社科院：一二線城市房價上漲動力與下跌壓力並存

近日，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組、住房大數據聯合實驗室，發佈了《中國住房市場發展月度分析報告》。報告在2018年12月大數據房價指數（BHPI）監測分析的基礎上，結合了項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究。報告顯示，2018年12月，142個樣本城市房價平均環比下跌0.68%，環比跌幅比上月收窄0.08個百分點。房價環比下跌的城市為105個，比上月減少2個，環比上漲城市37個。另一方面，2018年12月，10大重點城市二手住房成交量指數為110.22，比上月增長5.6%。近2月重點城市住房成交量隨著價格下降而放大，表明房地產市場基本面較為穩健，潛在的住房需求仍然比較旺盛。

房價下跌速度總體趨於緩和，重點城市住房成交量繼續回升

2018年12月全國房價下跌速度趨緩，下跌城市減少，房價總體實現穩中有降。大數據房價指數（BHPI）監測顯示，2018年12月，142個樣本城市房價平均環比下跌0.68%，環比跌幅比上月收窄0.08個百分點。房價環比下跌的城市為105個，比上月減少2個，佔樣本數的74%。環比上漲城市37個，佔樣本數的26%。全球經濟增長預期趨於悲觀，使得購房者觀望情緒增強；房地產調控政策保持了延續性與穩定性，部分開發商及住房投資者關於房地產調控轉向的預判一再落空，開始逐步降價售房；貨幣化棚改政策的調整，對二三四線城市房地產熱起到了降溫的作用。

在房價良性回調的同時，重點城市二手住房成交量繼續增大。大數據監測發現，2018年12月，10大重點城市二手住房成交量指數為110.22，比上月增長5.6%。近2月重點城市住房成交量隨著價格下降而放大，表明房地產市場基本面較為穩健，潛在的住房需求仍然比較旺盛。在價跌量增的背景下，不僅市場整體風險可控，而且居民購房負擔有所減輕，房地產調控取得了預定的效果。重點城市成交量的放大表明住房市場處於良性調整狀態，這也為進一步完善住房市場體系和住房保障體系、構建房地產市場健康發展長效機制提供了有利條件。

十大城市二手住房成交量指數（2017年1月=100）

注：十大城市的樣本為北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州、重慶。

一二線城市房價下跌速度顯著減緩，房價下跌城市略有減少

2018年12月，一二線城市房價總體繼續向下調整，但房價下跌速度顯著減緩，下跌城市也有所減少。

大數據房價指數（BHPI）監測顯示，2018年12月，一線城市房價環比平均下跌0.308%，環比跌幅比上月收窄1.6個百分點。除深圳環比止跌微漲0.42%外，另3個一線城市繼續下跌。其中廣州環比微跌0.12%，北京環比小幅下跌0.82%，上海環比小幅下跌0.71%。

與上年同期相比，2018年12月一線城市平均同比下跌1.237%。其中上海同比下跌11.28%，北京同比上漲0.17%，深圳同比上漲1.42%，廣州比上漲4.74%。

大數據房價指數（BHPI）監測顯示，2018年12月，準一線城市房價環比平均下跌0.995%，環比跌幅比上月收窄0.925個百分點。除蘇州止跌微漲0.87%外，其它準一線城市均繼續下跌。重慶、杭州等城市環比跌幅有所收窄。

大數據房價指數（BHPI）監測顯示，2018年12月二線城市房價平均環比下跌0.701%，環比跌幅比上月收窄0.737個百分點。除了瀋陽環比微漲外，其餘二線城市房價均有下跌，但下跌速度都趨於緩和。二線城市中，環比跌幅最高的青島，2018年12月環比下跌1.59%，環比跌幅比上月收窄1.45個百分點。

三四線房價總體繼續下調，同時下跌速度略有加快

大數據房價指數（BHPI）監測顯示，2018年12月，三四線城市房價平均環比下跌0.678%，環比跌幅比上月繼續擴大0.09個百分點。118個樣本城市中，下跌的城市為84個。下跌城市佔比71%，與上月大體持平。樂山、西雙版納、張家口、自貢、綿陽等三四線城市房價下跌速度相對較快。2018年12月，廊坊（燕郊）房價環比止跌回漲3.67%，但未來進一步走向仍有待觀察確認。

與一二線城市相比，三四線城市房價調整的背景有所不同。2017年下半年以來，部分一線城市已經經歷了一波房價調整，北京房價較2017年4月高點的最大跌幅曾接近20%，上海近一年房價下跌也達到12%左右。三四線城市2018年上半年正經歷了一波較快上漲，多數城市房價同比漲幅仍較高。由於目前才剛進入階段性調整，距離再次復甦仍需時日。

注：城市數據一般不包括下轄縣級市及縣；由於每月都將根據最新數據對所有指數進行重算與修訂，不同版本的指數可能會有細微差異，以最新版本為準；廊坊房價主要根據廊坊市燕郊板塊數據編制。

一二線城市房價上漲的動力與下跌的壓力並存

一方面，受全球資本市場動盪加劇、國內經濟增長預期調低及嚴厲的調控政策的影響，一二線城市房價短期仍存在一定的下降壓力；另一方面，一二線城市作為人口主要流入地和高端產業聚集區，住房供求矛盾在城市化階段長期存在，部分一二線城市如北京、上海、廈門等經歷了2017年以來的持續調整，房價下跌風險已經得到一定程度釋放。目前一二線城市房價上行主要受制於嚴厲的調控政策及複雜多變的外部經濟環境。一旦外部經濟環境有所改善，部分一二線城市樓市可能會率先緩慢回暖。

三四線城市房價短期以繼續向下調整為主線

三四線城市本身的住房投資投機需求較低，房價上漲主要受收入水平及人口吸引力偏低的制約。此外，三四線城市大多仍處於增量房市場的發展階段，當銷售不暢時，住房庫存將再度增加，並反過來進一步增強房價下降壓力。2017-2018年，受貨幣化棚改下沉至三四線城市、房價補漲等因素的影響，二三四線城市房價大都累積了不小的漲幅，房價客觀上也有階段性下調的需要。2019年貨幣化棚改政策的調整，對三四線城市房價上漲起到釜底抽薪的功效。住房銷量的下滑，將推動三四線城市房價的向下調整。

保持調控政策的延續性與穩定性，繼續抑制住房投資投機

在城市化大背景下，住房供求矛盾長期存在，“房住不炒”仍是新形勢下住房政策的前提。從防範風險角度看，高槓杆房地產投資投機導致的債務危機，是房地產市場風險的根源。要避免因短期的房地產市場調整而放棄對住房投資投機的管控，甚至出臺剌激或鼓勵購房政策。

限購、限貸等行之有效的住房投資投機需求管控政策，仍應保持相對穩定。對住房存量與人口的大數據監測分析顯示住房總量不足仍然是大城市住房市場的主要矛盾，住房需求管控政策沒有整體退出條件。但在“房住不炒”的前提下，可以根據市場形勢變化，對政策進行微調，使得房地產政策體系更為科學合理。

加強對各類信貸資金流向的管控，避免違規流入房地產市場。在針對實體經濟的金融支持力度增大的背景下，如何避免各類信貸資金變相流入房地產領域，防範房地產行業的融資槓桿與債務風險加大，也是當前宏觀政策所面臨的一個重要議題。