9月6日，365微觀數據調查組發佈2018年8月天津二手房住宅銷售價格指數。
其中包括8月天津92個板塊二手房住宅銷售價格指數、天津10個行政區二手房住宅銷售價格指數。
今年夏天，夠熱！今年夏天的二手房，夠冷！
自從5月人才新政給二手房加了一把柴後，火苗便越燒越小，之後的3個月成交量一直低位徘徊。
7月，天津二手房自2018年以來，價格首次環比下降，降幅達3.92%。8月，天津二手房價格繼續下降，但降幅環比縮小至1.08%，市場見緩！
同比去年，二手房平均價格基本持平，去年8月，天津二手房正處在下行期的開始，直到12月底結束，平均降幅高達15%。
因此，未來幾個月二手房價格會反超去年，目前反超的板塊已有增多之勢。
1
天津10區92板塊二手房價格
2
量價跌幅均縮小，回暖苗頭出現
從5月份開始，業主的價格預期上漲，掛牌價格普遍提高，但基本處於“有價無市”的狀態，購房者在高價橫盤期也表現得比較冷靜。
按照量在價先的原則，連續兩個月低迷的成交量，使得7月份價格出現“大跳水”。
根據貝殼二手房的數據顯示，6月天津全市二手房成交量為2100套；7月為1314套；8月為1224套。
雖然7、8兩個月的成交量都沒有超過6月，但是8月的量與7月相差不多。
而我愛我家和中原地產的二手房數據也是如此，雖然成交量上有所不同，但是整體的降幅趨勢是相同的。
這說明，天津目前二手房成交量降幅在縮小，已呈趨穩狀態。
價格方面，雖然本月二手房價格仍在下降，但降幅也縮小了，已有回正趨勢。
在去年12月市場最低點時，跌幅為4.05%，而7月的跌幅就已達到了3.92%，可以說，價格已經快到底了，基本跌不動了。
再加上成交量已趨於“止降”，二手房出現回暖的苗頭。預計在金九銀十之際，天津二手房會迎來一波“行情”。
7月，92個版塊中，價格上漲的僅有12個，達到今年以來的最低值。
8月，上漲板塊數量開始反彈，增加至38個，雖然沒有超過前6個月的上漲數量，但差距已在縮小。
3
環城四區最堅挺，市區價格回調
具體來看7月各區的二手房價格。
8月環城四區價格比較堅挺，最抗跌。西青區、津南區很亮眼，價格逆勢上漲，北辰區、東麗區雖然價格仍下降，但是跌幅卻不大。
津南區所有的板塊二手房價格均上漲，這也是十區中唯一一個所有板塊都上漲的區域。
一般來說，二手房價格要漲肯定是市內六區牽頭先漲，同樣，要是跌，也是市內六區先跌，因為市區的漲幅空間總是最大的。
8月市內六區價格均下降，其中，南開區、和平區的跌幅最大。7月南開區的跌幅是最小的，看來在成交量走低的情況下，不排除業主停止“硬扛”，選擇回調價格。
在5月二手房價格直線拉昇之後，近幾個月業主們一直在根據成交量的形勢不斷回調自己的價格，直到調整期結束，回調停止，那麼也就是下一輪行情上漲的開始。
從貝殼二手房發佈的《全國重點城市調價房源中漲價佔比變化》也可看出，天津市7月的漲價房源已經比6月份明顯減少了。根據現在的價格來看，8月的漲價房源比例也在減少。
再對比7月份各區的情況。
7月天津十區二手房價格全線飄綠，8月不僅有2個區價格回正，並且各區的跌幅都在縮小。
參考目前成交量和價格的跌幅情況，這一階段的價格回調已基本接近尾聲。
4
環城次新房價格倒掛
再來看具體板塊。
8月，在92個板塊中，有38個板塊價格較7月上漲，佔比41%，其餘54個板塊價格均下跌。
其中，漲幅前十名的板塊為：新立街、小站、鹹水沽、桃園街、北閘口、大寺、空港經濟區、柳林街、精武鎮、唐家口。這些漲幅較高的板塊以環城四區居多。
東麗區新立街在8月成交了不少藍庭國際的房源，很意外的是，這個小區雖然是公寓，但價格卻有所上漲。
7月份的成交價在1.5-1.7萬/平米左右，而8月成交價格都在1.8萬/平米以上。這些都是小面積、低總價的房源，總價基本在60-80萬。
津南區的鹹水沽板塊，目前在售的新房不少，世茂璀璨公園、藍光雍錦香頌、富力又一城、沽上江南……但是，卻出現了二手房倒掛。
比如富力又一城，現在新房高層均價13000元/平米，但二手房成交單價6月時已倒掛為15588元/平米；7月為16561元/平米；8月漲至17451元/平米，基本是一個月漲1千塊錢的節奏。
類似的情況不僅出現在津南區，還有東麗區，比如華明鎮的華潤橡樹灣，最近這個項目加推很頻繁，而且去化率很不錯，雖然沒有全部售罄，但也能達到80-90%，小高層均價13000元/平米。
按理說這種情況下二手房應該就賣不動了吧。但正相反，5月份成交的二手房單價15983元/平米，6月份達到了16804元/平米，8月份為17203元/平米。
二手房價格與新房倒掛約4000元/平米，為什麼不去買新房？
最大的原因就是：等不了期房，就要現房，這樣的需求正是落戶人群最大的需求。
從這一方面也透露出，新天津人開始陸續進場，低總價、小戶型、現房是他們的首選。
雖然官方公佈的“海河英才”落戶人數沒有預期那麼高，但數量還是有的，購房需求也是真真兒存在的。
跌幅前十名的板塊有：王串場、萬新街、學府街、廣開街、三條石、富民路、尖山、春華街、集賢裡、邵公莊。
跌幅比較高的以市內六區板塊居多，原因主要還是基於之前的高價進行回調。
5
“冰河世紀”將結束
整體來看，天津二手房連續兩個月的“冰凍期”已接近尾聲了。
從帶看量來看，5月開始從最高點一路走低，但在8月出現了拐點上揚，帶看量增加，這說明購房者的觀望情緒開始逐漸消散，開始收拾心情，奔赴戰場。
金九銀十本就是樓市傳統旺季，按照規律來說，樓市的成交量會有起色。
今年5月的落戶新政所帶來的新天津人，經過7、8月份傳統淡季的觀望與考察，或將在9、10月份集中進場。
此外，現在天津新房限價狠，賣一買一置換需求的業主也比較多，尤其是金九銀十旺季，新房市場的推盤節奏會加快，不排除置換需求的業主會選擇在這一時間出貨。
三重因素疊加，可以預見，天津二手房的“冰河時代”即將結束，下一波行情會順勢而來。
對於賣方來說，不要錯過接下來的一兩個月；對於買方來說，現在議價空間尚存，仍是入手的好機會。
閱讀更多 天津365淘房 的文章
