中房報記者 秦龍丨北京報道
西安房價漲幅全國最高——對於這個熱點問題。西安交大房地產研究所所長楊東朗在接受中國房地產報記者採訪時分析稱，國家統計局的均價不能反映西安樓市一些具體情況。“西安房地產市場的產品供應結構也在發生變化，精裝修的房子在增加，因為裝修費也算入了銷售均價當中，所以統計出來的銷售均價呈上漲趨勢。這個均價掩蓋了商品房產品的結構性矛盾和問題。”
對於西安房價的最新波瀾，來自國家統計局10月20日發佈的一份房地產銷售價格統計數據，在這份名為2018年9月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計的數據中，西安環比漲幅6.2%，領跑全國。
如果注意，會發現2017年以來，西安以房價上漲和戶籍改革一度讓其他城市羨慕並作為學習的榜樣。尤其是引進人口的戶籍放寬政策，單單是人口，2018年1-8月西安新落戶人口超60萬人，平均每月落戶7.5萬人。
這是內外對西安樓市與房價最關心的動力之源。
西安房價之探
對於房價高不高這個問題，很難獲得一致的答案。
“西安房價與同水平城市相比，其實並不算高，一萬出頭。鄭州商品房均價都到15000元/平方米以上了。”楊東朗表示，此輪房價上漲，西安比其他城市漲得晚，大概在2017初開始上漲。而其他城市是在2015、2016年就開始漲了，比如北京房價2015年開始上漲，鄭州房價在2016年上漲。
楊東朗認為，精裝修房子增加，裝修費算入了銷售均價中，所以統計出來的銷售均價是呈上漲趨勢。“這個均價掩蓋了商品房產品結構性的矛盾和問題。”
造成今年9月份西安房地產銷售均價數據偏高的另一個原因，也有調控的網籤因素。“西安房管局等相關部門此前控制網籤、登記，儘管如此，也沒阻止開發商賣房子，此前很多開發商已經把房子賣了，只是沒有網籤。現在房子一登記，表面銷售量就上去了，高房價也顯現出來了。這也是造成了今年9月份西安房地產銷售均價數據偏高的原因之一。” 楊東朗分析稱。
對於楊東朗的觀點分析，記者查閱據西安近期開盤的數據顯示，多數樓盤的成交價集中在10000元/平方米左右，少數樓盤在13000元—14000元/平方米之間。這在全國一二線城市中屬於中上等水平。比起同一層次水平的城市鄭州15000元/平方米左右的房價來說比不是非常高。另外，記者從各大網站公佈的西安房價獲悉，西安目前新房均價在11000元/平方米左右， 二手房均價在12300元/平方米左右。
房源上，記者發現在10月底公示的第四批商品房8盤2588套房源，其中僅1個為毛坯項目，共330套房源。精裝房源有7個樓盤2258套房源，房源中精裝修房源量佔據本批次房源量的87%，是該批房源量的主力。
“房子比上半年好買多了”
記者採訪發現，西安現在的新房價格水平主要來自於調控的緣故，如果不是限價等政策的管控，西安新房均價遠遠不在每平方米1萬元的水平。
2017年，全國各地調控密集出臺。西安作為中部重要的省會城市，在2017年也多次出臺調控政策，“限購、限貸、限售、限價”全用上，可以說是幾乎用盡了所有調控手段，其中包含史上最嚴限購政策：自購房之日起滿5年方可上市交易;購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》後滿2年方可上市交易。
西安還從房企和購房者雙向進行約束。對商品房銷售實行違法違規行為記分管理，對提供虛假資料騙取購房資格的行為，取消購房家庭成員購房資格，且5年內不得在西安購房。
進入2018年以來，房地產調控政策進一步收緊。全國掀起了新一輪的“精準調控”，上海、成都、南京、長沙等多地相繼實施“搖號”政策，西安在今年3月底也加入“搖號賣房”隊伍當中。
3月30日，西安房管局發佈了《關於進一步加強商品住房銷售管理的通知》。其中明確意向購房人數多於可售房源的應採取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督，嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。
搖號政策在6月份又一次細化。6月24日下午，西安市人民政府下發《西安市人民政府辦公廳關於進一步規範商品住房交易秩序有關問題的通知》，西安市房管局建立統一的商品住房意向登記平臺，按照剛需家庭、普通家庭分類登記。每個家庭一次只能參與一個商品住房項目的登記，在該項目選房結束後，方可參與下一個商品住房項目的意向登記。
搖號政策的實施，一度讓西安樓市火爆，上演了萬人搖號的現象。但進入2018年下半年，西安房地產市場從一房難求到不搖號樓盤變多，購房者越來越理性不再恐慌。“現在有些樓盤很火熱，意向登記人數高於可售房源總套數，但也有樓盤未達到可售房源總套數，無需搖號可直接開盤選房。”楊東朗對記者表示。
中國房地產報記者致電西安物價局10月底公示的8個項目售樓處發現，8個項目僅有1個項目做了開盤登記。其他樓盤還處在諮詢階段。“預售證還沒下來，預計下個月登記。”一個樓盤的置業顧問表示。
中南青樾是8個項目中唯一開盤登記的樓盤。“這次我們推出一棟高層，兩棟洋房， 311套房子，現在已經有500多人登記。下一批推出了136套房源一棟高層，過幾天拿到預售證就開始登記了。”該樓盤置業顧問索女士對記者表示。“西安房子比上半年好買的多了，中籤率提高了，我們之前賣的其他項目500套房子，2000多人去登記。”
易居企業集團西北區域克而瑞西安事業部總經理朱鬱對記者表示，目前西安房地產市場比較溫和平穩，沒有出現外面業界和媒體所說的以價換量、以價跑量的現象，大量的優惠策略在西安各個區域也不明顯，成交量依然緩漲，價格也沒有下探，但漲幅收窄，在7%~8%之間。
“到西安去！”與房源之爭
“到西安去！”這是2018年中國樓市最燃的一句話。
對於2018年的西安樓市，人口流入讓人印象深刻的一個場景是——2月4日，西安市公安局500多名戶籍民警舉行誓師大會，從即日起，警方將推進為期三年的“人才、人口”爭奪攻堅戰。
西安警方介紹稱，從2018年至2020年底，實現西安市主城區人口規模達到1000萬、全域人口達到1500萬的目標任務。
戶籍民警誓師大會前的1月19日，西安戶籍改革的關鍵點是升級入戶辦理流程，學歷落戶只憑兩證即身份證、畢業證即可申請辦理戶口。
2月1日，西安落戶新政再次放寬，一人落戶，直系親屬可舉家隨遷。
“新西安人”到達西安後，做的第一件事是什麼？買房子。
陝西省社科院研究員張寶通在接受中國房地產報記者採訪時表示，與二線城市競爭新一線城市地位，人口是最重要的因素。西安在過去8個月裡，吸引的人才超過了60萬人，這個數字在全國排在第一位。
今年春節過後，西安很多市民反映“一房難求”，意見很大，有聲音因此批評西安引進人口是為了託樓市。
5月11日，西安市住房保障和房屋管理局市場處副科長陳嫄在做客陝西交通廣播節目時回應稱，通過對市場運行情況的分析和企業的走訪，形成西安市短期內部分區域住房供需不平衡的主要原因：一是許多項目整個冬季無法施工，工程進度無法達到預售條件，加之庫存持續下降，短期內住房供應斷檔；二是住房消費理念普遍提升，熱點區域、品牌房企開發的優質項目供不應求；三是部分開發企業採取了“飢餓營銷”等手法，製造緊張氣氛。各駐市商業銀行因資金額度趨緊，也提高了首付款比例和貸款利率，諸多因素促使西安市的房價上漲預期增強，造成了恐慌性購房；另一個原因是一年多來西安“三大革命”“鐵腕治霾”“招商引資”“城市增綠”等一系列改革舉措取得了顯著成效，與周邊城市相比，西安市的城市吸引力提升明顯，社會各方紛紛看好西安的發展預期，人口吸附能力增強，住房需求旺盛。
目前，“從西安房地產市場整體來講呈現供需平衡態勢。具體來講，供需比較充分，需求也比較旺盛，供需兩旺，這是一個基本面。”楊東朗表示，西安年初的人才新政，吸引了大量人才，人口淨流入在全國省會城市名列前茅。“整個陝西的城市發展不均衡，西安是陝西發展最好的城市，這吸引了陝西其省內其他城市及陝西周邊的省市人口，如河南、重慶北部、四川北部等外來人口。”
在供應端上，西安克而瑞的研究分析報告稱，9月，西安全市共開盤項目42個，總推房源13118套，銷售9302套。
“原計劃（供應）22萬套房也就是2200萬平方米， 9月份實際上市的佔了原計劃的40%。剩餘的房源都在政府的調控當中，通過搖號、簽發預售證、禁土令等政策，從源頭將工期壓縮和調整。”朱鬱此前表示，今年因為迫於政策環境和市場環境影響，導致目前大量的推貨全部都在四季度。
從西安10月的供應數據也說明了這一事實。據中國房地產報記者統計，西安物價局10月公佈了四批房源，共計49個項目，公示房源16911套，公示房源數量位列全年之首。相比9月份開盤項目42個，房源13118套，可以看出，進入10月份，房源在進一步增加，讓購房者有了更多選擇餘地。
一位西安房企人士對記者分析，西安的樓盤從公示到開盤的速度不一樣，有的需要半個月或一個月不等。目前西安對開發商限價，導致新開盤的樓盤比老盤備案價格低。記者發現，按此速度計算，西安10月底公示的房源估計在今年四季度的11月份或12月份開盤，開發商進入了最後的“搶收”衝刺時間。
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