信貸、稅費、土地、限購、限售……今年中國繼續動用各種調控政策，試圖控制房價的“過快上漲”。但即便是在這樣嚴的國家調控下，房企的銷售額仍舊在升高。
據報道，上半年全國各地的樓市調控政策先後發佈192次，平均每天都有1個相關政策出臺。這些新出爐的政策主要以二三線城市為主，限購和限售是調控主力。因為四個一線城市先期已經制定了較為嚴格的限購、限售措施，一些政策調控主要以商業銀行調整首付比例或者貸款利率為主。
十大地產商上半年累計銷售商品房 1.97 萬億元，日均超百億元。去年同期十大房企累計銷售額為1.54萬億元。
房價調控政策更加細化
宏觀調控方面，發改委限制地產企業外債資金投資境內外房地產，原銀監會提出嚴控除按揭貸款以外的信貸資金流入房市，住建部則提出增加土地供應，提到 3-5 年內熱點城市租賃住房、共有產權房用地佔新增住房用地供應 50%以上。
具體到各地方，調控城市以限售、限貸為主。73 個城市一共發佈限購政策 135 條、限貸政策 176 條。另由 51 個城市以及海南全區域實行限售。
調控政策更多還是以限制為主。今年第二季度，海南在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購；瀋陽將新房和二手房限售範圍擴大到全市行政區域（不含遼中區、新民市、康平縣、法庫縣）內，限購對象為擁有 2 套及以上住房的瀋陽市籍家庭；哈爾濱則是要求 6 個主城區的新房，在簽約後三年內不能出售。
近20年間，中國的地產調控收緊期明顯長於寬鬆期，且每次收緊的調控幾乎都被打上“史上最嚴” 的標籤。但每次調控之後，房價先跌後漲，只要政策稍一放鬆，便會出現一年內漲 50% 的反彈。
在中國調控房地產的這個過程中，地產調控的次數逐漸增多、發佈政策的政府等級從省會級一直下探到縣級市。同時，調控政策也越發細化，包括一些城市對外地戶籍買房者限購時通常會加上婚姻、社保、居住證等附加條件。
金融在政府調控地產中作用巨大
房地產開發投資資金，絕大部分來自於銀行或資本市場，住房抵押貸款對居民購買房產發揮巨大作用，主導著房地產週期運作。
今年 5 月開始，包括建設銀行(6.640, -0.02, -0.30%)、中國銀行(3.520, 0.01, 0.28%)、工商銀行(5.380, 0.03, 0.56%)、興業銀行(14.790, -0.03, -0.20%)等在內的多家銀行，上調北京地區首套房貸款利率至央行基準利率（4.9%）的 1.1 倍，一部分銀行上調至 1.3 倍。
以南京的 5.91% 首套房貸款利率和基準利率 4.9% 作對比測算，發現消費者貸款 300 萬元、分 30 年還清，根據不同的還款策略每月要多還 1500-3000 元，30年累計多還 68-74 萬元。
數據來源：思遠顧問研究院、好奇心日報、融360
利率只是貨幣政策影響著房地產價格的一個方面。住房首付比例則是另一個重要工具。今年3月，北京要求個人房貸首付比升至 49%。
光大證券(9.260, -0.49, -5.03%)首席經濟學家彭文生曾提出首付比是一個很好的地產調控工具，原因在於它是一種“自動穩定器” —— 設定三成首付，100 萬元的房子就是 30 萬、300 萬元的房子就是 90 萬，首付金額隨著房產價值而增加，從而提高購房門檻。反之房屋貶值則降低買房門檻，從而平衡房地產的需求。
但這種長效機制卻經常會被五年一屆急於出政績的政府頻繁調整。2007 年中國在房價 8 年翻倍的大背景下要求全國首套房首付標準提高至 30%，房價和成交量暴跌。之後國務院在 2008 年和 2009 年分別將首套房首付比率調回 20%、將個人住房轉讓營業稅徵免時限由 2 年恢復到 5 年，房價開啟新一輪上漲。
在近乎於計劃經濟的調控措施下，首付比調控作用在中國多地已經失效
嚴苛調控下
房企銷售額仍創新高
房地產在國家的多方調控下已經是計劃經濟。地產商從融資到拿地再到蓋樓銷售，十幾雙無形的手從中施加阻力。但是房企在嚴苛調控和巨大資金週轉壓力下，也在通過降價或低溢價的銷售策略，實現業績規模的增長。這也是為什麼全國主要城市都在限價，但銷售額仍創新高的原因之一。
根據易居克而瑞的統計，十大地產商上半年累計銷售商品房 1.97 萬億元，日均超百億元。去年同期十大房企累計銷售額為 1.54 萬億元。碧桂園、恆大、萬科銷售額排今年上半年前三，分別為 4124 億、3040 億和 3030 億。
中國多地目前實行嚴格的新房限價銷售政策，導致新房每平方米單價可以比周邊二手房低 50% 甚至 80%，但上半年的銷售金額仍然可以打破紀錄，很大原因在於多地政府對預售許可證管控有所鬆動。
碧桂園是所有房企中唯一一個銷售額突破 4000 億元的公司，而且它在去年的年度統計中也排名第一、2017 年銷售額為 5500 億元。目前它1-6 月的銷售額已經相當於 2017 年全年的 75%。
萬科今年以來受土地儲備和開工供應不足影響，近幾個月的單月銷售規模都在 430 億元左右，它半年度的排名較去年下滑一名至第三。但萬科目前的銷售額已經超過 2016 年全年。
而恆大從去年同期的第三升至第二，按照年初定下的5500億元銷售目標，恆大上半年的完成率約為 55.3%。
2018上半年TOP10房企銷售額房企上半年的銷售額同比增長33%，每平方米均價1.23萬元同比下降5.53%，中國的房地產市場仍舊炙手可熱。
上半年房企實現的銷售增量還是主要集中三四線城市，尤其是周邊沒有一線城市、但又同時在長三角、珠三角和京津冀三大經濟圈輻射範圍內的三四線城市，比如舟山、蕪湖、紹興、南充、泉州等地。
這些城市上半年銷售額整體同比增加約 6%。四個一線城市中，只有深圳銷售額同比增加 31%，其餘三個均同比下跌。二線城市的房產銷售整體呈上升趨勢。比如合肥增加 194%、杭州增加 23%、重慶增加 33.22%
房地產“去庫存”
帶來更多新的“庫存”
根據國家統計局和同花順(34.680, -2.43, -6.55%) iFind 彙編的數據，全國商品住宅待售面積逐月減少，已經從 2017 年 2 月的 4.07 億平方米下降到 5 月底的 2.8 億平方米。不過由於部分熱點城市在限價情況下存在一定的已售未籤規模，統計數據可能存在庫存規模被高估而銷售規模低估的情況。
商品住宅待售面積同比減少，跟去年棚改貨幣化安置資金到位數創新高從而消耗大量庫存有關。住建部報告指出，2016 年棚改貨幣化安置比例為 48.9%，消化可售商品房 2.5 億平方米。去年相關數據暫未公佈，假設 2017 年貨幣化安置比例達到 60%甚至以上，則消耗可售商品住宅面積為 3.1 億平方米。
在這個過程中，政府從 2015 年開始主推的房地產“去庫存”又接著刺激房企多拿地、多開工。
今年 1-5 月，全國房企新開工面積 7.21 億平方米，同比增長 10.8%。跟 2016 年同期比，增速更是達到 21.28%。
降低首付、開放限購，降低貸款利率，其後果就是住房成交量大漲，而新開工的房屋數沒有顯著增加，其後果就是完工週期可售的房子變少。一般商品降價銷售去庫存，在這過程裡，消費者買更多產品，同時低利潤率會使企業產能較少，而商品本身則消失。
而住房既是消費品也是投資品。它跟普通商品“去庫存”的差異在於，所謂去庫存，即出售房子，只是改變了產證上的名字，改變了房屋所有人，從開發商變成了購房者。房子的數量沒有減少，它還是可以在市場上流通，沒有被消費掉。
同時，又因為可售商品房面積的快速下降和政府限價給人帶來的漲價預期，中國商品房均價微漲只是數字遊戲，限價新房一旦上市流通，其價格就會向市場定價的二手房價格靠攏。開發商收到房款後，還會進一步拿地蓋樓。
消費者投機性的買房需求降低、或者說被政府抑制後，房企和地方政府很可能要繼續面對如何“去庫存”的問題。
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