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西安樓市目前的狀況怎麼樣？市場溫度持續下降已是不爭的事實。但有個情況依然是很多人糾結的：到底是處於理性的溫度持續下降的“立秋”中，還是已進入“立冬”狀態。

這其實是兩個不同的概念，前者是理性迴歸，繼續迴歸而已；而後者則是另外一個極端，徹底進入涼涼狀態了。

如何看？苗頭往往散落在一些細節中。樓市君認為，至少得從土地市場、意向登記、開盤認購、政策面、樓盤動向等五個維度綜合看，才能得出一個基本的判斷。

—— 壹 ——

看看7-10月西安+西鹹新區土地成交情況：

• 7月份：住宅用地成交21宗，約85萬㎡；主要在高陵、滻灞、經開、西鹹文教園。
• 8月份：成交住宅用地成交35.4萬㎡，涇河6宗，灃西8宗，臨潼4宗，秦漢新城9宗。
• 9月份：住宅和商服用地成交33.1萬㎡，集中在城西、灃東、灃西及秦漢。多為底價成交及部分定向出讓，溢價出讓地塊減少。
• 10月：成交住宅、商服、商住45萬㎡，集中在城北、大興、灃西。航空和高陵4宗地流拍。多為底價成交，溢價出讓地塊進一步減少。

7月份成交最多，8-10月成交量有下滑。進入10月，西安推出的地塊不少，主城區的、近郊的都有，個別還頗具“地王”像，但從成交情況看，流拍的地塊開始增多，從灞河新區一宗商住用地流拍開始，高陵、航空等區域連續4宗地流拍；近期，網上掛牌的土地“無人問津”的情況也不鮮見；而成交的土地中，有望出現“地王”的，如東二環191畝地、長安南路華美十字地塊等，都沒出現逾預期中的“哄搶”情況。

背後或有我們不知道的隱情，但近期土拍出現的一個新情況，頗為值得關注，即地塊成交條件越來“苛刻”，有了越來越多的附加條件。

長安南路華美十字地塊有配建公租房、商業體、幼兒園、地鐵過街通道等附加條件，東二環地塊有配建公租房、幼兒園、酒店等附加條件。配建商業、教育等配套，這是新趨勢，是對城市配套發展有利的事。在一定程度上，考驗房企的能力，也是一次篩選。

另一個情況是，多數地塊已起始價（底價）成交，除了中糧地產灞河新區的地塊溢價率為32%外，少見高溢價率成交的情況。而在上半年乃至去年，在臨潼、高陵、灃西新城、灃東新城、涇河新城成交的不少地塊，都出現溢價成交，最高溢價達到百分之幾百。

土地流拍、起始價成交，能折射出房企對拿地和價格的謹慎，間接也能反映出房企對樓市中短期的預期不太樂觀。無論是受附加條件的影響，或是自身資金週轉的限制，或有其它原因，

以相對低的價格拿地，是近期西安土地市場的一個重要符號。

—— 貳 ——

登記搖號，是2018年西安樓市的一大特點。從最近的5個月來意向登記的情況看，分為兩個階段：一是初期的登記火熱；二是近期的人氣下降。

初期登記時，35個盤次10000多套房，有45000多個家庭登記。因搖號的準備、試驗等因素所致，多數盤在登記結束約一個月左右才搖號。結果多數售樓部出現“門可羅雀”的情況！參考閱讀：35盤登記初出結果：平均4.6人選一套房！

在這一階段，百來套房或幾百套房出現上千人次甚至兩三千人次登記的情況，還不少，個別出現超過4000人次的登記，“登記人數不足”僅是個別，冷門還是隻是冷門。總體中籤率在10-20%之間，幾個人甚至10多人“搶”一套房。

近階段，進入9、10月份，44個盤次13977套房，才有27789個家庭登記。總體上看，登記的人數繼續呈現出現下滑勢頭。

從個盤的情況看，百來套房或幾百套房出現上千人次甚至兩三千人次的情況也呈減少趨勢，同一個盤，前後批次房源對應的登記人數也呈下滑趨勢。登記人數不足的情況已不是個別，甚至出現核驗通過數為0的情況。

總體人氣下滑的同時，整體中籤率在快速提高，從中期的30%以上不稀奇，到目前的50%以上已是尋常。買中率的提高，顯示當下買房難度在降低，賣房難度在加大。

前後階段的變化，反映著市場熱度、購房緊迫感等的變化。絕非簡單的一句“迴歸理性”所能概括。

—— 叄 ——

登記時是一番景象，登記後是否就100%認購？從進入10月以來的開盤認購率看，也出現不小的變化：開盤認購去化率呈逐步下降趨勢，房源銷售週期進一步拉長。

在7、8月份時，絕大多數盤幾乎每一次開盤認購去化率都在100%左右，差一點的也在90%以上，也就是說當批次房源，要麼在開盤兩三天被選完，要麼最多一週內賣完。

進入9、10月份，開盤認購率100%的依然有，但總量比7、8月份呈減少態勢。即便是期待已久的新盤、市場比較看好的一些熱盤，稍不留神也出現未達100%認購的情況。更多的盤，開盤認購率則是在50%左右及以下。

開盤認購去化變化，可參看6月16日13盤開盤、9月5日10盤開盤、10月9日18盤開盤數據。

市場上積壓的可售房源呈增多趨勢，銷售週期的拉長正在成為一種常態。

而這還是在9、10月份以來，均價10000-12000元/㎡的房源集中放量的態勢下出現的。如果不瞭解這一態勢，建議看看本微近2個月的推文，溫習一下。

期間，我們不難看到：1、不僅是近郊區盤出現冷熱不均態勢，主城區樓盤的開盤也出現認購率下滑苗頭；2、樓盤冷熱態勢轉換的速度太快，前幾批次還是熱得很，下一個批次就可能遇冷；當然，也有此前一直比較冷，突然變熱的極端情況。

於是，在另一個場景中，則出現房企緊張、買房人開始在幾個盤中猶豫不決。

—— 肆 ——

從政策面看，宏觀上是“堅決遏制房價上漲”的總基調，對預期產生了較大影響。中觀山是西安出了兩份通知，雖不是直接的樓市調控政策，但起到的作用是不小的。

一個是房管、教育、工商“三局”聯合發文，禁止房屋銷售與學校/學位關聯。這對一些藉助“教育”為項目加分，增加吸引點的樓盤，影響比較大。從西安教育系統的採取的改擴建幼兒園及中小學、加大“名校+”等動作看，“上學難”的緩解在未來是大概率事件。

而正在褪去“名校/學位”光環的盤，一旦回到從品質、價格與其它盤真刀真槍地面對時，市場的選擇和埋汰就直接反映在登記、認購的結果上了：數字很難看！典型的是高新一盤，在2016-2017年藉助“名校/學位”一度價格猛生，直至目前的23000元/㎡，近期數百套房源開盤認購率僅28%！

二是宣傳、房管等十一個部門聯合發文，繼續整頓和規範市場秩序。在這份開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動方案中，重點對投機炒房、房地產“黑中介”違法違規行為、房地產開發企業違法違規行為、虛假煽動等行為進行查處。

西安房市治亂、不斷規範，從2017年開始，不斷髮文、檢查，正在從新盤售樓部延伸到二手房中介門店，從主城區向郊區縣、西鹹新區輻射。而來自主管部門的動作，正是樓市逐步從高燒中迴歸正常、市場趨於理性的重要推手。

對西安樓市來說，制度的籠子越來堅固，對市場的健康和規範越有利。而從目前的情況看，西安樓市的規範之路，還看不到終點。

—— 伍 ——

那麼，房價有沒有跌？

從國家統計局發佈的數據看，西安房價月度環比還呈現上漲勢頭；從部分樓盤的表現看，前後批次房源出現落差、折扣優惠、特價房再度登場，涉及樓盤有增多趨勢。

一是少數盤出現前後批次價格下滑。如：保利中央公園，在第62批次高層均價14746元/㎡，較47批次公示下降539元/㎡；中南樾府，63批公示均價15501元/㎡，較37批次下降149元/㎡；萬科翡翠國賓，64批公示均價20431元/㎡，較55批次公示下降了443元/㎡……

二是少數盤出現打折、特價房和轉介力度加大。隆基泰和鉑悅山7月份開始恢復折扣；世茂璀璨傾城在主城區率先開啟優惠3%-5%，最高優惠10萬/套；濱江翡翠城10月份認籌，交20000元享受9折；開盤當天99折，按揭優惠99折……

轉介費也在提高，如翡翠國賓、清涼灞柳、恆大養生谷、天琴灣等10多個盤，目前轉介成交獎勵的費用都在5000-10000萬/套以上，而在10月之前，轉介費總體在3000-5000元/套，除商鋪、寫字樓外，住宅轉介費鮮見上萬元一套的。

還有，部分樓盤開始不斷推出“特價房”。

樓盤出現前後批次的價差，是不是意味著房價跌了呢？這主要看前後批次房源的樓棟在小區的位置和戶型的優劣。樓盤在保證整盤價格水平的前提下，部分樓棟和房源的價格是有差異的，前面推出的樓棟位置較好、房源不錯，價格高；後面推出的略差些，價格下來些，不意外。但這顯然不能理解為房價跌了。

在公示價格基礎上，出現打折優惠，可以理解為價格“跌”了，包括不斷推出的特價房。轉介費的提高，只能說賣房的難度加大了，與房價跌沒跌無關。

—— 陸 ——

綜上所述，不妨小結一下：

1、房企拿地謹慎，多底價成交，少溢價成交，反映房企對當下態勢的謹慎。但不代表後續新房供應會減少，截至目前，2018年1-7月份，西安、西鹹新區居住、商住用地的成交量並不小。10月份價格公示的盤，尚有近萬套有待推售，到年底是不缺房了。明年也不會缺。

2、意向登記和開盤認購率的持續下滑，反映高端買家群體開始怯場，投資型置業群體趨於謹慎，市場購買力主要靠本土新增剛需和有西安戶籍的新增需求，剛需置業重新佔據主力位置。

3、總體房價雖未出現下跌，甚至還略漲，但部分盤出現折扣銷售、特價房，是變相的“降價”，在房企總體缺錢、年關將至之時，推盤量將會繼續增加，折扣優惠和特價房促銷的面將會進一步擴大。

4、從當前的跡象看，西安樓市正在回到“大熱”之前的態勢，但距涼涼還有距離，或許也不會回到這一狀態。歷史不會驚人的相似，相似的只是表象，

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