棚戶區改造影響三四線樓市房價
三四線城市棚改，是刺激這一輪三四線城市上漲的根源，也是無數專家預測的滑鐵盧。不過這種一次性的財政刺激的持久性和有效應，能夠持續多久，還需要拭目以待。棚改總有一天要結束，而人口流失持續不斷，現在逢高買入，三年以後怎麼辦。
從城市的基本面來看，部分三四線城市既缺乏產業，又沒有大量人口作為支撐，棚改成為拉動三四線城市需求的重要因素。2017年5月，國務院決定實施第二個3年棚改攻堅計劃，2018-2020年再改造各類棚戶區1500萬套，並確定2018年將開工580萬套。
如此高規模的棚改工作在全國的分佈卻並不均勻，三四線城市佔到近九成。棚改前期主要以實物安置為主， 2014年以來政府大力推進貨幣化安置，即支付拆遷補償款給被拆遷的居民，居民再用這筆資金購置新的住房。可以說，這部分需求在短時間內集中購買，成為推動需求增加的重要力量。
圖：歷年我國棚改規模（萬套）
房企在三四線“攻城略地”
三四線房產市場日益升溫，那麼，對於房企來說又？意味著什麼呢？是怎樣影響了它們的佈局計劃？是否獲益更多呢？如果獲益，哪些房企又是其中的大贏家？
首先，從銷售面積來看，2017年的銷售面積主要是三四線城市貢獻的。就地產業整體情況來說，以北上廣深為主的一線城市當月成交面積佔比自2016年以來持續下滑，從5%降至2.2%。二線城市銷量也在下滑，易居統計的32個二線城市住房銷售面積比重從36%降至31%，只有三四線城市的銷售面積佔比在持續上升，600個三四線城市的銷售面積佔比從60%上升至67%的歷史高位。
其次，從整體銷售額來看，據地產諮詢公司易居中國發布的2017年中國房企銷售報告，碧桂園、萬科和恆大位列前三，都在今年突破了5000億元的銷售額。2016年，它們才突破3000億元，一年時間每家都上漲了六成以上。2017年，中國地產前十名的銷售額加起來達到3.2萬億元，較2016年多賣了1萬億元。對於這些業績，較弱二線和三四線城市貢獻度最大，而熱點一二線城市在嚴厲的政策調控下成交規模明顯縮減。據中國指數研究院數據，2017年50家百億代表企業佈局在二線及三四線城市業績貢獻佔比分別為61.2%和18.2%，較2016年增長5.4和1個百分點，一線城市則下降6.3個百分點。
樓市調控重點轉向三四線城市
近幾個月來，樓市過熱開始在三四線城市冒頭，而調控的大棒也隨之落下。
價格低、管控松熱錢流向三四線城市
樓市調控的“打擊點”一直在向下轉移：最初，“北上廣深”一線城市出臺了嚴格的政策；近兩年，南京、合肥等二線城市也陸續加入了調控陣營；現在，調控又集中到了三四線城市。
這種轉移一方面體現出之前的調控政策確實有效，就像國家統計局發佈的商品住宅銷售價格變動情況數據所反映的，一線城市商品住宅銷售價格同比降幅擴大，二線城市同比漲幅有所回落。但另一方面，隨著大城市房價調控收緊，相對價格低、管控松的三四線城市成為熱錢流向的“窪地”，新的問題逐漸下沉到三四線城市中。
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