疫情就像一個放大器，原本早出晚歸的人們有了更多的時間呆在家裡，小區裡，家裡，那些原來被忽視的問題，在將近甚至超過一個月的宅家生活之後，都一一冒了出來，那些原本被忽略的細節和問題，在這個時候被無限放大。
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上週，有10353組家庭參與了我們關於住房需求變化的問卷調查，向我們講述了他們疫情期間的宅家故事、他們與房子之間的故事，還有他們與小區之間的故事。
這組數據肯定是開發商們最關心的，在樓市慘淡的當下，這組數據足以讓他們對市場的回暖多一點點信心。在參與調查的10000多組家庭中，雖然只有22%的家庭對現有居住環境不滿意，但有將近65%的家庭準備買房或換房。
他們有的說，下次換房子一定要有朝南的窗戶，宅在家裡有陽光和落地窗是種心靈救贖；也有的說，一定要和父母分開住，每天待在一起真的太痛苦了；還有的說，疫情期間每天都在搶廁所，簡直生無可戀……宅家期間，讓我們有更多的時間充分思考：到底什麼樣的房子，才能裝得下有意義的生活。
在這其中，有8.86%的人因自有住宅居住條件不理想而租房，也有三分之一以上的受訪者認為有一個大陽臺很重要，隨著時代的發展，人們對房子的需求也開始出現了新的變化，比如邊看視頻邊吃飯是一種需求，比如在社區的公共空間裡，開發商還需要重點考慮設計寵物的專門活動區域。
行業發展至今，早已從傳統的“粗放式”發展轉向“精細化”發展，產品也已開始從“批量化”向“個性化”過渡。這份調查問卷的背後實際上折射出的是消費者對住房的空間功能的需求變化，而如何應對這些變化，恰恰會影響到產品的發展方向。
今時今日，對於購房者而言，什麼樣的產品才是他們真正需要的呢？
1 8.86%的人因自有住宅居住條件不理想而租房
此次調查一共發出18571份問卷，共收回10353份答卷，答卷中男女比例較為平衡，男性偏多約佔57%的比例，女性佔43%。
其中，在一二線城市的佔據半數以上，約56.7%，其次是三線城市佔比約31.22%，職業選項中，公務員/事業單位職員、國企員工、普通白領佔比最高，並且不分伯仲，私營業主也有13.23%的佔比。
城市及職業分佈情況
從家庭年收入及現有住房情況來看，本次調查問卷覆蓋的人群以有房一族為主，約75.23%擁有房產。絕大多數居住面積在70-200平方米範圍內，佔比約71.47%，其中70-100平與100-200平的面積段佔比不分伯仲，同時，200平以上佔16.23%高於70平以下11.76%的佔比。
家庭結構以三口之家為主的佔比約45.26%，二孩或三孩家庭的約佔17.58%，獨居與二人世界的約佔21.77%，和父母同住及三代同堂的約佔15.02%。家庭年收入呈橄欖型分佈，30萬及以下佔41.3%，30-100萬的約佔46.78%。100萬以上的佔11.93%，其中200萬以上的僅1.1%。
家庭年收入及居住面積情況表
77.63%的受訪者對目前居住環境表示滿意，其中31.02%非常滿意，不滿意及非常不滿意的約佔22.37%，其中，有8.86%的人因為自有住宅居住條件不夠理想而租房居住。
居住環境滿意度
2 對客廳、玄關、餐廳的意見最大
由於疫情的影響，人們有更多的時間宅在家中，這也使得住房空間分佈設計面臨巨大挑戰，從調查情況來看，疫情期間宅在家的主要活動前三項分別為：追劇、看電影，運動健身，玩手機遊戲/刷短視頻軟件。
這也不難理解為什麼2月初，應用軟件Keep在蘋果應用商城下載量飆升至第79位；春節期間，中國手遊市場收入規模同比增長32.9%。
值得一提的是，在宅家抗疫期間，有超過三分之一的受訪者需要居家辦公/上網課。
對房子最不滿意的地方
從調查結果來看，疫情期間對自己房子最不滿意的前3項分別為客廳、玄關及餐廳。此外，“廚房空間侷促，消毒櫃等小家電無處安放，烘焙西點等功能欠缺，施展不開”也有37.4%的佔比，僅有3.5%的受訪者對目前的房子較為滿意。
1、 客廳儲物空間及通風采光都很重要
從最不滿意的客廳部分來看，約有49.5%的受訪者覺得“基本沒有儲物空間，許多東西用了沒地方放”，約49.22%覺得“客廳不是南北通透，影響空氣流通和採光”，兩者人數及佔比不相上下，這說明對於購房者來說，客廳的儲物空間與通風采光同等重要。
其次，有約46.49%的受訪者覺得“功能太少，只能坐在沙發上看電視”，覺得“客廳面積太小”的反而沒有那麼多。隨著人們居住條件的改善及業餘生活的豐富，開發商在客廳設計上也需要留有一定的創新空間。
客廳需要改進的問題
2、玄關空間尚有提升空間
第二大選項是玄關，約有55.92%受訪者覺得“鞋櫃空間不夠用，而且沒辦法給鞋子消毒，散味功能欠佳”，這是玄關最需要改進的問題。其次為“玄關/入戶花園等緩衝空間大小不夠，沒有能實現基礎消毒的設備”。
我們認為，在疫情結束之後，消毒設備的需求可能會有所下降，“入門沒有換鞋凳，換鞋子不方便”與“沒有掛衣物的衣櫃，入門後衣服沒地方放”兩項的需求將出現一定的提升。
值得注意的是，在疫情期間，玄關空間的重要性在一定程度上被高度強化，疫情過後，玄關空間的佔比及整體設計雖有一定的提升空間，但仍需根據整個戶型情況進行。
玄關需要改進的問題
3、餐廳需求開始出現變化
餐廳作為第三大選項，51.44%的受訪者覺得“餐廳沒有收納櫃，需要多餘碗筷、調料等還得往廚房跑”，還有49.48%的受訪者覺得“餐廳空間太小，一家人坐一起吃飯太擁擠”。
還有超過1/3的受訪者覺得“插座不夠，沒法邊吃飯邊充電看手機”。
隨著越來越多“泡麵番”“下飯劇”等連續劇及電影的播出，邊看視頻邊吃飯也漸漸成為了新時代購房者的需求之一，未來在餐廳空間設計中，可多參考90後及00後的生活方式及需求，這或將成為未來產品的一大賣點之一。
餐廳需要改進的問題
4、34.07%的人認為有一個大陽臺很重要
在同等條件下，你覺得哪幾個空間的功能最重要？調查結果顯示，“廚房”、“臥室”、“餐廳”面積不出意外成為最重要的三大選項。
宅在家的這段時間，每天在家做飯，才真切體會到：廚房原來這麼重要！參與調查的人中，認為“廚房空間太小，三個人進去就太侷促了，施展不開”與“智能化東西太少，沒有洗碗機，也沒法消毒問題”的最集中，其次是“廚餘垃圾不好處理，通風不好，油煙味太大”。
出乎意料的是，有34.07%的受訪者把“陽臺面積”列入了三大重要空間的選項，甚至比平時被屢屢提及的衛生間不夠用的需求還要高出10個百分點，比客廳面積需求也高出5個百分點。
長期宅家的生活，都讓大家更向往自由的空間，哪怕站在陽臺，自由地呼吸一下新鮮的空氣，也是好的。
房屋空間哪些 功能最重要
5、41.6%的人希望動靜分區、互不干擾
在此次疫情過後，如果你有機會將房子重新裝修調整，你會重點完善哪幾個空間功能？
有將近50%的人認為“廚房需要中西廚分區，要有足夠的儲物空間”才行，46.46%的人認為“餐廳略顯侷促，希望有更多娛樂的設備”，另有41.5%的人覺得“一定要動靜分區，居家辦公與兒童娛樂打鬧互不干擾”才是最重要的。
其中“居家辦公與兒童娛樂打鬧互不干擾”以2.1%的微弱優勢高於 “增加客廳區域可拓展空間，尤其家庭成員交流互動和休閒空間”的需求，佔約41.6%，這一比例甚至高於宅家抗疫期間35.37%的受訪者需要居家辦公/上網課的佔比。
這說明不僅需要居家辦公/上網課的人群認為動靜分區、互不干擾很重要，還有其他無需在家辦公、學習的人群也對互不干擾有一定的需求。
疫情後想重點完善房屋空間功能
3 物業服務比想象中更令人滿意
有意思的是，在此次調查中，85.68%的受訪者對所在社區物業滿意及非常滿意，高於77.63%的居住環境滿意率。
其中，“社區消毒、保潔”、“代買蔬果生鮮日常用品”、“應急響應速度”成為疫情期間住戶對社區物業提供的服務中最滿意的前三項。
此次疫情，讓原本存在感並不強的社區物業走到前臺，物業工作人員，憑藉其負責的工作態度及有效的服務措施使其獲得了絕大多數的住戶們的歡迎。
對物業滿意度及物業具體服務滿意度
1、社區安全仍是第一選擇
疫情過後，有54.71%的受訪者認為需要“繼續加強小區陌生人進出管理以及安保巡邏”，45.87%的受訪者對“社區消毒、保潔還可以做的更全面一些”仍有需求。
同時，“公示物業值班工作人員，以防冒充工作人員上門詐騙”的需求以52.8%的佔比強勢擠入最希望物業服務繼續改進前三項，僅以2個百分點的弱勢低於陌生人進出管理以及安保巡邏。
看來對於大多數住戶來說，社區安全仍然是其第一選擇。
希望物業改進的方面
2、社區空間分配，寵物比小孩更重要
在疫情之後，你希望社區空間在哪些方面進行改進中，“疫情期間不能出門，慢性病、常見病也不方便去醫院開藥，希望可以有完善的社區醫療配套”毋庸置疑成為最多的需求，佔約63.7%。
令人驚訝的是，有50.91%的受訪者覺得“需要寵物活動場所，我家狗狗每天都需要遛彎”這一需求，比“需要兒童活動場所，大人宅得住，小孩子宅不住”還高出7.65個百分點。
結合此次調查問卷的覆蓋人群結構來看，獨居及二人世界的佔比約為21.77%，也就是說，起碼有約30%的有孩子的受訪者認為社區裡增加寵物活動場所比增加兒童活動場所的需求更迫切。可見，在現代人的家庭中，寵物的地位正在逐漸突顯，甚至已經成為重要的家庭成員之一。
在“丁祖昱評樓市”2020年度發佈會上我也說過，現在天貓上最受歡迎的食品從奶粉變成了貓糧，《2019年中國寵物行業白皮書》數據也顯示，2019年我國寵物市場規模已經達到2024億元，同比增長18.50%。
房企們，接下來社區空間的研發設計該從哪些方面進行突破，應該很清楚了吧？
希望社區空間改進的方面
3、公共空間空氣清新最為重要
在對電梯、車庫等公共空間的調查中，62.38%的受訪者把“電梯空氣清新，不能聞到煙味和其他異味”作為第一選擇，其次為“車庫可以直達入戶，減少接觸”及“電梯一梯一戶，一步到位，既方便也安全”，分別佔約49.92%與44.97%。
希望電梯、車庫等公共空間改進的方面
4 87.78%的人群希望調整居住環境
從整體調查結果來看，雖然有本次調查問卷覆蓋的人群以有房一族為主，絕大多數受訪者的居住面積在70-200平方米範圍內，其中，老公房與多層無電梯房約佔42.72%，多層及高層電梯房約佔51.95%，別墅及洋房也有5.33%，但仍有87.78%的人群表示想要調整目前的居住環境。
其中，想要賣掉一套房子重新置換的佔比最高，約為25.87%，其次是再買一套更好的房子，約佔23.81%，加上正在租房並準備買房的剛需，大約64.38%的人群有買房/換房的需求。
對居住環境的新規劃
影響其購房決策的前三項為“升值空間”、“地段”與“園林景觀”。其中“戶型設計”以0.44%的微弱差距排名僅次於園林景觀，“價格”、“房企品牌”及“物業服務”則相對靠後。
這也說明，為了產品設計、質量與居住環境，消費者可以接受一定的溢價空間。
影響購房決策的主要方面
在疫情過後，消費者更關注的居住功能和特性排序為“採光”、“臥室是否是套間”、“新風系統”與通風，這與上文，想要“大陽臺”、希望“動靜分區、互不干擾”、“南北通透”“空氣清新”等特點在一定程度上呈呼應關係。
更關注房子的具體功能和特性
在參與調查的10353組家庭背後，其購房需求已由單一、低層次的居住需求向追求生活品質轉變，雖然近十年來人均住房面積已提升7.4平方米，但在此次調查中，可以發現人們對居住空間的需求仍在提升，無論是客廳、玄關、餐廳、廚房、臥室還是衛生間，“空間不夠大”仍可排需要改進的前列，這一方面可能是面積的確有限，另一方面也與空間利用率有關。
如在戶型設計上，如何兼顧成人和兒童，如何對產品形式和功能取捨，做到既能保證不同人群居住的舒適性和私密性，又要方便彼此相互照應。
另一方面，此次調查中也出現了不少以往未曾進入主流觀點的產品需求，如新時代的購房者所特有的邊看視頻邊吃飯的需求，在各地推行垃圾分類後廚餘垃圾不好處理的需求，以及隨著寵物經濟發展，小區是否需要特定的寵物活動場所等等。
同時，還有一些需要被探討和進一步證實的需求，如玄關空間的設計、陽臺面積是否真的比客廳面積還重要、園林景觀是否真的比戶型設計更影響購房等。
隨著行業集中度不斷提升，為了贏得更多的市場，我們認為，房企更應該要深刻洞悉客戶需求，既要適應社會的發展，又要滿足居住模式日益變革的需求，為不同家庭結構、不同消費階段客群設計的住宅產品也在一定程度上有區別，增加產品的適應性、可變性和選擇性，從而推動整個市場的發展與創新。
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