中國國家統計局，日前公佈的8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，8月份上漲城市數量達到了67個，創下歷史新高，北京、南京新房價格環比持平，僅廈門1個城市下跌0.1%。二手房方面，廈門、上海環比微跌，北京、錦州持平，其他66個城市全部上漲。
市場溫度不減，也帶動銷售數據向好，庫存持續走低。1-8月份，全國商品房銷售面積102474萬平方米，創下了歷史同期記錄。8月末，商品房待售面積53873萬平方米，比7月末減少555萬平方米，其中，住宅待售面積減少423萬平方米。中原地產研究中心數據顯示，庫存數據連續超過4年出現下調，已跌至51個月最低。
8月份，全國樓市調控密集程度刷新歷史記錄，合計超過45個城市發佈了超過55次各類型房地產調控政策，疊加前7個月的260次樓市調控，年內累計調控次數高達315次，同比上漲超過80%。但從當下市場趨勢看，普漲局面依然存在，部分城市上漲幅度較高，未來調控加碼的可能性加大。此外，值得注意的是近期北京、上海、廣州、深圳4個一線城市都已開展治理房地產市場亂象專項行動。
諸多的調控政策下，似乎市場開始接受了調控政策頻出的態勢，直到近日一則關於“取消商品房預售徵求意見”讓市場不淡定了。
1994年，中國出臺《房地產管理法》，其中就包括“商品房預售制度”。這一制度伴隨了中國房地產已經有25年之久，曾為中國的房地產市場做出了不小的貢獻，然而到了25年後的今天，預售制已經弊端重重。
總體來說，弊端主要體現為三點，第一，開發商一旦資金斷裂，導致爛尾，嚴重損害買房人的切身利益。第二，違法違規銷售有機可乘，房地產市場亂象叢生，如茶水費、手續費等等。第三，交易不公平。一些中小開發商可能會偷工減料節約成本，質量也相對較差，導致了業主維權無門。
房地產有兩條腿，一條是預售，一條是槓桿。預售，縮短了時間；杆槓，放大了收益。如果取消了預售，最直接的影響就是房企週轉速度變快，高週轉模式就此終結，這必然帶來房地產行業的全面洗牌。雖然住建部闢謠：“取消商品房預售徵詢意見情況並不屬實”，不過，這一話題出現在這一時點，卻不得不引人深思。
此外，在調控趨嚴的背景下，作為房地產市場一年中最重要的“金九銀十”，曾經熱鬧的場景已經不復存在。中國指數研究院報告顯示，9月3日-9月9日期間，其重點監測的21個城市成交面積環比下降10.4%，其中一線城市成交環比降幅超四成。
（上海中原地產市場分析師 盧文曦）
盧文曦：今年的金九銀十我個人覺得會和大家的預期有蠻大的落差的，主要還是政策的影響。我們可以看到，一些大型的房企到了八月底的時候已經開始悄悄搶跑了，搞一些全國性的優惠促銷活動，有的最低的都能到六折，這就說明房企對未來的預期出現了一個變化，同時買家對未來市場的預期也發生了變化。在這個預期明顯轉變的背景下，大家對金九銀十的購買慾望也會產生一定的壓制。
第二是一二線城市冷到現在，它們對市場未來的信心可能也不是特別足。一方面，一手房二手房的價格有往下降的動力在裡面。另一方面，大家以往一線城市房價不會降的認知已經被打破了。你要是想促成成交的話，可能折扣優惠力度要更大。所以在這個情況下大家對市場預期不是特別樂觀。這是價格的因素，還有一方面是市場的需求量接續可能也是遇到了問題，市場接續的可挖掘空間會越來越小。在這些情況下，我認為今年的金九銀十可能會面臨比較大的市場壓力。
影響房地產市場的除了限購限貸限售等政策，房產稅一直是各界最為關注的熱點，任何關於房產稅的消息都會引發市場熱議。不久前，《人民日報》公佈了十三屆全國人大常委會立法規劃，包括房地產稅法在內的11部稅法同時亮相第一類項目，擬在本屆人大常委會任期內提請審議。
（興業銀行首席經濟學家 魯政委）
魯政委：房產稅是英美法系的產物。有不少人認為房地產稅的出臺是為了抑制房價，因此期待房產稅落地。房地產稅當然是房地產調控長效機制的一部分，但並不是唯一。房產價格不是由稅收決定的，本質上看是市場的供求關係決定的，還受到國家金融政策、房產調控政策的影響，因此將房地產稅與房產價格過度聯繫並不妥當。
不管在國外還是國內，國家開徵房產稅的重要目的是籌集財政收入，使得地方政府有相應的收入來匹配相應的支出責任，調控房價或調節收入分配，都只是房地產稅輔助而次要的功能。
房地產稅的立法到徵收，有三大難題，一是“評估值”的確定，房地產稅徵收的稅基是對工商業房地產和個人住房的“評估值”，評估值本身的確認就是一個複雜的計算過程，涉及的外部影響因素也較多。二是稅率的確定，全國一刀切的稅率方式並非適合於全國，更多可能性是地方存在更大的稅率選擇自主性。三是如何平衡老賬新賬，尤其是高房價並不意味著高收入，房地產稅很可能加重一些人的生活負擔。
（經濟學家 陳志武）
陳志武：中國徵收房地產稅一定要謹慎，不能因為為了抑制短期的房價上漲而使用這個調控工具，這是一種錯配。只要房價被調控得不跌，買房需求就不止，投機買房更是如此。應該尊重市場規律；管制的房價會帶來很多扭曲，泡沫也比一般情況下會更大。
房地產企業的收入主要源於房地產項目的銷售，隨著宏觀經濟發展週期和政策調控等因素的變化，依賴單一產品，同時兼具高槓杆特徵的房地產企業將迎來新一輪洗牌。從數據上來看，行業內結構的洗牌正在發生。2016年前十位房企佔銷售金額佔行業的比例為18.7%，到了2018年上半年行業集中度已經達到30%，前100的集中度已經達到65%。隨著行業集中度的提升，拿地能力、融資能力偏弱的中小房企將受到越來越大的壓力。
一方面，既要保證傳統開發業務在一定程度上增長，一方面又要增加投入，加快培育新業務使之可以盈利。或者說，在舊業務減緩和新業務擴張上與時間賽跑，是房地產企業當下面臨的主要問題。
(本文圖片來自互聯網)
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