市場下行，政策密雲下，菏澤取消限售的政策變化，成為樓市密集關注和內心期盼的風向標，緊隨而至的衡陽“限價”取消，成為調控氣氛下第二個投石問路的城市，卻僅僅一天，就被叫停。下行壓力不止，政策暫無放鬆預期，萬科第一個喊出“活下去”後，資金能不能支撐房企活下去，成為關鍵。
房企富餘資金持續減少
所以萬科高喊“活下去”不是沒有道理的，
但是偏偏又是他還在大舉拿地。
為什麼都是他？難道萬科是個特別有錢的例外。
上下滑動
查看全表
萬科在保持和規模的同時權益銷售額也位居前列。但是實際銷售回款，並不盡如人意，實際銷售回款率位於TOP50房企倒數第10位。
自有資金並不充足，甚至在TOP50房企中，回款倒數，萬科是在無錫第一個高舉高打被業主維權大幅降價的房企，此時也就不難理解了。但資金鍊並不富足甚至緊張的萬科，為何還在拿地，而不是屯糧過冬。
如果不是自有資金特別富裕，
那是從什麼渠道獲取資金
2018年，房企主要資金來源，國內貸款50.9%、其他資金32.2%、自籌資金16.8%，利用外資0.1%，貸款成為房企獲取資金的主要來源，而該行為又主要與銀行發生借貸關係。而銀行開發貸針對房企資格要求有很高，其中就有內部的“白名單”，主要針對全國前30強房企。國有和大型房企就能夠從資金成本上獲取較大優勢，而中小房企極有可能會發生借不到錢的情況，自籌資金不足的情況下，就需要依靠民間信貸，資金成本從而處於劣勢，加劇企業發展和生存困難。
因此，市場未來兩級分化情況會加劇，
國有和大型房企，
會是倖存者偏差中的獲益者。
這樣我們就不難理解，萬科在高喊“活下去”的同時，還是需要忍痛咬牙，繼續拿地，擴大規模，保持市場份額，保持行業地位，來維持未來市場競爭中的優勢。
如果說中小房企很艱難，
而獲益者活的也不滋潤。
又是什麼信念支撐他們活下去。
2018年12月13日，中共中央政治局召開會議，分析2019年經濟工作。今年10月31日，研究經濟工作的政治局會議，兩次均沒有提到房地產。不聞不問的態度，也是一直態度，政策風向保持不變化，也是一種基調。能夠支撐房企繼續拿地發展的動力，如果不是由政策放鬆預期引起，那就應該是來自市場本身。
房地產雖然不是黃金了，
但也不至於是青銅，
白銀還是有的。
在萬科自有的研究中，對房地產市場的預判提出了兩個指標：
★ 居民部門利息保障倍數；
★ 新房名義市值佔據居民最大購買力比例。
據數據研究結論，當居民部門利息保證倍數高於1.5倍時，房價基本不會大跌。而當居民保障倍數達到臨界值，房地產市場泡沫破裂，還會伴隨另一個現象，就是新房名義市值佔據居民最大購買力比例通常高於80%。
房地產市場週期長期拐點遠未到來，
2019年怎麼活？
自市場進入2016年10月後，形成較為明顯規律的“W”形態週期，在政策週期中，隨著政策不斷的加碼，和時間週期的累計，對市場逐步產生抑制的蝴蝶效應。可以看到，次年市場反彈峰值，均不超過前一次市場週期肩值，市場明顯進入下行週期，但市場運行技術底部可見，2019市場短期內無崩盤可能，極大可能是在2019年1-2月市場探底回升後，形成低位窄幅震盪趨勢，反覆築底，最後方向選擇，需要有政策態度決定。
2019年上半年增加價格下行壓力，
下半年築底維穩。
2019年上半年延續2018的下行壓力基本成為定論，與2018年比較，其壓力除了來自於量成交走低後，還會隨之而來的價格下行壓力。目前全國主要城市面臨的是銷售放緩，銷售週期拉長，從目前局面來看，成交價格依然處於高位，未來成交量進入低位盤整後，價格也將會迎來向下調整預期。
一二線和三四線城市，將形成分化。
菏澤和衡陽的區別對待，看出了政策對待一城一策的決心，而政策環境，沒有態度就是維持現狀，也是一種態度。而此時一二線城市和三四線市場將會發生分化，一二線城市下半年後依靠城市本身容量可維持底部正常運營，而三四線將面對收割後的市場萎縮預期。
三四線城市收割後的市場萎縮，
才是真正寒冬。
而三四線城市此次熱度主要由棚改政策帶來，而貨幣化棚改政策收緊，棚改貨幣化目標接近完成，在2019年的棚改計劃中，購買棚改服務模式將被取消；對於新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程，而是要求以發行地方政府債券方式（棚改專項債）為主進行融資。而棚改專項債明確管控，不能想發就發了。一二線城市是三四線城市市場的風向標，而之間的傳遞需要有時間週期，如果說一二線城市2019年下半年開始，下行壓力將放緩，而此時此刻，三四線城市才會進入真正的寒冬。
閱讀更多 長沙克而瑞 的文章
