今天（9月7日），南京成功出讓了城南鐵心橋G41地塊，江北雨山路G43兩宗純住宅地塊，分別被龍湖和招商拿下，地價下降明顯。
原定當日出讓的城北燕子磯G42、江北橋林G44和江北六合雄州G45三宗地塊因故終止出讓。
降幅大概如下——
如今拍地都是低溢價率成交，南京樓市的寒冬真的要來了！
至此，有購房者開始猜測——
地價下降是不是意味著未來房價也會跟著下跌？
1
下半年以來的土拍，可以用「降溫明顯」來概括。不僅成交樓面價大幅下降，且地塊因故終止出讓的現象越來越多。
- 8月1日，西善橋G30地塊被招商以總價11.4億拿下，樓面價14164元/㎡，相比綠城雲棲玫瑰園21745元/㎡的地價，低了7581元/㎡。
- 8月10日，江北核心區2幅優質地塊均未達到最高限價，G06地塊被中海拿下，樓面地價17152元/㎡。G07地塊被香港置地拍得，樓面地價為17682元/㎡。與區域最高地價23235元/㎡相比，此番 地價降了5553元/㎡。
- 8月17日，江浦3宗地塊出讓，均未觸及最高限價，3宗地塊中溢價率最高的也僅比起拍價高了1475元/㎡。而原定當天出讓的江寧濱江2宗宅地因故終止出讓。
此外，自8月17日開始，「競價達到最高限價 90% 時，地塊所建商品住房必須現房銷售」規則取消，而當達到最高限價「競建保障性住房面積」改為「競自持商品住房面積」。
此舉是為降低開發商成本，現房銷售會增加財務成本，自持比無償配建保障房更有價值。
不過現在這土拍情況似乎根本不會達到最高限價，這些條例可能並無用武之地。
但現房銷售屬於一種行政強幹預，而現在則需要儘量迴歸市場邏輯，弱化行政干預強度。另一方面，適當鬆一鬆規則，也是怕土拍行情太不景氣。
2
那麼地價下降，是否意味著房價會隨之下降？
首先，我們需要釐清一點：樓面價和最終房價之間究竟什麼關係。
樓面價代表著一個項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包含著樓面價，所以開發商在拿地的時候支出的土地成本會作為商品房最終售價的參考標準之一。
但房屋成本除了土地成本外，還有建安成本、勘察設計和前期工程成本、配套成本、稅費成本、營銷成本、開發成本等。一般情況下，樓面價和房價呈正比例關係，而房價一般為樓面價的2倍左右。
此外，房屋售價最終還是取決於產品本身，低容積率很可能會打造高端產品（洋房、別墅等），因而房屋均價會稍高，反之則偏低。
歸根結底，土地成本銳減對未來房價是會有一定影響的，但影響也僅僅是，對於開發商而言成本更可控。
以今天雨山路G43地塊為例，這宗地塊被招商以樓面價14123元/㎡拍得。
按照「房價一般為樓面價的2倍左右」來說，未來均價或在28000元/㎡左右。
而這幅地塊緊鄰的保利雲禧目前均價28880-29224元/㎡，二者價格相當，甚至可以說，在限價情況下，可能如今的地價才是符合市場規律的。
今天出讓的另一宗地塊「城南鐵心橋G41地塊」成交樓面價13993元/㎡。
地塊周邊剛收官的世茂城品項目地塊是於2015年成交，樓面價12032元/㎡，與之相比，G41地價僅高出了1900元/㎡。
但世茂城品最後一批收官房源銷許均價34380元/㎡（貼著限價3.5萬/㎡），恐怕也沒人會覺得這個房價是下跌了。
總結下來，土地樓面價能夠影響房價，但房價還是由市場決定的——
樓面價高，房價不一定高。
在市場降溫，急需降低風險迅速回本；或者市場過熱，上市遭遇限價的情況下，開發商可能根據自身、周邊情況做出合理調整，本著只要能賺錢，少點無所謂的態度。
案例：原京奧港未來墅樓面地價為22353元/㎡，銷許均價25884元/㎡。
樓面價低房價不一定低。
如果拿地成本較低而項目開發週期較長，那麼土地價值可能隨著時間的增加而升高，亦或者市場情況大好，水漲船高之下，房價也會對應拉高。
房價不一定會低於樓面價。
在市場情況極差，又急於回籠資金時，開發商也可能會忍痛低價售賣，但案例極少。
3
開發商競拍土地，一如購房者搶購房子。在開發商的評估下，市場接受度高的土地才有競拍價值，畢竟現在的市場越來越理智了。可能也正因如此，競拍前夕才有了那些「因故終止出讓」的地塊。
說到底，市場才是硬道理。接下來的市場，可能會這樣走——
1、土地市場迴歸理性，地價繼續降
接下來的土拍很可能會繼續冷清，而相比市場瘋狂的前幾年，地價當然多是“腰斬”，“驟降”。
2、2019年這些「低價地塊」上市，高地價項目將迎來最猛烈的衝擊。
現在的市場，限價暫未鬆綁，高價地們束手無策，賣不完的樓盤越來越多。
但這幾次成功出讓地塊的價格，在限價紅線下依然可以遊刃有餘。待2019年這些地塊上市，高價地的項目將面臨更嚴峻的考驗。
3、熱門板塊限價房依舊搶手，更難買
在迴歸理性的市場下，限價房接受度更高，對於購房者來說風險更小，自然更受買房人青睞。
而且當下各區儲備項目上市緩慢，房荒現象持續，倒掛嚴重的限價房更熱門。
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