今年中秋、國慶節假日期間，各地樓市一反常態，合肥也不例外。
多盤降價、維權現象頻發！萬科在秋季例會上再次喊話：活下去！美聯儲又加息！這些成為“銀十”揮之不去的話題。
再來看9月開盤情況，據不完全統計，在剛剛過去的9月份，合肥有41次開盤，開盤去化90%以上的樓盤有7盤，僅佔21.9%。
“金九”是否發力？真實的合肥樓市又是怎樣的？
NO.1 | 壹 · 樓市真相
剛剛過去的中秋、國慶假日，合肥樓市的溫度想必不用過多描述，國慶小長假樓市基本上沒什麼大動靜。
在市場下行時期，如何買房成為當下當務之急。
很明顯，“買到就賺”樓盤可以買。事實證明這一類樓盤開盤基本以熱賣收官。比如，9月份開盤去化達90%以上的合肥雲谷、金隅南七里、中海城等盤。
但說句實在話，這類樓盤不太好買。限價熱盤賣一套少一套，不僅首付提高，更面臨僧多肉少的局面。
目前，合肥市場上，我大概統計了21大限價盤正在清盤。但是正常首付就能買到的剛需客恐怕是少之又少。
NO.2 | 貳 · 樓市真相
近期，合肥維權現象頻發，主要有這兩種，一是質量維權，二是降價維權。
關於質量維權，今天在朋友圈裡看到某盤交房存在質量問題的視頻，隔著屏幕令人發汗。而降價維權是因降價賣房，主要是前後單價懸殊過多引起的宣洩。
我也在我們後臺看到有網友問到，合肥市場在售樓盤中，什麼樣的樓盤不能接？
在一般情況下，價格虛高 、地段一般、無學區、地鐵，小開發商操盤等樓盤，都要慎重考慮。
NO.3 | 叄 · 樓市真相
“金九”在低迷中過來，市場降溫，導致開發商日子並不好過。於是，有不少開發商使出了最有力的殺手鐧——降價、打折、降低首付……
這一類的樓盤是否能買，還需要辯證來看待。
1.說到降價，為大家所熟知的是北四里河板塊T盤，直降7000元/㎡，一時間令業內驚掉下巴。該項目定位高端改善，但地段、學區為項目短板，總體看，市場接受度不太高。如果考慮產品品質和居住舒適度的話，降價後的價格是可以考慮的。
2.特價房和優惠力度大的樓盤，主要針對純新盤。如此一來，不僅可以作為新盤開盤噱頭，房企也殷切希望首開能夠一炮打響。對於交房沒有參照的純新盤建議先
觀望。
3. 還有降低首付要求，這分為兩種情況。一種是此前提高首付的限價熱盤，在市場遇冷情況下，相對降低了首付要求；另一種是直接降低首付門檻，比如，廬陽北的X盤，打出“首付6萬”標語買房。這種情況，要綜合品牌、產品定位、地段、交通等方面，瞭解開發商降價的真實意圖。
從6月-8月份，真正看到樓市升溫速度飛快。當下，樓市突然遇冷，開發商們有些慌了，不過樓盤降價、加大優惠力度，不失為加快推盤的有效手段之一。
NO.4 | 肆 · 樓市真相
二手房能不能買？如何買？這也要分情況看待。
1.如果是
投資的話，二手房不及新房。但若是帶有優質學區或地鐵等價值點的二手房，升值空間大。
比如合作經濟廣場，擁有南門小學、45中雙本學區，據安居客二手房數據，小區房價已連續10個月上漲，單價最高5.7萬/㎡。
2.如果自住的話，總體看二手房物業，產品，園林景觀，或比不上新房，居住舒適度欠佳。
3.對於剛需來說，二手房門檻要低，周邊生活氛圍已經濃厚，是不錯的選擇。建議在生活、工作圈內選擇有地鐵，保證通勤時間，以及帶學區 、品牌不錯的小區。
NO.5 | 伍 · 樓市真相
四季度是不是買房最好時機？是的。
首先，樓市降溫由賣方市場開始轉向買方市場 。對於買房人而言有了更多的房源可以選擇，也有利於購房者做出合理的決策。
其次，房企開始年終衝業績，促銷力度比較大，適時入手，比較划算。
再次，隨著金融政策收緊，2019年買房可能價格不漲，但是利率上浮，買房成本提高。根據最新瞭解到的消息，目前，合肥最新房貸利率首套房全面上浮20%，二套房水漲船高，利率上浮30%佔比很大。
另外，美聯儲加息消息也十分惹人關注，官方表示，此次加息影響不大，但後期若再加息，在其他條件不變的情況下，人民幣貶值的壓力會上升，也將有可能帶動明年的基準利率上調，從而導致每個月房貸月供 的提升。
因此，買房壓力也將隨之越來越大。
NO.6 | 陸 · 結語
樓市下行，購房者和開發商雙雙迎來考驗！
首先樓市降溫，這正是檢驗房企口碑和產品品質的時候。若樓盤能順利通過考驗獲得認可度，說明項目真正具有核心競爭力，這時候房企才能擁有自己的節奏。
於購房者而言，當下房子可以買，但不能隨意買。改善人群建議選擇大品牌、配套設施完善的一手房；剛需的話，建議優先考慮二手房，貨比三家。在力所能及基礎上，要關注價格，也要關注物業，當品質無法估量的時候，物業將成為房子保值增值的基礎。
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