調控，降價未遂，活下去！2018濟南樓市10個關鍵詞，哪個紮了你心？

2018年的中國樓市，從年初的氣如虹，到年末的一片平靜，彷彿一場大戲，你方唱罷我方登場，煞是熱鬧。

年度大事記TOP1

調控潮，全年450次調控！

如果必須選一個詞語作為全年關鍵詞，那一定就是『調控』。據統計，全國2018年房地產各種調控政策多達438次，刷新歷史調控記錄。同比漲幅高達75%。2018年也成為歷史房地產調控政策最密集的年份。（全年有望達到450次）從全國看，嚴格落地之前的調控政策，整體市場已經出現平穩表現，部分城市房價開始明顯調整。

→第一：市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別高燒，房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在。

→第二：2018年是歷史房地產調控政策次數最多的一年，各地樓市政策力度從執行情況看，已經最嚴格。

→第三：樓市政策雖然在10-11月發佈次數逐漸減少，11-12月基本沒有加碼收緊政策。

→第四：從政策預期看，寬鬆政策出現可能性不大。

年度大事記TOP2

搶人大戰

一夜之間，年輕大學生成了香餑餑，全國已有逾50個城市發佈了有史以來最有力度的的人才吸引政策。

包括天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、鄭州、瀋陽、濟南、西安、南昌、廈門、石家莊、福州等，都是清一色的二三線城市。先後出臺上百條人才引進政策，從應屆生到往屆生，各個城市給予足夠的友好政策，搶人大戰成為今年微博的高頻詞彙。

“學歷落戶僅憑身份證、畢業證即可申請辦理”“人才按類別免費提供人才公寓”“引進人才可集體戶落戶，配偶和未成年子女可隨調隨遷”……

搶人大戰如果就短期而言，是搶奪年輕人來接盤。如果從中期來看，是為了人才本地發展所帶來的社保，稅收；如果從長期來看，是城市面對即將到來人口斷崖寒冬做好的預先儲備。人口爭奪大戰，短期來看是政策之爭，長期來看，則是資源之爭。有優質的工作崗位、教育資源、醫療資源、景觀資源的城市，將取得最終的勝利。

年度大事記TOP3

維權、降價未遂

今年全國各大城市都陸續爆發精裝房維權事件，涉及開發商眾多，且主要集中在限價後銷售的樓盤。房價利潤不夠裝修來湊，開發商搭售高價精裝修並壓縮成本。還有各種虛假宣傳、合同有欺詐等矛盾，最後劣跡斑斑鬧得兩敗俱傷。下半年降價風波又掀起一股維權潮，一個月不到買的房便降價幾十萬，誰受得了？

在2016-2017年，全國各地特別是二三線城市，因為限價嚴格，市場供應量不足，很多開發商想出的辦法就是雙合同：

什麼是雙合同？

用人話說就是：在政府“限價”“限籤”雙重壓力下，開發商為了能夠說出價賣房，使用的一種違規行為。打個比方：

為了控制房價上漲，相關部門要求，某某地塊的樓盤，網籤價格不能高於1.4萬/平米，然而多數樓盤已經賣到了20000元/平米。這個時候怎麼辦呢？開發商就想出了“雙合同”的辦法。籤一份“購房合同”均價為1.4萬/平米，再籤一份“裝修合同”，均價為6000/平米。而購房合同就用於網籤備案。這樣一來，它就在沒有超過相關部門規定的價格了，也就能順利備案了。但這個必然是有風險的，而最大的風險就來自的確的違規的，如果房價上漲還好，現在出現了不漲或者下調，很多購房者就開始用這個做藉口開始房鬧。

新東站片區某樓盤就因為“雙合同”問題引起業主不滿，在新品發佈會現場拉起了橫幅以示抗議。而頂著銷售壓力的西區某樓盤今年下半年由精裝房改為毛坯銷售，價格由開盤時的2.1萬降到1.6萬，多名業主到售樓處討說法，導致該樓盤售樓處停盤半個月。

年度大事記TOP4

棚戶區改造

為什麼在樓市整體降溫的大環境下，三四線城市能夠逆市上升，保持房價的增長熱度？其中一個重要原因就是貨幣化棚改政策在源源不斷地提供資金和動力。

棚改在過去幾年年，是大部分城市房地產市場活躍提升的一個非常重要原因，2008-2013年，全國棚戶區改造開工量每年在200-300萬套左右。2014年為470萬套。2015年為601萬套。2016年為606萬套。2017年為609萬套。市場突然增加了幾百萬戶手持現金的購房者，而大部分城市又因為信貸寬鬆購房者積極購房。各種政策疊加，使得在過去3年，房地產市場持續上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現在的大部分三四線城市。工作一輩子，不如拆遷一套房子。這是當下很多中國人的真實寫照。棚改貨幣化安置是在三四線成交冷清、庫存高企的背景下提出的，老舊小區拆遷給了錢，大量手握現金補償款的拆遷戶，直接到市場搶房，當地的庫存情況得到很大程度改善，對於房企來說，也是更願意看到的事情，所以棚改貨幣化政策會帶來局部的房價上漲。

最新消息，在2019年的棚改計劃中，政府購買棚改服務模式將被取消，改為發行專項債券，估計棚改規模會大幅度的減少，畢竟棚改專項債是要上報的。那麼對於對很多三四線甚至四五線城市來說，未來房價將恢復往日的寧靜。

長租公寓

長租公寓是房企拓展自身業務的一個重要領域。不過，2018年，長租公寓市場可謂高開低走，涉足這個領域的房地產商甘苦自知。

在房地產行業堅持調控的同時，國家為完善“租購併舉”的長效機制，在長租領域出臺了不少利好政策。萬科、龍湖等眾多知名房企紛紛試水。然而在急速發展高歌猛進的過程中，各類問題也開始凸顯。8月起，媒體接連曝出各地長租公寓哄抬租金、搶佔囤積房源的問題。對此，北京市住建委聯合北京銀監局等部門，集中約談北京幾家大型住房租賃企業負責人，對融資渠道、房源管理、租金規範等方面進行了限制和查處。

同時，長租公寓“甲醛超標”事件也一度被推上風口浪尖。一時間，行業內談“長租”而色變，事件迅速擴張至整個行業，各個品牌紛紛啟動自查程序，嚴格規範住房空氣質量。

10月，某長租公寓被曝資金鍊斷裂，股權已全部質押給銀行，導致業主收不到租金，租戶被強行退租後銀行仍自動扣款。長租公寓背後風險受到業界關注。

多數長租公寓還處在“燒錢”搶佔市場的階段。做長租公寓一定會有銀行貸款，其中利息按照銀行基準利率是4.9%，可能實際得5%-6%，用貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過1%，租房價格再翻番還是虧本。租公寓考驗的是房企長期的運營和管理能力。

年度大事記TOP6

改名與“活下去”

有個笑話，現在罵人已經是“你們家房地產，你們全家都是房地產”"房地產"成了貶義詞，最近流行改名，哪家企業名稱裡面還有房地產，好像就會被鄙視。從年銷售幾千億的龍頭，到百億級別的區域公司，最近都在忙著把自己公司名稱裡面“房地產”這幾個詞刪除。不完全統計，2018年已經有18家房地產公司把自己企業名稱裡面的“地產”去掉了。

與之同時，幾乎所有的房企都在強調轉型和去地產化，進行跨地產的業務佈局。“活下去！”這是地產界龍頭『萬科』掀起的軒然大波。更早之前，萬科董事會主席鬱亮就已提出以“收斂”和“聚焦”的戰略應對行業轉折。面對日益漸濃的市場觀望情緒，萬科一邊梳理內部業務縮減開支，一邊對部分區域產品進行降價銷售，以快速回款。伴隨著樓市調控步入深水區，下半年房地產市場行情轉淡。人員精簡、縮編不僅反映資金鍊緊張問題，還側面體現其在區域、組織結構上的調整。喊活下去也成為了2018年一道亮麗的風景線。

年度大事記TOP7

房住不炒

關於房地產未來一年的發展，本次中央經濟工作會議上是這樣描述的：

要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。繼2016年以“房子是用來住的、不是用來炒的”重新定位了中國房地產市場之後，今年中央經濟工作會議再次強調堅持“房住不炒”這一定位。從2016年-2018年，中國多地樓市經歷了一輪震盪升溫行情，不過2018年三季度以來，中國房地產市場出現明顯降溫，商品房成交面積下滑，部分城市房價開始調整。9月份以來部分城市過熱的房價已得到有效控制，而明年又面臨嚴峻的外部環境，中國經濟下行壓力加大，所以部分地方可能有放鬆調控的衝動。

重申“房住不炒”這一定位，也是強調官方對“炒房”一以貫之的反對態度。這也就明確了未來重點在於穩房價，因為遏制房價過快上漲已經取得一定成績，當然不是說不需要鞏固調控成果，而是工作重心有所移。指望房價大漲大跌可能要失算。

年度大事記TOP8

房地產稅

房產稅什麼推出、如何實施、稅收力度如何，這是每個人都關心的問題。近日發佈的《中國住房發展報告（2018—2019）》中，指出未來在徵收房產稅的時候將只會針對新交易的住房啟動徵收方案，也就是說只要房子不交易那麼就不會被徵收房產稅。雖說這是對剛需的利好消息，但是剛需也難免會涉及換改善房買賣交易的環節，如何因人而異、因城施策，從報告透露的這一點中難以管中窺豹。而且人類是十分精明狡猾的，上有政策下有對策，連搖號限購都能隨便關係搞定，不知政策下來又會鬧出什麼么蛾子。2019年的減稅降稅的力度仍在加大，房產稅不到落地的那一刻，仍是充滿懸念。房地產稅作為一個新稅種，其實要開徵必須有很多門檻，最重要的自然是立法程序，其次就是作為基礎的不動產信息聯網登記+房價的動態評估體系。

年度大事記TOP9

土拍

土儲是房企的命根子，囤滿足夠的糧食才能安穩度過冬天，而房企也跟購房者一同觀望不前。在過去的11個月裡，中國一、二線城市土地流拍數飆漲到282宗，是2017年全年的2.6倍，創六年新高！本來年初房企頻頻下沉到三四線佈局拿地，在下半年也都已偃旗息鼓。一向作為房地產晴雨表的土地市場，在今年徹底被打入冷宮。大多數拍出的地塊也是以底價成交，『地王時代』一去不復返，留下的是曾經地王盤的苟延殘喘。房子賣不動了，地價又貴條條框框又多，大家現金流都十分緊張，自我生存都難還談什麼囤地發展？

9月21日土拍,濟南共出讓16宗土地，總面積134萬平方米，其中9宗居住用地，5宗商服用地，1宗商業、居住用地和1宗工業用地，分別位於CBD、唐冶、新東站、美里湖等片區，其中7宗地流拍，8宗地均底價成交；12月27日土拍，10宗地底價成交,山大路兩地塊流拍

年度大事記TOP10

房屋質量

因為調控，在銷售環節呈現明顯的“大小年”變化。而很多人忽視的建築質量其實也一樣，房價在上漲的時候，房屋質量問題只要問題不大，都會被忽視。而2018年，因為房價逐漸開始出現了平穩下行的苗頭。這些質量問題將會非常非常集中的開始爆發。

1、快週轉的惡果

2018年是快週轉惡果爆發元年，有的房地產企業都強調快週轉，雖然快週轉並不必然出現問題，但從概率角度看，快週轉下，各種質量問題的爆發概率更是越來越高。而且有很多企業快週轉+全員跟投，這種情況下，很多破壞基本事物規律的快週轉出現了。這些房屋質量問題非常嚴重。而且從市場佔比看，越來越高。2018年你買到的房子，大部分都是快週轉企業快速蓋的。

2.強制購買車位；房子減配嚴重。

外掛石材變塗料；綠化減配，江南園林變疏林草地；設施減配，園林小品、桌椅板凳通通刪去，石材路面變柏油，參天大樹變樹苗，電梯內的裝飾不鏽鋼變成大鏡面等等等。濟南CBD某新加坡地產操盤的樓盤，就被媒體爆料稱濟南項目減配嚴重，比全國同類項目品質差了很多。

另外，由於政府限價等原因，不少購房者在買房時，樓盤會要求捆綁購買20-30萬的停車位，無形中增加了購房成本。

看完2018年樓市的十大關鍵詞，今年這一年的波瀾起伏都展現在了我們面前。

在從嚴調控的大背景下，有的人笑得合不攏嘴，有的人哭到哭不出聲，房企、地方政府和購房者，不同的身份，不同的角度，就有不同的心情。

那麼，你的2018關鍵詞是什麼？

接下來的2019年，你希望樓市的關鍵詞是什麼？

在留言區和大家聊一聊吧！

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