北京二手房價格下跌 為什麼新房價格逆勢上漲
1月11日下午，北京迎來2019年首場土拍。豐臺區花鄉郭莊村1518-L01等地塊進入拍賣場，被京投+郭公莊投資有限公司以37.2億元的價格拿下。該宗地塊經過19輪，京投聯合體以37.2億元，13.52%的溢價率，樓面價22915元/㎡。
這個地塊的信息在去年12月曾進行過公示，據公開資料顯示，該地塊，起始價32.77億元，建設用地面積約5.67萬平方米，建築控制規模約16.23萬平方米。其中，宅地容積率2.8，建設用地面積約4萬平方米，建築面積約11.21萬平方米；商業建設用地面積約1.24萬平方米，建築面積約4.68萬平方米；教育建設用地面積約0.42萬平方米，建築面積3360平方米。
本次出讓宗地中本次出讓宗地除回遷安置房外，其餘居住用途全部建設普通商品住房，普通商品住房銷售均價不超過67702元/平方米，且最高銷售單價不得超過71087元/平方米。該地塊並不具備特別的地理優勢，位於西南四環科豐橋以南，豐臺總部基地以南地區，與大興區接壤，交通比較方便，距南四環也僅有1.4公里左右，往南是正在擴建的京良公路，在郭公莊地鐵站東北側，相距直線距離200米左右。
在剛剛過去的2018年裡，豐臺區共成功掛牌出讓”限競房“土地5宗，分佈於花鄉、盧溝橋和南苑，合計規劃建築面積逾70.4萬平方米，出讓金總額共226.4億元。這5宗地塊銷售限制均價在5.4萬元/平方米~6.8萬元/平方米之間，最高限價則在5.7萬元/平方米~7.1萬元/平方米之間。而本次出讓地塊商品住房銷售均價不超過67702元/平方米，且最高銷售單價不超過71087/平方米，與之前最高限價的白盆窯村地塊保持一致。花鄉白盆窯村2宗地塊在18年初以“共有產權房”形式掛出，但慘遭流拍。後轉為限價房地塊再度掛牌出讓，並於11月底分別以總價58.4億和70.2億，樓面價42941.81和44295.77元/㎡被中鐵置業和中鐵諾德拿下。
值得注意的是，這次拍賣的郭公莊地塊樓面價僅僅22915元/㎡，與附近的白盆窯地塊的44295.77元/㎡是接近一半的差距。但是，郭公莊地塊的售價卻是不降反升。這個每個項目承擔的回購和安置任務不同有關，但是，也反映了北京新房價格的一個趨勢。我們比較周邊的項目房價就可以知道，這個7.1萬元的房價確實是高了。
附近的京投銀泰萬科西華府銷售均價69339元/平方米；加來莊園銷售均價 62875元/平方米；萬科藍銷售均價 59200元/平方米。
以前北京有個說法是東貴西富北貧南賤，就是說越往南走，越不值錢。現在，其實不然，在十多年前，我曾寫過文章，提出觀點，就是北京房價在走平，就是說，城區的房價和郊區的房價會越來差距越小。當然有很多理由，現在看，確實是這樣了，郭公莊這樣地地方在十年前，都是遠郊區農村，現在的房價與城區三環附近的房價基本一樣了。這個情況，看來也與政府導向有關，北京二手房紛紛下調掛牌價格，新房的交易量也是暴跌，但是，新房價格卻還在穩步增長，這個情況，我們還是有點看不懂。【本文由“馬躍成” 賬號發佈20190112】
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