市场下行，政策密云下，菏泽取消限售的政策变化，成为楼市密集关注和内心期盼的风向标，紧随而至的衡阳“限价”取消，成为调控气氛下第二个投石问路的城市，却仅仅一天，就被叫停。下行压力不止，政策暂无放松预期，万科第一个喊出“活下去”后，资金能不能支撑房企活下去，成为关键。
房企富余资金持续减少
所以万科高喊“活下去”不是没有道理的，
但是偏偏又是他还在大举拿地。
为什么都是他？难道万科是个特别有钱的例外。
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万科在保持和规模的同时权益销售额也位居前列。但是实际销售回款，并不尽如人意，实际销售回款率位于TOP50房企倒数第10位。
自有资金并不充足，甚至在TOP50房企中，回款倒数，万科是在无锡第一个高举高打被业主维权大幅降价的房企，此时也就不难理解了。但资金链并不富足甚至紧张的万科，为何还在拿地，而不是屯粮过冬。
如果不是自有资金特别富裕，
那是从什么渠道获取资金
2018年，房企主要资金来源，国内贷款50.9%、其他资金32.2%、自筹资金16.8%，利用外资0.1%，贷款成为房企获取资金的主要来源，而该行为又主要与银行发生借贷关系。而银行开发贷针对房企资格要求有很高，其中就有内部的“白名单”，主要针对全国前30强房企。国有和大型房企就能够从资金成本上获取较大优势，而中小房企极有可能会发生借不到钱的情况，自筹资金不足的情况下，就需要依靠民间信贷，资金成本从而处于劣势，加剧企业发展和生存困难。
因此，市场未来两级分化情况会加剧，
国有和大型房企，
会是幸存者偏差中的获益者。
这样我们就不难理解，万科在高喊“活下去”的同时，还是需要忍痛咬牙，继续拿地，扩大规模，保持市场份额，保持行业地位，来维持未来市场竞争中的优势。
如果说中小房企很艰难，
而获益者活的也不滋润。
又是什么信念支撑他们活下去。
2018年12月13日，中共中央政治局召开会议，分析2019年经济工作。今年10月31日，研究经济工作的政治局会议，两次均没有提到房地产。不闻不问的态度，也是一直态度，政策风向保持不变化，也是一种基调。能够支撑房企继续拿地发展的动力，如果不是由政策放松预期引起，那就应该是来自市场本身。
房地产虽然不是黄金了，
但也不至于是青铜，
白银还是有的。
在万科自有的研究中，对房地产市场的预判提出了两个指标：
★ 居民部门利息保障倍数；
★ 新房名义市值占据居民最大购买力比例。
据数据研究结论，当居民部门利息保证倍数高于1.5倍时，房价基本不会大跌。而当居民保障倍数达到临界值，房地产市场泡沫破裂，还会伴随另一个现象，就是新房名义市值占据居民最大购买力比例通常高于80%。
房地产市场周期长期拐点远未到来，
2019年怎么活？
自市场进入2016年10月后，形成较为明显规律的“W”形态周期，在政策周期中，随着政策不断的加码，和时间周期的累计，对市场逐步产生抑制的蝴蝶效应。可以看到，次年市场反弹峰值，均不超过前一次市场周期肩值，市场明显进入下行周期，但市场运行技术底部可见，2019市场短期内无崩盘可能，极大可能是在2019年1-2月市场探底回升后，形成低位窄幅震荡趋势，反复筑底，最后方向选择，需要有政策态度决定。
2019年上半年增加价格下行压力，
下半年筑底维稳。
2019年上半年延续2018的下行压力基本成为定论，与2018年比较，其压力除了来自于量成交走低后，还会随之而来的价格下行压力。目前全国主要城市面临的是销售放缓，销售周期拉长，从目前局面来看，成交价格依然处于高位，未来成交量进入低位盘整后，价格也将会迎来向下调整预期。
一二线和三四线城市，将形成分化。
菏泽和衡阳的区别对待，看出了政策对待一城一策的决心，而政策环境，没有态度就是维持现状，也是一种态度。而此时一二线城市和三四线市场将会发生分化，一二线城市下半年后依靠城市本身容量可维持底部正常运营，而三四线将面对收割后的市场萎缩预期。
三四线城市收割后的市场萎缩，
才是真正寒冬。
而三四线城市此次热度主要由棚改政策带来，而货币化棚改政策收紧，棚改货币化目标接近完成，在2019年的棚改计划中，购买棚改服务模式将被取消；对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。而棚改专项债明确管控，不能想发就发了。一二线城市是三四线城市市场的风向标，而之间的传递需要有时间周期，如果说一二线城市2019年下半年开始，下行压力将放缓，而此时此刻，三四线城市才会进入真正的寒冬。
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