中国家庭财富健康报告”核算的资产基数是总资产、不是净资产，我认为是极其不合理的，一个家庭真正的健康财富，只能是净资产，你不能把负债也计算进去，将负债计入的资产，还称得上是家庭健康资产(财富)吗？
那么，如果我将资产的基数，设定为家庭净资产(总资产-负债)，那么，近80%的城镇居民家庭住房资产比重，就完全打不住了，我国至少有一半的家庭，其住房资产比重要远远大于100%。比如，一个家庭的总资产1500万，住房资产1100万(含负债700万)，另有400万的现金及股票等，那么，请问，这个家庭的的住房资产比重是多少？
137%！稍微一核算，这个家庭减去负债的净资产是800万，而住房资产是1100万，1100÷800=1.375——而这样的家庭，在我国一二线城市并不鲜见，应该说，是极为常见的。
整个2018年，我都呼吁投资者，“非刚需，勿买房，实在要买，也是投公寓，不投住宅。”
为什么？
事关房价的涨跌，有N个因素，货币政策啊，调控政策了，人均收入了，土地财政了，城市化了等等，不一而足。
就里就不一一分析了，我想说的是，我国的房价，在过去20年，一直是透支在“城市化率”，否则，你很难理解，租金年回报率仅1%—2%的住宅，这么多年，房价为什么一直没有明显的回调。
过去20年，中国有全世界最多的人口，有全世界最多的人口迁移(向城市迁移)，有全世界最高的经济增长速度，这就好比一个微观层面的高成长股票，我们可以高溢价估值，40倍的PE、50倍的PE。但是，当这只高成长的股票，进入到一个增长临界点时，比如最近一年的腾讯股价，当下的中国楼市也是如此，中国经济增长开始趋弱，中国的人口城市化率增速也已经趋弱，这时，住宅的高估值就不合理了，这时，此前依靠透支“城市化率”的房价，也必须要缓一缓了！
房价的缓一缓，趋势是什么？节奏是什么？
我的判断是，未来3年，整体至少要跌25%，节奏是从一线到二线、再到三四线的“轮动下跌”。
请注意，我所说的整体至少下跌25%，是结合汇率和通胀的，比如，未来3年，汇率贬值了12%，通货膨胀了6%，而房价整体下跌了10%以上，那么，这是符合我对未来3年房价走势的判断的。
重点谈谈未来3年房价调整的节奏。
讨论下跌的节奏，我们先回顾下此前房价上涨的节奏，不扯过于久远的，只说2015年下半年~2018年初——先是2015年中，北上深广率先上涨，然后2015下半年，杭州南京厦门福州合肥成都跟进上涨，再然后是2016年底，武汉重庆长沙青岛西安贵阳的房价开始萌动喷发，而到了2017年下半年，几乎所有三线城市的房价也都开始上扬，最后是2018年的春节，就连90%以上的小县城房价，也都开始了最后的补涨。
这就是房价上涨的节奏，整体遵循了“轮动上涨”的规律，在过去两年半的时间内，我国房价的整体上涨，遵循了从一线特大城市到二线大城市、再到三四线小城市的规律。
涨也轮动，跌也必然轮动！
其实，在过去的一年半年时间内(2017年下半年至今)，剔除限价新房外，真实的二手房成交价，北上深一线城市的房价，整体已经有了明显的下跌，跌幅15%—20%不等。
当然，有人会说，如果不是严格限购，一线城市的房价是不可能跌的，请打住，时间的玫瑰，会留住美好，也会带来花刺——如果没有严格限购，一线城市房价的上涨时长，或者还要再顺延一些，但是，之后的下跌幅度，只会再大——毕竟，一线城市房价的安全阀(年租金回报率)，仅有1%—1.5%！
热点二线城市房价的真实境况，在过去大半年，其实，也已经明显在下跌，包括厦门、杭州、南京、福州、成都等，跌幅普遍在10%左右，这不仅仅是明跌——结合最近大半年普遍腰斩的二手房成交量，房价的阴跌也已开始蔓延。
接下来的2019年，一线城市和二线热点城市的房价，整体还将再下跌一些，当然，相比过去一年半已经较大幅度下跌的一线城市房价，热点二线城市房价的下跌幅度要更大一些，潜在的阴跌，也将正式转为明跌——许多人，以2017年的市价挂牌一年多，连看房的都没有，最后只能降价出售了。
2019年，诸如武汉重庆长沙青岛西安贵阳等之前的补涨型二线城市，其房价也将正式松动，事实上，过去几个月，以我了解的、也曾持有多套房的重庆为例，房价已经明显松动，我一套建面97平米重庆江北美利山楼盘的房子，2018年8月份卖出成交价近150万，而同一个小区，还有一套104平米的房子，现在市场挂牌价146万，居然久久不能成交。
而2019年之后的2020和2021年，房价下跌的节奏，将正式从一线、二线大城市，全面切换到三四线中小城市——从中长期看，三四线中小城市的住宅，是最最没有投资价值的。
资产价格的涨跌，永远是轮动的，不仅是国内，国外也是。比如，最近两三年特别热的东南亚地产，在过去三年，泰国曼谷、印尼雅加达、越南胡志明、菲律宾马尼拉房价普涨50%—80%之后，2018年柬埔塞金边的房价，也已正式进入补涨之路《2018房价涨幅全球第1，这座城市到底凭什么？》。
时间有远近，万物终归均衡！
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