大數據透視二手房：面積、房齡、樓層、裝修
二手房市場很複雜，各種因素導致了“一房一價”。即便是行家，也很難做出準確的判斷，更不用說普通的賣房/買房者了。
本文試圖從大數據角度得到一些結論，進行初探做一個簡單分析，希望能對大家有所幫助。
二手房的總體價格是如何形成的呢？
基於局部信息，每位買房/賣房者得到心理價位，並給出報價。
買家報出買價、賣家報出賣價，討價還價後成交。
成千上萬的單個成交價，構成了二手房的總體價格。
可以看到，事實上每一位買家、賣家，在交易之前都做了一個“小數據分析“，但他們掌握的都是”局部信息”。
幾乎可以肯定的是，掌握的信息越多，就越有可能做出對自己有利的判斷，進而在討價還價中建立優勢。
本文的”大數據”分析，就是希望給讀者以更高的視角、更多的角度去讀數據，增強在交易過程中的信息優勢。
數據源：二手房數據的賣家房源、成交房源
樣本量：近10萬。覆蓋大部分小區，不包括遠郊及成交很少的小區。
分析方法：從房齡、面積、樓層、裝修4個角度，進行單變量分析。
第一個問題：面積和單價的關係--大戶型真的是白菜價嗎？
對每一個小區不同面積的均價進行比對，得到不同面積的價格係數，再將全市所有小區的係數進行加權平均，得到面積-均價指數如下圖。
面積和均價關係有以下特徵：
大體上，均價隨面積上升而下降
除去40平以下的超小戶型之外,面積對均價的影響最多在5%左右。也就是說，如果50平的賣4萬一平，120平的也得3.8萬。
曲線大體上分兩段：四十平以下的超小戶型，均價會比其他面積區段高很多，而後面均價下降趨勢變緩，而在90平附近出現了上升現象。
這說明大家除了偏愛小戶型上車盤學區房外，這種90平左右的“小三房”改善型需求也很明顯。
從圖中可以看到，80平的房子是價格-面積曲線的一個極小值點。所以，當看到有房東掛七八十平的房子號稱是小戶型，掛個高價的時候，是不是可以把這張圖搬出來殺殺價？
從賣房的角度來說，如果賣的是90平的房子被殺價，那房東是不是可以把這張圖搬出來據理力爭一番？
如下圖所示，各個區域價格對面積的敏感度也有區別，其中寶山、浦東、閔行的價格與面積的關係更大。至於原因，尚不明確。
第二個問題：房齡影響有多大？
大家都知道，房齡越新的房子越貴。尤其是近幾年，“老破小”越來越不受待見。定性的判斷是容易做的，但定量的權衡就很困難。比如兩套房子差10年，價格差多少才算合適呢？多老的房子就不行了呢？
為了探究這類問題，對上海均價類似的靜安、黃浦、長寧三個核心區的核心類似板塊作為樣本進行分析。
從圖中可以看出：
規律1：2003年之前的老房子，並未體現出越新越貴的規律；
規律2：2003之後的次新房，則明顯體現出越新越貴的趨勢。
而老房子從85年到03年的面積增長迅速，需要根據“面積越大、價格越低”的規律進行修正。幸運的是，我們在第一個問題中已經得到了修正係數，正好可以在此加以利用。
修正之後
重新做圖後我們可以發現，大局並沒有變化：
2003年後的次新房漲幅依然明顯，差距大概在20%～30%左右
2003年前的老房子雖然也體現出了“越新越貴”的趨勢，但並不明顯。
為什麼會出現這樣的現象呢，從原理角度分析，03-04附近那會戶型出現了一次革新，以前的大房間小客廳戶型沒了，取而代之的是大客廳小房間，那段時間建造的小區普遍質量也不錯，所以是改善型買家的最愛，價格自然低不了。
所以，各位如果看到2000年左右的房主冒充“次新房”要高價，可以果斷不理了，還不如買94年“老破小”呢。
第三個問題：不同樓層差異大嗎？
除了面積和房齡，樓層也是評價二手房的一個重要標準，按照之前的思路，對每一個小區的高、中、低三種樓層進行比較。樣本剔除了成交，只保留待售房源，這樣我們可以判斷基本的供給關係。
對電梯戶型和非電梯戶型分別進行分析，統計如下：
無電梯戶型
無電梯戶型房源總樣本數約2.5萬，主要結論如下：
中樓層價格最高，低樓層比中樓層價格稍低，
高樓層價格最低，而房源最多，這說明高樓層最不受歡迎。
樓層對房價的影響大約在2～3%。
所以，買無電梯房的高樓層尤其是頂樓，是需要慎重考慮的。如果非要買，可以多花點功夫殺價——因為高樓層房源最多，最愁賣。
電梯戶型
電梯戶型的總樣本數約1.7w，主要結論如下：
高樓層和中樓層價格比較高，低樓層價格最低。
樓層對房價的影響依然在2～3%
低樓層價格最低，房源卻最多，最不受歡迎。
與普遍認知不太一致的是，電梯戶型的高層沒有想象中的那麼“吃香”，而是與中樓層大體一致。
第四個問題：裝修值錢嗎？
最後我們來看看裝修的影響，統計每一個小區同戶型、同等面積、相似樓層的精、簡、毛坯的單位差價，並做散點圖與迴歸分析。
數據較為離散，有精裝比簡裝多1W的，也有簡裝比精裝還貴的。
統計結果為
毛坯和簡裝的對比散點圖，也是非常發散的。
迴歸分析的結果，毛坯-簡裝-精裝的差距均在每平方米2000元以內，且差異性較大，所以裝修可以不作為一個重要的評價標準。所以：
如果你有一套房要賣，沒必要裝修好了再賣，價格差不了多少。
如果你賣的是精裝房，也不要太當寶貝了，可能並沒有多少議價優勢。
雲房優道
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