2018年10月24日，法制晚報知名視頻直播欄目《法律大講堂》推出最新一期節目，本期嘉賓是資深房產律師梁雪冬，梁雪冬律師受邀走進法制晚報直播間，就“小區業主囤購車位高價轉賣”事件相關的法律問題進行了深入而精彩的解讀，超過15萬名網友在線收看了這場直播。
新聞背景
近日，長沙某小區有業主反映，該小區女業主吳女士一人豪擲近600萬買下小區內133個車位,加裝地鎖後，加價在小區業主群中售賣，不僅將這些車位以高出原價兩至三萬元的價格賣出，而且只賣不租，這讓其他業主難以接受。
小區業主認為吳某此舉影響了其他業主的利益。對此，當地房地產聯合調查小組查實後表示，該項目車位銷售無違反長沙市房地產相關調控政策行為，如果業主認為個人權益受到損害建議走司法途徑解決。
吳女士高價轉賣車位的行為是否合法呢？梁雪冬律師表示，根據《物權法》規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。業主指的是一個群體，而不是某一個人。
“吳女士的行為首先是侵害了其他業主的權利，車位是一個生活必需品，吳女士一次性購買大量車位，會導致其他業主沒有車位可用，給他們的生活帶來了不便。”梁雪冬律師表示，長沙市規定一個家庭只能買一個車位，如果想買第二個，必須經過備案申請。目前得知的消息是住房保障局聯合調查組調查時，發現這個車位沒有產權，沒有產權的車位不在這個規定的範圍內。
梁雪冬律師介紹道，我國的車位一共分為三種。一種是有產權證的車位，是開發商在開發樓盤時自留的規劃，沒有收取業主的公攤費，開發商有權出售給業主。
另一種是開發商在售房時已經把車位的公攤費加在了房價裡，業主買房的費用包含了公攤費，這種車位或車庫就沒有產權證，開發商只擁有租賃的權利，沒有銷售的權利。
第三種是人防車位，是政府要求開發商必須建設的配套設施，根據我國《人防法》規定，人防是戰爭時候為了保障人員、物資、作戰指揮等設立在地下的獨立建築。人防車位不允許出售，既不屬於開發商也不屬於業主，在和平時期可以給業主使用，發生戰爭或自然災害時，首先要滿足政府和戰爭的需要。
“吳女士轉賣的車位沒有產權證，因此她沒有權利出售。”梁雪冬律師表示，《物權法》規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。吳女士既不是開發商，也不能代表開發商，只是個人投資的行為，那麼她只售不租的行為是不受法律保護的，沒有產權證也就意味著無法進行變更，這對買受人來說也是沒有保障的。 如果吳女士購買的是人防車位，將來國家還可能收回，人防車位的租賃期不能超過三年，也無法進行買賣。
開發商將大量車位銷售給同一個業主的行為是否合法呢？梁雪冬律師表示，這種行為侵犯了其他業主的權利，《物權法》規定，開發商應當首先滿足業主的需要。
梁雪冬律師分析了開發商在實際運作中出現這種情形的兩種可能性，第一種可能性是開發商急於回籠資金，開發企業不少資金來自銀行貸款、民間借貸，因此資金週轉有時會比較緊張。根據吳女士所住小區的情況，業主入住率很低，車位短時間內賣不出去，開發商急於回籠資金，吳女士又剛好想投資，雙方各取所需。
第二種可能性則是由於在房屋銷售過程中，有些業主向開發商諮詢過車位的價格，開發商給過明確答覆或者有一些文字性的約定，但後來隨著房價上漲，車位價格也跟著水漲船高，開發商為了躲避政府的限價，便將車位轉至某位業主名下再加價銷售，以獲取高額利潤，但這種行為其實已違反了我國《合同法》的相關規定。
梁雪冬律師建議，廣大業主可以先去住房保障局或房管局走一個監督程序，監督開發商的銷售行為是否存在違規、違法的情形。
梁雪冬律師表示，如果經過政府主管部門的調查沒有取得違規違法證據或認定，業主可以走訴訟程序，用法律武器保護自己。首先要確定開發商與吳女士之間有沒有明確的轉賬記錄，如果有，那就是真實的買賣，可以主張讓法院解除開發商與吳女士之間的買賣關係，根據我國《合同法》第五十二條規定，侵犯了國家、集體、第三人的利益，可以主張解除合同或認定為無效。吳女士的行為侵害了其他業主的權利，可以要求解除。如果沒有轉賬記錄，就說明屬於虛假交易，那麼吳女士轉賣車位的行為從主體到形式都是違法的，其他業主可以重新從開發商那裡購買或者租賃車位。
梁雪冬律師的精彩分享得到了網友們的紛紛點贊。本期直播通過騰訊直播、鳳凰直播、新浪直播、一直播四大主流平臺直播，並得到三個平臺的熱門推薦。視頻直播最後，直播主持人李奎代表法制晚報向參加《法律大講堂》節目的梁雪冬律師致謝，感謝他為廣大網民送上的“法律好聲音”。
《法律大講堂》視頻直播欄目，是法制晚報打造的一檔公益性普法直播節目，融合了“新聞+法律解讀+評論+互動”多重元素，在眾多法律類視頻直播節目中脫穎而出，成為目前最具影響力的法律類視頻直播欄目之一，目前已為億萬網友和讀者奉獻了上百場“法律好聲音”。
嘉賓律師簡介
梁雪冬律師：資深房地產律師，執業十多年來，辦理案件近五百件，其中以房地產、經濟案件為主，並曾被評為廊坊地區優秀律師，贏得了良好的職業聲譽。
梁雪冬律師的業務領域還包括徵地拆遷、公司改制、企業融資與資本運作、消費者權益保護、反壟斷與反不正當競爭等法律服務領域。並擔任廊坊市人民檢察院監督員、中國銀行燕郊分行常年法律顧問、燕郊經濟開發區開發總公司常年法律顧問，三河燕郊自來水有限公司常年法律顧問，為眾多大中企業在房地產開發、金融、投資、大型工程項目等領域提供法律服務。
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