今年中秋、国庆节假日期间，各地楼市一反常态，合肥也不例外。
多盘降价、维权现象频发！万科在秋季例会上再次喊话：活下去！美联储又加息！这些成为“银十”挥之不去的话题。
再来看9月开盘情况，据不完全统计，在刚刚过去的9月份，合肥有41次开盘，开盘去化90%以上的楼盘有7盘，仅占21.9%。
“金九”是否发力？真实的合肥楼市又是怎样的？
NO.1 | 壹 · 楼市真相
刚刚过去的中秋、国庆假日，合肥楼市的温度想必不用过多描述，国庆小长假楼市基本上没什么大动静。
在市场下行时期，如何买房成为当下当务之急。
很明显，“买到就赚”楼盘可以买。事实证明这一类楼盘开盘基本以热卖收官。比如，9月份开盘去化达90%以上的合肥云谷、金隅南七里、中海城等盘。
但说句实在话，这类楼盘不太好买。限价热盘卖一套少一套，不仅首付提高，更面临僧多肉少的局面。
目前，合肥市场上，我大概统计了21大限价盘正在清盘。但是正常首付就能买到的刚需客恐怕是少之又少。
NO.2 | 贰 · 楼市真相
近期，合肥维权现象频发，主要有这两种，一是质量维权，二是降价维权。
关于质量维权，今天在朋友圈里看到某盘交房存在质量问题的视频，隔着屏幕令人发汗。而降价维权是因降价卖房，主要是前后单价悬殊过多引起的宣泄。
我也在我们后台看到有网友问到，合肥市场在售楼盘中，什么样的楼盘不能接？
在一般情况下，价格虚高 、地段一般、无学区、地铁，小开发商操盘等楼盘，都要慎重考虑。
NO.3 | 叁 · 楼市真相
“金九”在低迷中过来，市场降温，导致开发商日子并不好过。于是，有不少开发商使出了最有力的杀手锏——降价、打折、降低首付……
这一类的楼盘是否能买，还需要辩证来看待。
1.说到降价，为大家所熟知的是北四里河板块T盘，直降7000元/㎡，一时间令业内惊掉下巴。该项目定位高端改善，但地段、学区为项目短板，总体看，市场接受度不太高。如果考虑产品品质和居住舒适度的话，降价后的价格是可以考虑的。
2.特价房和优惠力度大的楼盘，主要针对纯新盘。如此一来，不仅可以作为新盘开盘噱头，房企也殷切希望首开能够一炮打响。对于交房没有参照的纯新盘建议先
观望。
3. 还有降低首付要求，这分为两种情况。一种是此前提高首付的限价热盘，在市场遇冷情况下，相对降低了首付要求；另一种是直接降低首付门槛，比如，庐阳北的X盘，打出“首付6万”标语买房。这种情况，要综合品牌、产品定位、地段、交通等方面，了解开发商降价的真实意图。
从6月-8月份，真正看到楼市升温速度飞快。当下，楼市突然遇冷，开发商们有些慌了，不过楼盘降价、加大优惠力度，不失为加快推盘的有效手段之一。
NO.4 | 肆 · 楼市真相
二手房能不能买？如何买？这也要分情况看待。
1.如果是
投资的话，二手房不及新房。但若是带有优质学区或地铁等价值点的二手房，升值空间大。
比如合作经济广场，拥有南门小学、45中双本学区，据安居客二手房数据，小区房价已连续10个月上涨，单价最高5.7万/㎡。
2.如果自住的话，总体看二手房物业，产品，园林景观，或比不上新房，居住舒适度欠佳。
3.对于刚需来说，二手房门槛要低，周边生活氛围已经浓厚，是不错的选择。建议在生活、工作圈内选择有地铁，保证通勤时间，以及带学区 、品牌不错的小区。
NO.5 | 伍 · 楼市真相
四季度是不是买房最好时机？是的。
首先，楼市降温由卖方市场开始转向买方市场 。对于买房人而言有了更多的房源可以选择，也有利于购房者做出合理的决策。
其次，房企开始年终冲业绩，促销力度比较大，适时入手，比较划算。
再次，随着金融政策收紧，2019年买房可能价格不涨，但是利率上浮，买房成本提高。根据最新了解到的消息，目前，合肥最新房贷利率首套房全面上浮20%，二套房水涨船高，利率上浮30%占比很大。
另外，美联储加息消息也十分惹人关注，官方表示，此次加息影响不大，但后期若再加息，在其他条件不变的情况下，人民币贬值的压力会上升，也将有可能带动明年的基准利率上调，从而导致每个月房贷月供 的提升。
因此，买房压力也将随之越来越大。
NO.6 | 陆 · 结语
楼市下行，购房者和开发商双双迎来考验！
首先楼市降温，这正是检验房企口碑和产品品质的时候。若楼盘能顺利通过考验获得认可度，说明项目真正具有核心竞争力，这时候房企才能拥有自己的节奏。
于购房者而言，当下房子可以买，但不能随意买。改善人群建议选择大品牌、配套设施完善的一手房；刚需的话，建议优先考虑二手房，货比三家。在力所能及基础上，要关注价格，也要关注物业，当品质无法估量的时候，物业将成为房子保值增值的基础。
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