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西安楼市目前的状况怎么样？市场温度持续下降已是不争的事实。但有个情况依然是很多人纠结的：到底是处于理性的温度持续下降的“立秋”中，还是已进入“立冬”状态。

这其实是两个不同的概念，前者是理性回归，继续回归而已；而后者则是另外一个极端，彻底进入凉凉状态了。

如何看？苗头往往散落在一些细节中。楼市君认为，至少得从土地市场、意向登记、开盘认购、政策面、楼盘动向等五个维度综合看，才能得出一个基本的判断。

—— 壹 ——

看看7-10月西安+西咸新区土地成交情况：

• 7月份：住宅用地成交21宗，约85万㎡；主要在高陵、浐灞、经开、西咸文教园。
• 8月份：成交住宅用地成交35.4万㎡，泾河6宗，沣西8宗，临潼4宗，秦汉新城9宗。
• 9月份：住宅和商服用地成交33.1万㎡，集中在城西、沣东、沣西及秦汉。多为底价成交及部分定向出让，溢价出让地块减少。
• 10月：成交住宅、商服、商住45万㎡，集中在城北、大兴、沣西。航空和高陵4宗地流拍。多为底价成交，溢价出让地块进一步减少。

7月份成交最多，8-10月成交量有下滑。进入10月，西安推出的地块不少，主城区的、近郊的都有，个别还颇具“地王”像，但从成交情况看，流拍的地块开始增多，从灞河新区一宗商住用地流拍开始，高陵、航空等区域连续4宗地流拍；近期，网上挂牌的土地“无人问津”的情况也不鲜见；而成交的土地中，有望出现“地王”的，如东二环191亩地、长安南路华美十字地块等，都没出现逾预期中的“哄抢”情况。

背后或有我们不知道的隐情，但近期土拍出现的一个新情况，颇为值得关注，即地块成交条件越来“苛刻”，有了越来越多的附加条件。

长安南路华美十字地块有配建公租房、商业体、幼儿园、地铁过街通道等附加条件，东二环地块有配建公租房、幼儿园、酒店等附加条件。配建商业、教育等配套，这是新趋势，是对城市配套发展有利的事。在一定程度上，考验房企的能力，也是一次筛选。

另一个情况是，多数地块已起始价（底价）成交，除了中粮地产灞河新区的地块溢价率为32%外，少见高溢价率成交的情况。而在上半年乃至去年，在临潼、高陵、沣西新城、沣东新城、泾河新城成交的不少地块，都出现溢价成交，最高溢价达到百分之几百。

土地流拍、起始价成交，能折射出房企对拿地和价格的谨慎，间接也能反映出房企对楼市中短期的预期不太乐观。无论是受附加条件的影响，或是自身资金周转的限制，或有其它原因，

以相对低的价格拿地，是近期西安土地市场的一个重要符号。

—— 贰 ——

登记摇号，是2018年西安楼市的一大特点。从最近的5个月来意向登记的情况看，分为两个阶段：一是初期的登记火热；二是近期的人气下降。

初期登记时，35个盘次10000多套房，有45000多个家庭登记。因摇号的准备、试验等因素所致，多数盘在登记结束约一个月左右才摇号。结果多数售楼部出现“门可罗雀”的情况！参考阅读：35盘登记初出结果：平均4.6人选一套房！

在这一阶段，百来套房或几百套房出现上千人次甚至两三千人次登记的情况，还不少，个别出现超过4000人次的登记，“登记人数不足”仅是个别，冷门还是只是冷门。总体中签率在10-20%之间，几个人甚至10多人“抢”一套房。

近阶段，进入9、10月份，44个盘次13977套房，才有27789个家庭登记。总体上看，登记的人数继续呈现出现下滑势头。

从个盘的情况看，百来套房或几百套房出现上千人次甚至两三千人次的情况也呈减少趋势，同一个盘，前后批次房源对应的登记人数也呈下滑趋势。登记人数不足的情况已不是个别，甚至出现核验通过数为0的情况。

总体人气下滑的同时，整体中签率在快速提高，从中期的30%以上不稀奇，到目前的50%以上已是寻常。买中率的提高，显示当下买房难度在降低，卖房难度在加大。

前后阶段的变化，反映着市场热度、购房紧迫感等的变化。绝非简单的一句“回归理性”所能概括。

—— 叁 ——

登记时是一番景象，登记后是否就100%认购？从进入10月以来的开盘认购率看，也出现不小的变化：开盘认购去化率呈逐步下降趋势，房源销售周期进一步拉长。

在7、8月份时，绝大多数盘几乎每一次开盘认购去化率都在100%左右，差一点的也在90%以上，也就是说当批次房源，要么在开盘两三天被选完，要么最多一周内卖完。

进入9、10月份，开盘认购率100%的依然有，但总量比7、8月份呈减少态势。即便是期待已久的新盘、市场比较看好的一些热盘，稍不留神也出现未达100%认购的情况。更多的盘，开盘认购率则是在50%左右及以下。

开盘认购去化变化，可参看6月16日13盘开盘、9月5日10盘开盘、10月9日18盘开盘数据。

市场上积压的可售房源呈增多趋势，销售周期的拉长正在成为一种常态。

而这还是在9、10月份以来，均价10000-12000元/㎡的房源集中放量的态势下出现的。如果不了解这一态势，建议看看本微近2个月的推文，温习一下。

期间，我们不难看到：1、不仅是近郊区盘出现冷热不均态势，主城区楼盘的开盘也出现认购率下滑苗头；2、楼盘冷热态势转换的速度太快，前几批次还是热得很，下一个批次就可能遇冷；当然，也有此前一直比较冷，突然变热的极端情况。

于是，在另一个场景中，则出现房企紧张、买房人开始在几个盘中犹豫不决。

—— 肆 ——

从政策面看，宏观上是“坚决遏制房价上涨”的总基调，对预期产生了较大影响。中观山是西安出了两份通知，虽不是直接的楼市调控政策，但起到的作用是不小的。

一个是房管、教育、工商“三局”联合发文，禁止房屋销售与学校/学位关联。这对一些借助“教育”为项目加分，增加吸引点的楼盘，影响比较大。从西安教育系统的采取的改扩建幼儿园及中小学、加大“名校+”等动作看，“上学难”的缓解在未来是大概率事件。

而正在褪去“名校/学位”光环的盘，一旦回到从品质、价格与其它盘真刀真枪地面对时，市场的选择和埋汰就直接反映在登记、认购的结果上了：数字很难看！典型的是高新一盘，在2016-2017年借助“名校/学位”一度价格猛生，直至目前的23000元/㎡，近期数百套房源开盘认购率仅28%！

二是宣传、房管等十一个部门联合发文，继续整顿和规范市场秩序。在这份开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动方案中，重点对投机炒房、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、虚假煽动等行为进行查处。

西安房市治乱、不断规范，从2017年开始，不断发文、检查，正在从新盘售楼部延伸到二手房中介门店，从主城区向郊区县、西咸新区辐射。而来自主管部门的动作，正是楼市逐步从高烧中回归正常、市场趋于理性的重要推手。

对西安楼市来说，制度的笼子越来坚固，对市场的健康和规范越有利。而从目前的情况看，西安楼市的规范之路，还看不到终点。

—— 伍 ——

那么，房价有没有跌？

从国家统计局发布的数据看，西安房价月度环比还呈现上涨势头；从部分楼盘的表现看，前后批次房源出现落差、折扣优惠、特价房再度登场，涉及楼盘有增多趋势。

一是少数盘出现前后批次价格下滑。如：保利中央公园，在第62批次高层均价14746元/㎡，较47批次公示下降539元/㎡；中南樾府，63批公示均价15501元/㎡，较37批次下降149元/㎡；万科翡翠国宾，64批公示均价20431元/㎡，较55批次公示下降了443元/㎡……

二是少数盘出现打折、特价房和转介力度加大。隆基泰和铂悦山7月份开始恢复折扣；世茂璀璨倾城在主城区率先开启优惠3%-5%，最高优惠10万/套；滨江翡翠城10月份认筹，交20000元享受9折；开盘当天99折，按揭优惠99折……

转介费也在提高，如翡翠国宾、清凉灞柳、恒大养生谷、天琴湾等10多个盘，目前转介成交奖励的费用都在5000-10000万/套以上，而在10月之前，转介费总体在3000-5000元/套，除商铺、写字楼外，住宅转介费鲜见上万元一套的。

还有，部分楼盘开始不断推出“特价房”。

楼盘出现前后批次的价差，是不是意味着房价跌了呢？这主要看前后批次房源的楼栋在小区的位置和户型的优劣。楼盘在保证整盘价格水平的前提下，部分楼栋和房源的价格是有差异的，前面推出的楼栋位置较好、房源不错，价格高；后面推出的略差些，价格下来些，不意外。但这显然不能理解为房价跌了。

在公示价格基础上，出现打折优惠，可以理解为价格“跌”了，包括不断推出的特价房。转介费的提高，只能说卖房的难度加大了，与房价跌没跌无关。

—— 陆 ——

综上所述，不妨小结一下：

1、房企拿地谨慎，多底价成交，少溢价成交，反映房企对当下态势的谨慎。但不代表后续新房供应会减少，截至目前，2018年1-7月份，西安、西咸新区居住、商住用地的成交量并不小。10月份价格公示的盘，尚有近万套有待推售，到年底是不缺房了。明年也不会缺。

2、意向登记和开盘认购率的持续下滑，反映高端买家群体开始怯场，投资型置业群体趋于谨慎，市场购买力主要靠本土新增刚需和有西安户籍的新增需求，刚需置业重新占据主力位置。

3、总体房价虽未出现下跌，甚至还略涨，但部分盘出现折扣销售、特价房，是变相的“降价”，在房企总体缺钱、年关将至之时，推盘量将会继续增加，折扣优惠和特价房促销的面将会进一步扩大。

4、从当前的迹象看，西安楼市正在回到“大热”之前的态势，但距凉凉还有距离，或许也不会回到这一状态。历史不会惊人的相似，相似的只是表象，

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