今天（9月7日），南京成功出让了城南铁心桥G41地块，江北雨山路G43两宗纯住宅地块，分别被龙湖和招商拿下，地价下降明显。
原定当日出让的城北燕子矶G42、江北桥林G44和江北六合雄州G45三宗地块因故终止出让。
降幅大概如下——
如今拍地都是低溢价率成交，南京楼市的寒冬真的要来了！
至此，有购房者开始猜测——
地价下降是不是意味着未来房价也会跟着下跌？
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下半年以来的土拍，可以用「降温明显」来概括。不仅成交楼面价大幅下降，且地块因故终止出让的现象越来越多。
- 8月1日，西善桥G30地块被招商以总价11.4亿拿下，楼面价14164元/㎡，相比绿城云栖玫瑰园21745元/㎡的地价，低了7581元/㎡。
- 8月10日，江北核心区2幅优质地块均未达到最高限价，G06地块被中海拿下，楼面地价17152元/㎡。G07地块被香港置地拍得，楼面地价为17682元/㎡。与区域最高地价23235元/㎡相比，此番 地价降了5553元/㎡。
- 8月17日，江浦3宗地块出让，均未触及最高限价，3宗地块中溢价率最高的也仅比起拍价高了1475元/㎡。而原定当天出让的江宁滨江2宗宅地因故终止出让。
此外，自8月17日开始，「竞价达到最高限价 90% 时，地块所建商品住房必须现房销售」规则取消，而当达到最高限价「竞建保障性住房面积」改为「竞自持商品住房面积」。
此举是为降低开发商成本，现房销售会增加财务成本，自持比无偿配建保障房更有价值。
不过现在这土拍情况似乎根本不会达到最高限价，这些条例可能并无用武之地。
但现房销售属于一种行政强干预，而现在则需要尽量回归市场逻辑，弱化行政干预强度。另一方面，适当松一松规则，也是怕土拍行情太不景气。
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那么地价下降，是否意味着房价会随之下降？
首先，我们需要厘清一点：楼面价和最终房价之间究竟什么关系。
楼面价代表着一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面价，所以开发商在拿地的时候支出的土地成本会作为商品房最终售价的参考标准之一。
但房屋成本除了土地成本外，还有建安成本、勘察设计和前期工程成本、配套成本、税费成本、营销成本、开发成本等。一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，而房价一般为楼面价的2倍左右。
此外，房屋售价最终还是取决于产品本身，低容积率很可能会打造高端产品（洋房、别墅等），因而房屋均价会稍高，反之则偏低。
归根结底，土地成本锐减对未来房价是会有一定影响的，但影响也仅仅是，对于开发商而言成本更可控。
以今天雨山路G43地块为例，这宗地块被招商以楼面价14123元/㎡拍得。
按照「房价一般为楼面价的2倍左右」来说，未来均价或在28000元/㎡左右。
而这幅地块紧邻的保利云禧目前均价28880-29224元/㎡，二者价格相当，甚至可以说，在限价情况下，可能如今的地价才是符合市场规律的。
今天出让的另一宗地块「城南铁心桥G41地块」成交楼面价13993元/㎡。
地块周边刚收官的世茂城品项目地块是于2015年成交，楼面价12032元/㎡，与之相比，G41地价仅高出了1900元/㎡。
但世茂城品最后一批收官房源销许均价34380元/㎡（贴着限价3.5万/㎡），恐怕也没人会觉得这个房价是下跌了。
总结下来，土地楼面价能够影响房价，但房价还是由市场决定的——
楼面价高，房价不一定高。
在市场降温，急需降低风险迅速回本；或者市场过热，上市遭遇限价的情况下，开发商可能根据自身、周边情况做出合理调整，本着只要能赚钱，少点无所谓的态度。
案例：原京奥港未来墅楼面地价为22353元/㎡，销许均价25884元/㎡。
楼面价低房价不一定低。
如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，亦或者市场情况大好，水涨船高之下，房价也会对应拉高。
房价不一定会低于楼面价。
在市场情况极差，又急于回笼资金时，开发商也可能会忍痛低价售卖，但案例极少。
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开发商竞拍土地，一如购房者抢购房子。在开发商的评估下，市场接受度高的土地才有竞拍价值，毕竟现在的市场越来越理智了。可能也正因如此，竞拍前夕才有了那些「因故终止出让」的地块。
说到底，市场才是硬道理。接下来的市场，可能会这样走——
1、土地市场回归理性，地价继续降
接下来的土拍很可能会继续冷清，而相比市场疯狂的前几年，地价当然多是“腰斩”，“骤降”。
2、2019年这些「低价地块」上市，高地价项目将迎来最猛烈的冲击。
现在的市场，限价暂未松绑，高价地们束手无策，卖不完的楼盘越来越多。
但这几次成功出让地块的价格，在限价红线下依然可以游刃有余。待2019年这些地块上市，高价地的项目将面临更严峻的考验。
3、热门板块限价房依旧抢手，更难买
在回归理性的市场下，限价房接受度更高，对于购房者来说风险更小，自然更受买房人青睐。
而且当下各区储备项目上市缓慢，房荒现象持续，倒挂严重的限价房更热门。
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