北京商報記者13日從多家機構獲得的數據顯示，2018年11月北京二手房市場延續低溫態勢，成交量低位小幅回升，均價連續三個月環比下跌，重回今年3月水平，市場成交節奏繼續放緩。而
在二手房成交量穩價跌背後，業主讓價幅度隨之擴大。因此有專家預測，北京二手房年末翹尾幅度有限。量：低位平穩
11月北京二手房市場仍在低溫平穩運行中。
麥田房產數據顯示，11月北京二手住宅整體網籤量為11203套，較10月上升26.2%，較去年同期上漲32.8%。從歷史長週期成交量走勢來看，當前市場處於較低位平穩階段。
北京商報記者查閱北京二手房市場過往成交資料瞭解到，2017年11月北京成交二手房8483套，今年10月的成交量為8879套，創2018年2月以來近8個月銷量新低。今年2月，北京二手房成交7361套。
來自貝殼研究院的數據也顯示，北京二手房11月成交量雖處低位，但存在小幅回升。根據貝殼研究院Real Data數據，11月北京二手房市場實時成交量結束下降態勢，環比小幅增加3.5%，同比增加3.6%，絕對量低於9月水平。成交的小幅回升使得可售庫存小幅下降，去化週期略微縮短，但兩者仍處2016年以來的高位上，去化仍舊較難。
值得注意的是，11月北京二手房交易節奏呈現繼續放緩態勢。從帶看成交比及成交週期來看，11月帶看成交比由84下降至77，帶看轉化率有所提高，但仍保持年內高位。買賣雙方成交週期環比分別延長6.3天和5.5天，達到了2017年以來歷史峰值，核心500盤快速成交率繼續下探至19.4%，市場成交節奏繼續放緩，成交難度繼續增大。
雖然11月北京二手房交易量相比10月有所回升，不過在麥田房產方面看來，市場需求實際上仍保持在一種理性平穩的狀態，並無明顯增加。
麥田房產分析認為，11月網籤數量之所以呈現一定提升，主要原因在於今年10月較為特殊，網籤量較低。一方面，10月國慶小長假導致了當月網籤量減少；另一方面，受北京“9.13”公積金新政刺激，市場需求在公積金新政推行前得到了集中釋放。並指出，從今年以來二手房交易量走勢來看，自5月份二手房達到交易小高峰之後，市場需求持續減少，目前市場交易量維持在較穩定水平，預計年底不會有明顯變化。
就12月二手房成交量問題，貝殼研究院與麥田房產方面的預測基本一致。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，當前市場供需繼續走低，又逢新房集中供應潮，預計年末市場反彈力度有限。
價：持續下調
與北京二手房11月成交量“量穩”相對的，是二手房成交均價的“價跌”。多方數據顯示，北京二手房11月成交價低位微增，均價繼續下跌。
根據麥田房產數據，就麥田成交均價來看，11月北京二手住宅價格環比下降3.1%，掛牌均價則環比略降0.6%。而回看上個月麥田的成交均價及掛牌價情況，10月二手住宅價格環比下降3.9%，掛牌均價環比微降1.3%。
貝殼研究院提供的Real Data數據顯示，在市場持續低溫以及低單價的大面積戶型佔比增加的結構性因素影響下，北京二手房成交均價已是連續三月環比下跌，跌幅結構性擴大，均價與今年3月水平接近。具體來看，9月-11月，北京全市二手房成交均價分別為61829元/平方米、61103元/平方米、59381元/平方米，環比降幅依次為2.2%、1.2%以及2.8%。
“均價的走低一方面是市場成交低迷，業主預期鬆動主動降價所致，13區中有12區均價環比下跌。另一方面也受結構性因素影響，10月以來單價相對較高的小戶型成交佔比連續兩月下降，導致成交套均面積環比持續擴大。11月套均面積擴大至82.7平，是2017年下半年以來最大值，均價在一定程度上被結構性拉低。”就北京二手房成交均價持續下調的情況，貝殼研究院分析如上。
此外，麥田房產方面還指出，伴隨著需求量低位平穩運行，二手房價格或將持續下調。
“從近幾個月北京二手房價格走勢來看，伴隨著交易量從小高峰迴落至平穩，掛牌價在下半年以來呈現出持續小幅降低的走勢，市場交易價格仍將繼續下降。”麥田房產首席市場分析師張葉松如是解釋道。
預期：業主讓價幅度擴大
實際上，在供需之外，北京二手房成交量的連續多月萎縮，已經對市場預期產生了明顯影響：一方面，購房者觀望情緒進一步蔓延，另一方面，已入市業主心理預期繼續鬆動，買賣雙方入市積極性進一步下降。
北京麥田成交房源價格監測數據顯示，11月買方整體議價幅度（客戶議價=成交價/最後一次報價-1）為-6.9%，較上月下滑1個百分點，11月客戶議價空間達2017年以來的最高水平。另外，在雙方議價中降價房源比例達到97%，和上月相比降價房源佔比繼續增加，尤其是高降價幅度的成交房源佔比繼續提升。
張葉松告訴北京商報記者，面對交易量平穩價格回落的市場，業主對房價預期繼續走低，降價幅度高於市場降幅的在售房源在市場上更容易成交。
市場預期不振、業主讓價幅度擴大，另有貝殼研究院相關數據可以佐證。
根據貝殼研究院Real Data數據，11月新增帶看客源量環比繼續下滑2.7%，自5月後已連續下滑6個月，核心500盤7天帶看比例依舊處年內低位。受市場需求低迷影響，調價中漲價房源佔比保持在調控後10%的低位上。業主報價延續7月以來的下跌態勢，11月環比下跌1.4%，跌幅略有擴大。議價空間繼續擴大至5.2%，處在2017年以來的高位上。
就當前北京二手房市場預期情況，許小樂向北京商報記者透露了更多細節。
“11月北京二手房新增供需於低位環比雙降，新增房源及客源量環比分別下滑13.7%和2.6%，其中新增房源降幅明顯擴大。線上數據亦顯示購房者入市積極性不強，掌上APP獨立訪客數UV及頁面瀏覽量PV保持在2018年3月以來低位。”
此外許小樂指出，年末北京新房集中入市，11月入市限競房及共有產權房逾6500套，在一定程度上會分流二手房需求。“預計年末北京二手房市場翹尾幅度不大，全年二手房成交量15萬-15.5萬套，全年均價同比下跌4%左右。”
完
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