摘要：怕一放就亂，試點多半是緩步推進，指望靠此大幅增加住宅供應不現實
新的一週又開始，兩個和房產有關的新聞牽動人心。
一是某財經峰會上，在回答關於未來房價預測的問題時，SOHO中國董事長、聯合創始人潘石屹表示，有數據顯示中國房地產的總值是65萬億美元，超過美歐日三地的總數……
他說，到底是房價高了，或是有泡沫？“我不知道，你去判斷”。
另外，最近兩天，轉到政協任職的原中財辦副主任楊偉民，在一個論壇上說，應允許城裡人“購買”農村宅基地。
需要注意的是，槓桿遊戲這裡對“購買”加了引號，而很多論者並沒有這樣去理解。
這兩者新聞實際上牽涉一個共同的話題，房價是否存在泡沫，下一步降一點是不是必然？
特別是，如果允許城裡人“購買”農村宅基地，房價豈不是更應該穩定，或者降一些。
對此，很多杆友關心，槓桿遊戲為親做個梳理。
1、房價有泡沫不一定意味著應該馬上擠爆
說實在，很多杆友也諮詢過槓桿遊戲這個問題，我國房子是不是有泡沫？甚至有的一上來就說，泡沫這麼大，什麼時候爆？還有的說，馬上就要爆……
我是這麼看的，我國總的房產價值，或者說價格，可以從三個層面理解：
1.這是一個貨幣和槓桿遊戲信心的總反映。
2.同時也是，我國基建模式和地方財力需求的反映。
3.還是我國資產價格和國際信心的平衡反映。
今天，我們房價和房地產總值的形成，背後是有深刻原因的。如槓桿遊戲認為的第一點，房價的貨幣現象這是必然，全世界都一樣。我們只是不例外，在特定時期更明顯。
同時，有了貨幣的支撐和相關政策。一定時間段內，玩地產槓桿遊戲就成為時尚，不玩就落伍了，不玩就被人割韭菜了。
第二點，也很好理解，以前我常說，給大家修這麼好的城市道路，這麼多的地鐵，這麼多高鐵，所有基建都要錢啊！哪來？還不就土地，不可能靠正常的工商業財稅有這個效率，PPP模式很多地方其實不行。
同時，地方上很多方面也需要錢，還是得靠房地產。
第三點，為什麼和國際信心，和人民幣價格等有關係？就如這一輪樓市週期，啟動之前，房地產庫存高壓、銷售乏力，國際上人民幣承壓，各種資本大佬攜款出去買買買……
國際信心不能丟，資產價格必須做起來，錢才有興趣和信心投資。而經歷了這一輪，越來越多的人，其家庭資產和房地產捆在一起。大家都參與了這個遊戲，也就穩定了市場，穩定了信心。
所以，不管有沒有泡沫，不意味著一定會馬上去擠爆它。
恰恰在槓桿遊戲看來，因為兩大國的一些風波，無論貨幣政策的定力，還是調控的決心更大——這反倒是幫助我們穩定和縮小了泡沫。
近期很多樓盤都陰跌了，二手房市場沒那麼火爆，就是明證。
至於泡沫怎麼樣的方式收場，這是可以探討和分析的。但，實話說，我覺得影響的因素很多。
2、允許城裡人“購買”農村宅基地，注意“購買”有引號
首先，槓桿遊戲注意到，這其實不是楊偉民先生第一次談到這個建議。幾個月以前，我記得他就說過。
我想說的是，媒體在報道這個建議時，基本是沒對“購買”二字加引號，但我的理解是有引號，而且這個引號極為重要。
為什麼是有引號？因為我國的相關土地法規決定了，宅基地是農民才有資格享受，而且基本是農村戶籍居民免費獲得。
所以很明顯，絕對意義的賣給城裡人，實際比較難。
那麼這麼多閒置的宅基地、農房，以及有資產變現需求的農民，其利益如何保障？
可以的辦法就是長租、抵押、繼承、包括流轉、贖買置換成國有建設用地等形式。
也就是，宅基地的集體建設用地土地屬性不變，擁有宅基地的還是農民，但農民可以對其用益物權變現；或者，確定農民進城後，有了穩定的居所，可以復墾成農地，置換成相應的國有建設用地，這個土地增值的收益，讓農民來分享。
實際上，前者很多地方有嘗試。包括集體建設用地蓋公租房，也在試點。但重點是，要讓農民獲得較多收益。
後者也有試點，復墾在很多地方都有，最有名的如重慶的地票制度。
楊偉民先生長期在重要部門任職，說這話肯定不是瞎說，也代表上面部分人士的看法。
實際上，如上文槓桿遊戲所寫，允許城裡人“購買”農村宅基地，一些變相的“購買”早就在搞。
問題的核心是，下一步如何繼續推進，包括擴大試點。
3、允許城裡人“購買”農村宅基地，推進力度越大，農民獲益越大，房價也越穩定
不管是一些機構所說，目前農村空置宅基地3000萬畝，或相當於城市建成區總面積37%，還是更少或更多。
有一點可以確定的是，我國宅基地空置確實多。
這麼大的資產放在那裡，閒置自然是浪費。
所以，試點“賣”起來是有價值的。對推進農民更好城市化，或者讓城市居民有更好的購房選擇，或者滿足多樣化的康養、旅遊度假需求，都是好事情。
重點就是允許城裡人“購買”農村宅基地的推進力度。
如果只是現在這樣的一些小試點，比如集體建設用地建租賃用房，農民分享租房收益；農民搞個農家樂、民宿，包括吸引資本來搞個民宿，而且還比較嚴厲；或者重慶、成都那樣搞成地票……
這些試點或突破，首先力度和試點有限，其次獲得的資產增值可能有限。
實際上，即便是大力度的試點推進，更多受益的也一定是城鄉結合部、郊區、城中村的農民，或者說大城市附近的農民。
因為公共交通、城市規劃等因素，大部分剛需一族，可能也未必適合買這樣的房子來居住。
當然，有更多的試點和推進，一定強過不推進、不搞。特別是如果允許集體建設用地更好入市，把宅地基利用起來，增加總的住宅供給，農民必然可以分享到更多收益，房價也可以更穩定。
而對於那些離城市較遠的宅基地，或者自然條件也不是很好，搞旅遊度假也未必很好的閒置宅基地來說。開放更多的宅基地退出空間，起碼讓它不閒置，可以交易到城市裡換成建設用地，怎麼也是有不錯收益的。
總而言之，重點是要推進試點，讓土地供應渠道更多，讓住宅總供給更多。如此，農民受益，剛需也受益。農民有了更多收益，城市小白有了更能買得起的房子，對於促進消費，必然也是好事。
不過，我國的事情就是怕一放就亂，所以試點多半是緩步推進。指望靠此增加太多的住宅供應，也不現實。
那麼可以這麼說，允許城裡人“購買”農村宅基地，對於房價走勢只是變量之一，而且可能是影響暫時不太大的變量。
至於未來，那是未來的事。
閱讀更多 槓桿遊戲 的文章
