南京土地拍賣真的降溫了！
今天上午，南京市國土局公開出讓的6幅地塊中，有4幅純住宅用地，1幅商辦混合用地，1幅二類居住用地、零售商業用地。6幅地塊總價35.7億起拍，最終成交金額達47.05億元。其中5幅住宅用地，具體分佈在九龍湖、湯山、六合區域，均未達到最高限價，有3幅被要求配建人才房。
從今天的成交情況來看，浦泰、冠城大通等房企均在今年的土拍中沒有拿地，正搶在年底補倉。
首先拍出的是鼓樓G63的商辦地塊，經過25輪競價，銀城4.2億拿下鼓樓G63商辦地塊，單位地價62706元/㎡。這也是今年鼓樓的第3幅商業地塊。
經過40輪競拍，碧桂園以14.9億拿下江寧九龍湖G64地塊，樓面價19132元/㎡。九龍湖板塊可以說是大牌房企雲集，但目前區域內卻少有新房供應。 區域內葛洲壩、融創、五礦、銀城等大牌房企目前都尚未面市，項目周邊的恆大悅瀾灣銷許均價26472-26708元/㎡。
與去年銀城、五礦、葛洲壩拿下的土地相比，此次碧桂園摘得的G64，地價不但沒漲，還稍微有所下降，這充分反映出土地市場已經降溫。
拍下G64地塊後，碧桂園又以10.8億拿下湯山G65地塊，樓面地價10638元/㎡。這是碧桂園首次打入湯山板塊。湯山G65和G66地塊都是純住宅用地，且是位置相鄰的兩塊地。我看到，目前，這兩幅地塊周邊並沒有商品房可售，湯水雅居的二手房均價為13774元/㎡。
經過15輪競拍，旭輝3.1億拿下湯山G66地塊，樓面價10537元/㎡。值得一提的是，此次2幅湯山宅地的成交價格均沒有超過今年1月13日，國資在湯山拿下的G91地塊，成交樓面地價14171元/㎡。
浦泰2.65億拿下金牛湖G68地塊，樓面價3860元/㎡。浦泰在南京有兩個項目，一個是江北的“化石級”老盤浦泰和天下，一個是在板橋與明發合作的明發浦泰夢幻家，目前，這兩個項目的住宅房源均已售罄收官。
經過28輪競拍，冠城大通11.4億元競得六合G67地塊，樓面價7173元/㎡，需現房銷售。地塊距離地鐵S8號線龍池站不遠。冠城大通在區域內早有項目——冠城大通藍郡。冠城大通藍郡在售均價13800元/㎡。
除了冠城大通，龍池站附近在售的商品房還有榮盛花語城，目前均價在12959元/㎡左右。
一年前，榮盛經過96輪競拍，以20.5億元拍下了六合G86地塊，成交樓面價9647元/㎡，現房銷售。這是區域內首個差點破萬的地塊。榮盛已攜手保利開發此項目，定案名為保利合悅。
地塊詳情介紹
鼓樓G63地塊
鼓樓G63地塊，東至華新巷21號（省法院宿舍）住宅小區、南陰陽營34號住宅小區、漢口西路32號住宅小區，南至漢口西路，西至寧海路，北至新澳（南京）實業有限公司。總用地面積：9763.87㎡，出讓面積：6697.95㎡，出讓年限：40年，土地性質：Bb商辦混合用地，容積率：1.01≤R≤2.8，競買保證金：6000萬元 ，起始價：30000萬元。
需要指出的是，作為主城中心即將出讓的土地，G63地塊性質為商辦混合用地，區域內目前已有紫峰大廈、凱瑟琳廣場、荔枝廣場等商業配套。地塊靠近地鐵4號線雲南路站，周邊有省教育廳、省高級人民法院、省電力大廈，以及南師大、南大附中等學校。
地塊周邊有上海路小區、華新巷小區等老小區，目前二手房均價在33000-42000元/㎡不等。
九龍湖G64地塊
九龍湖G64地塊，東至新寧溧路，南至學林東路，西至棲隱路，北至秣周路。出讓面積：70800.75㎡，出讓年限：70年，土地性質：R2二類居住用地，容積率：1.0< R≤1.0。起拍樓面價為14124元/㎡，最高限制樓面價為19902元/㎡。
說到江寧九龍湖區域，大概可以用一句話來概括：現有新房稀缺，高價地雲集。
今年，隨著萬科翡翠公園、保利中央公園等住宅的收官，區域內新房一房難求。從去年9月起出讓的高價地倒是不少：
葛洲壩G53地塊，樓面價19831元/㎡，案名為葛洲壩融創南京紫郡府。項目將打造19棟住宅樓棟，其中1—6號樓為6層高洋房（或疊墅）產品，7—19號樓為16—19層高住宅產品；
銀城G54地塊，樓面價19991元/㎡，將打造42棟4-6層低密度疊墅或洋房，後期將由旭輝操盤，未來現房銷售；
五礦G55地塊，樓面價19574元/㎡，近期已定案名“五礦瀾悅棲原”。項目共計打造25棟住宅樓，同時還將自建一棟12班體量的幼兒園及基層社區中心；
銀城G56地塊，樓面價16052元/㎡，該地塊規劃打造16棟高層住宅，後期將與旭輝共同開發；
金隅G20地塊，在今年7月被金隅以總價32億拿下，將配建保障房面積2.78萬平，未來現房銷售；
金地弘陽G57地塊，今年10月被金地和弘陽以13.9億元總價聯合拿下，配建6200㎡保障房，需要現房銷售。
九龍湖目前依賴的商業配套主要有砂之船、百家湖商圈的景楓KINGMO、太陽城、金鷹等，地鐵三號線九龍湖-秣周東路站覆蓋，未來地鐵五號線將在誠信大道站與三號線匯合。
區域內的二手房情況如下：
湯山G65、66地塊
湯山G65和G66地塊都是純住宅用地，且是位置相鄰的兩塊地。G65地塊起拍樓面價為8274元/㎡，最高限制樓面價為11919元/㎡；G66地塊起拍樓面價為8157元/㎡，最高限制樓面價為11896元/㎡。
地塊周邊有湯水雅居住宅，最新二手房均價為13774元/㎡↓
目前，江寧湯山待開發地塊主要有三個，分別為協眾瑞東G74地塊，銀城湯山項目和國資G91地塊↓
六合G67地塊
六合G67地塊，東至茉湖中路，南至規劃道路，西至古棠大道，北至茉湖路。出讓面積95164.09m²，為商住混合用地，綜合容積率：1.67。起拍樓面價5474元/㎡，最高限制樓面價7928元/㎡。
地塊距離地鐵S8號線龍池站不遠，周邊有冠城大通藍郡住宅，項目在售C組團房源，均價13800元/㎡，面積為81、94、97㎡。
六合G68地塊
六合G68地塊東至經三路，南至緯四路，西至仕金路，北至現狀。出讓面積：34330.19㎡，出讓年限：70年。土地性質：R2二類居住用地，容積率：1.0
地塊靠近金牛經濟開發區，地鐵S8號線八百橋站覆蓋。在近期的土拍中，景瑞、龍湖、弘陽、中海等地產開發商紛紛進駐六合，區域內最高樓面價已達9647元/㎡，不少宅地需要配建相應面積的保障房。
競買規則：
配建人才房、裝配式建築成常態
我們再來看看這幾幅地塊的出讓競買條件：
G64地塊，須配建建築面積不少於3895㎡的人才房（含租賃住房）、裝配式建築面積的覆蓋比例為100%，建築單體預製率不低於30%，成品住房比例為100%；
G65地塊，A地塊須配建建築面積不少於5075㎡的人才房（含租賃住房）、裝配式建築面積的覆蓋比例為100%，建築單體預製率不低於30%，R2二類居住用地成品住房比例為100%；
G66地塊，裝配式建築面積的覆蓋比例為100%，建築單體預製率不低於30%，成品住房比例為100%；
G67地塊，A、B地塊須配建建築面積不少於6420㎡的61套保障性住房（人才安居住房），其中100㎡45套，120㎡16套、C、D地塊上所建建築須由競得人整體自持，不得分割銷售，不得分割轉讓……
人才房、裝配式建築、整體自持……開發商的拿地條件愈發嚴苛。
在今年5月份，南京市政府出臺的《南京市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控的通知》中有一句話提到：要加大住宅用地的供應量，2017年計劃出讓宅地880公頃。
第五條還提到要加大人才安居房供給。在商品住房中配建或從市場上購買等多種方式籌建人才安居房350萬平，
2017年籌建76萬平。這就不難理解，今年南京的土地出讓公示裡為何多幅地塊提到要配建相應面積的人才房了。增加供地的同時，拿地難度也在不斷升級：
土地出讓時，地塊競價達到最高限價時停止競價，改為競爭保障性住房面積，面積最多者競得，所建保障性住房無償移交政府，相應房屋建設成本不納入房價准許成本。
今年8月，南京市政府發文，進一步推進裝配式建築發展。全市目標任務為：2017年新開工建設裝配式建築項目總面積達到300萬平方米以上、裝配式建築佔新建建築的比例達到15%以上、住宅建築成品住房交付比例達到30%以上，後續逐年提高，到2020年全市裝配式建築佔新建建築的比例達到30%以上、住宅建築成品住房交付比例達到50%以上。
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