2016年天津的二手房市場就像一隻兇猛的熊貓，價格不斷的被拉昇，直到2017年3月出臺“331新政”，價格上漲的腳步才算是停止。
2017年下半年二手房經歷了長達半年的“冰封期”，成交量腰斬，整體價格跌了約15-20%。
因此，2017年的3、4月是天津二手房價格的歷史最高點。
據365數據調查組統計，天津二手房價格在2017年12月“見底”達到了最低點，從2018年1月開始“回正”，之後這半年來一路上漲。
在春節後的3月漲幅最高，4月漲幅縮小開始“橫盤”，5、6月由於落戶政策的刺激效應，橫盤期被打破，價格繼續上漲。
01
二手房價回到歷史最高位了嗎？
2018上半年，二手房價格每月都有不同程度的漲幅，那麼，現在的價格有沒有回到歷史最高位？與最高點還差多少？
為此，365數據調查組統計了天津市內六區和環城四區共92個板塊的2017年最高價、最低價、6月參考均價。通過對比，我們來看看究竟有多少板塊已回到二手房歷史最高點。
02
速度！還差9.4%
總體來看，天津10個區域的價格與歷史最高點還相差9.4%。
在92個板塊中，僅有4個板塊回到並超過了價格的歷史最高位。分別為：和平區的南市、體育館街、南開區的體育中心街、學府街。
其中體育館街的價格已超過歷史最高點11.1%。這個板塊中二手房基本都對應天津實驗小學，都是重點學區房。
而又都以小面積房源為主，因此二手房價格相當高，比如府上和平、忠厚裡、尚友裡等目前的價格已直逼10萬元/平米。
尤其是在政策刺激下，天津學區房又迎來了“第二春”，價格反超歷史最高點也是“勢在必行”。
其餘88個板塊目前來看均沒有達到歷史最高點。
整體來看，這10個區域中，和平區與歷史最高點最接近了，目前價格僅相差0.5%，大有超越之勢。
其次是南開區，價格相差5.87%。河西區居然排到了河北區、河東區的後面，紅橋區、津南區、北辰區、東麗區的價格與最高點還相差10-15%。
環城四區除了西青區外，還有一定量的低價新房，在限價政策下，這些區域的二手房不會“大熱”。
03
哪些板塊將要反超歷史最高點？
目前來看，二手房價格與歷史最高點相差4%以下的有13個板塊，大部分都位於市內六區，環城四區僅有東麗區的萬新街、西青區的楊柳青、津南區的鹹水沽這3個板塊。
其中和平區的勸業場板塊與最高點差價僅0.27%，按照天津二手房目前的價格趨勢，這十幾個板塊會在未來1-2個月內反超歷史價格最高位。
04
哪些板塊距歷史最高點還較遠？
二手房價格與歷史最高點相差14%以上的板塊有19個，相反，這些板塊大多集中在環城四區，市內六區的板塊僅有2個，河西區的柳林街、紅橋區的大衚衕板塊。
其中，東麗區的華明鎮和空港經濟區板塊距離歷史最高價相差最多，分別為27.26%和24.22%。
2017年這兩個板塊二手房價格之所以高與空港“金隅三地塊”不無關係，樓面價3萬+/平米的高價讓周邊的二手房“一夜暴漲”，但畢竟沒有價值支撐點，因此當下半年樓市下行期時，這樣的板塊會跌的很深。
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哪些板塊房價比最低點還低？
由於天津二手房在2017年12月見底，從1月開始回正，因此我們將去年12月的價格定為近一年來的最低價。
那麼，目前的二手房價格是否都超越了最低價呢？有沒有比最低點還低的呢？
二手房價格經過半年的上漲，目前比2017年12月最低價還低的板塊僅有4個，分別為河北區的光復道、北辰區的天穆鎮、雙口鎮、津南區的北閘口。
這幾個板塊在二手房上行期價格也沒有漲起來，仍然處於低位。河北區光復道這個板塊雖然沒有超過最低價，但與最高價相差也不多，可以說價格沒有大起大落，一直相對平穩。
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哪些板塊這半年來漲價最兇猛？
這半年來二手房漲幅最高的是南開區的體育中心街板塊，高達41.63%；其次是和平區的體育館街和南市板塊。
在92個板塊中，價格上漲超過18%的有14個板塊，主要集中在和平區、南開區、河東區、河北區這4個市內區域內。津南區的小站、東麗區的萬新街漲幅也不小。
07
哪些板塊半年來漲幅較小？
2018上半年，二手房的確都在漲，但也有一些板塊“沒怎麼漲”。半年來漲幅低於7%的板塊有19個，其中東麗區的東麗湖板塊漲幅僅有0.37%，與價格最低點相比幾乎沒有變化，北辰區的果園新村也同樣，漲幅還不足1%。
這些漲幅比較小的板塊分三種情況。
第一種情況：本身板塊價格已經很高了，比如馬場街已接近4萬元/平米，勸業場已接近6萬元/平米，價格幾乎要觸天花板了，上漲空間不足。
再加上今年上半年尤其是落戶政策實施後，低總價房源是最搶手的，因此這樣的高價板塊基本沒有上漲動力。
第二種情況：板塊本身比較“冷”，比如華明鎮、東麗湖、雙街、軍糧城等，基本都是低價板塊，板塊自身發展不被看好，購房者“買賬”的少，而且有的板塊本身就存有大量新房，二手房自然“不受待見”。
第三種情況：是目前可以入手的板塊。比如果園新村、建昌道、向陽路、集賢裡等板塊，這些板塊本身的生活配套、氛圍等尚且可以，但是目前價格暫時還沒有漲起來。
在二手房每一輪的上漲和下跌中，總會出現一些“板塊輪動”，不可能所有板塊都齊刷刷的同時漲或跌，總會分出先後，而這些板塊就是目前我們能找到的價值窪地。
08
最後說幾點
1、整體來看，天津10區價格基本都沒有超過去年的最高位。按照今年上半年平均每月漲2%的趨勢來看，再考慮到落戶政策的輻射效應，預計3-4個月後，天津二手房或將回到歷史最高位。
2、市內六區黃金地段的二手房“既抗跌又耐漲”，樓市下行期時，它們跌幅最小；樓市上行期時，它們漲幅最大。而僅靠概念而沒有價值支撐的板塊“既不抗跌又不耐漲”。
3、天津即將出現“三價聯控盤”，且政府開始整治工業園區，這對剛需購房者來說都是利好的，也就是說未來政府會把低價剛需盤價格“按的死死的”，而且供應量也會加大。
因此處於剛需板塊內的二手房基本不會有太大的市場，熱度也不會太高。從保值角度來看，首選改善板塊內的二手房源。
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