導語
最近在跑昆明的二手房，總算摸清了新亞洲體育城xx園的區別了。
本文關鍵詞：
1、二手房為什麼這麼難買？
2、南市區/呈貢/市中心二手房情況
二手房均價只比一手房低2k
根據中國房價行情的數據，昆明最近一月掛牌二手房源27000多套（今年2月之後，昆明整體二手房掛牌數量都是在2.4-2.8w套/月，此前也差不多，沒有明顯變化）。
平均總價153w，售租比掉至36年（今年年初是34年），二手房價均價11998元/㎡。
既然，二手房掛牌的數量沒怎麼變，但購房人卻普遍表示“買二手房很難”，那就是價格上去了。
看價格，二手房價格一路小步快跑，以昆明目前1.4w左右的一手房市場均價，二手房均價只低於新房2k左右。
一般來說，賣房有多種可能，比如急需要用錢，可能是房屋置換（賣了再買，買新換舊），也許是試探性詢價/觀望，也有可能是投資客拋盤，轉換成聳人聽聞的標題黨，可以是：
1、炒房客大舉拋盤？昆明二手房賣家激增？！
2、再不賣房來不及了？昆明人慌了！
當然，這標題從來不會出現在小陳的文章裡面。
淘二手房每次發文都要被罵，評論最多的都是罵房主“想錢想瘋了”。那麼真實的二手房市場是怎樣的？
購房者很多，漫天要價真的會導致有價無市，但房東覺得自己的房子就是值這麼多；
偶然出現正常標價，最後也可能會臨時反悔，撒潑耍賴無所不用其極……
看二手房需要一顆強大的內心。
前幾周，我一直在頻繁跑盤，相對來講，比起一手新房樓盤高大上的售樓部和舒適的購房環境，看二手房更是個技術活，水庫理論是“看房200套”。
不要慫，就是幹！
（注意：本文提到的所有價格，都是8月數據）
新亞洲體育城片區商品房
這是昆明比較大的整體片區都是退臺洋房，單價在1.1-1.3w之間的區域。（總高6樓，無電梯，房齡最老就十年左右，一般都在十年以內）
當年星耀2007-2008年開始開發，這一片共計7期，實在太大，整個範圍橫跨兩個地鐵站，覆蓋彩雲北路南北。
當然，後期星澤園、星雲園、星宇園都是高層，價格便宜一些，1w左右，假設你是預算有限的剛需，就買這片吧，房子不貴，板樓，次新，地鐵口。（需要學校去北邊，江東“勢力範圍”）
整體的評估價1w左右，就算洋房，評估價1.1w的也不多。
前幾期的房源，優勢比較明顯：退臺。
1-2樓都是144㎡的，3-4樓是120多㎡的，5-6樓是80多㎡的。每兩層退臺，都帶有露臺。
所有的一樓（除了沿街店鋪），都帶有一個地下室+花園，價格稍貴280w+，小陳也沒有看到有人拿出來賣，具體價格不祥。
當然，也正因為如此，業主都是隨意發揮，搭建“皇傢俬家園林”，其實我個人不是喜歡這種沒有規劃的“亂整”。
缺點：子母證
其實就是一套房被分割成兩個證。（相當於120㎡的房子，一個房產證上是60，一個證上是60，具體小陳不清楚房產證上面積是怎麼分配，這裡只是打個比方）
整個體育城的三期，也就是最靠近地鐵線（星耀站）的千紫園百合園等，所有樓棟的3-4樓都是雙證。
3-4樓，是120多㎡的戶型，本來這樣的樓梯房，三樓四樓是最優質的樓層，戶型也剛剛好，滿足首套剛需，也滿足首套改善。
可惜是雙證，那就算了。（浪費購房資格，浪費貸款資格。）
（二樓採光，全部被遮擋了，“野蠻生長”？）
其他房源情況：
星匯園144㎡，2樓，三房兩衛，入戶門處就帶有15㎡左右的花廳，上一次看是165w。
水晶堡88㎡，6樓， 兩房一衛，帶有30㎡左右的露臺，總價120w左右。
最靠近雲大附中的是五環鋒尚，價格普遍比其他體育城片區的貴，畢竟靠近學校，整個小區1.3w+，這一期2樓帶的露臺面積非常大，40-60㎡，144㎡戶型三室，總價180-220w之間。
（不過，看了幾套，業主都不是怎麼誠心賣，中介直接說，低於200w的這套/那套肯定不是誠心賣的，結果點開中介自己的ERP系統一看，果然，上面記錄就是“房主說家人不同意，不賣了”）
本著想看大房子/帶花園的心，也去看了一套一樓的房源，徹底打消了小陳想買一樓洋房的心：一進去，潮溼，陰暗，再去地下室，12㎡左右的採光井+花園，完全不足以支撐整個地下室的採光和通風，一分鐘都不願意多待。（以後加把勁還是買別墅吧）
這一片區賣房的人，不太像是投資客拋盤。再偷瞄了一眼中介的記錄——“賣房原因：業主缺錢，備註：新買了獨棟別墅。”（有錢人的世界我想象不到）
呈貢單位房/商品房
這一片區的房子，看到便宜的二手房，我一般都要先問一句“有證嗎”？（沒證沒有安全感）
這也代表了作為新區的普遍問題。
比如，時代俊園，一期2015年5月交付，當時共計14000套+（包含車位等），二期2017年8月前交付，也有三千多套。
到現在為止，共計才發放三分之二。（剩下的應該會在今年年內辦理完）
包括眾多小陳認為環境非常好的小區（也是xx單位房，比如滇池星城，環境真是不錯），都存在著“沒證”的問題（要麼拖拖拉拉、要麼開發商歇菜、要麼爛尾還沒處理完等等）。
優勢也很明顯——大部分都是板樓，並且業主還不一定住過。（單位福利房，自己不住，要麼空置要麼出租，一般都是板樓）
大概率買得到毛坯房：毛坯房沒有裝修溢價，沒有住過人，也降低了房東賣不出去可以拿來出租的可能，誠心想賣房的可能性更高。
先去看了七彩雲南第壹城，咱們昆明樓市的之前的辦公地點就在166天階的work+，所以對這一片非常熟悉。
對外出售的房源非常少，房主惜售非常明顯。
101㎡兩房，23樓，戶型非常寬敞明亮，裝修也屬於簡潔大方，賣價135w。（七彩一期的兩房最小面積也是97㎡，總價就上去了，這就導致要買兩房的剛需買不起這麼高總價的房子，買得起的人又看不上兩房）
七彩，由於地段和商圈的原因，目前屬於呈貢租金最高價，像上面這樣的兩室，“帶裝修，至少2500，部分精裝修的3000+，3500都有。”——來自小陳一個在2013年就買了七彩的前同事w琤。
（其他大學城周邊的小區，4室也就租個1500-2000）
除了市政府a區之外（帶優質學位，這個行情不能算普通二手房範疇），七彩雲南第壹城算是最高價了。
想了半天呈貢最低價的小區在哪——這不就是藍光天嬌城麼。
當然，這是因為戶型小，而總價低，單價其實一點都不便宜。
建築面積56㎡，贈送後面積80㎡左右（這個到底有多少我也沒測過，但是套內應該有65-70㎡），也是在中間樓層，賣價73w。
這一點，很像市中心的很多老小區，任建築面積50還是60，通通做出了80㎡的效果。但是影響評估價，銀行只會按照56㎡給你評估。（所以說，昆明現在眾多高贈送的新樓盤，以後二手房出售都會出現這個問題）
不過就算這樣，這也是目前呈貢最低首付最低總價的小區。
（神奇的蜂巢蛋糕，把小陳都看饞了）
市中心老破小
其實我心裡清楚，我去的北邊、南邊、呈貢這一類，房東大多還是以置換房屋/子女出國需要用錢之類。
而去了一趟市中心，終於發現了【投資客】的痕跡。
中介主動給我推薦一套市中心“興華街”的房子——兩室，正在搞裝修，搞完以後就出售，價格70w。
聞到了一絲“
老破小，鳳變冰
”的味道。
比較尷尬的是，昆明的市中心的房子評估價整體還是1w左右，首付+中介稅費，算下來都超過了50%。
去看了一套報國街的老房子（青年路旁邊），好巧不巧，正好碰到了樓上兩戶人家，堪稱典型：
上面這套群租房（建面應該是60左右，改成了四個單間，最外面左側的玻璃門是共用的衛生間，這個地段，單間800左右，房東將這套房的租金收益放大到了最大化）
剛購入，立馬換高檔裝修（問了一下搞裝修的工人，他是包工過來塗乳膠漆的，不清楚是不是搞完裝修後是不是要轉手賣，否則就真是鳳變冰現場了）
（這套房也在同一個小區/院子裡，格局不錯，2室，此前的報價75w）
看了報國街/興華街/青年路/紅會醫院周邊多套這樣的老破小，建築面積60㎡左右，實際面積不詳，空置多年，兩室，70w-80w左右。（低於70w的，很少輪得到我看，早就被蹲點的專業玩家搶了）
其實這類老破小，格局也不咋地，衛生間也是黑的，廚房多是陽臺改造，有的戶型淋浴間和衛生間還是分開，需要改造。
再往翠湖一帶看房，兩室拿出來出售的就更少了。（我記得今年春節後50w的房都比較多，現在真的是沒有這個價了）
看了一套中介口中“附近一帶最便宜的三室”——華山西路，5樓（總高就是5樓，我還是爬不動），採光非常好，三室，房子也是我最近看過最乾淨的老破小，前面就在修地鐵五號線，地段非常好。
100w，面積68㎡，具體實際面積目測80平，離翠湖步行幾分鐘。
這一片區的房子，小陳也只能看看便宜的……（實在太貴了，稍微環境好一點的小區，單價直接幹上2-3w，遠遠超出評估價，首付至少6-7成）
中介一路給我打預防針，“只看格局，不要看裝修”，“要看房間和客廳，衛生間都很小”，“不要覺得房子老，要看地段和配套”，“物業費很低，但是有門衛守著”……
一下子就能夠總結出市中心老破小的優勢和劣勢：
1、裝修真的是沒法看，房齡太大
2、地段和配套，也意味著堵車
3、看門的老人家一眼就能認出你不是熟人
4、小區舒適度真的較差
5、多為單位的房子，單位越好，房子越高檔（某xx廳宿舍，要由房東本人帶看房，否則小區都進不去）
6、假設地段好，但單價便宜，又是商品房小區，很有可能這個小區商住混合。
7、市中心的學位真是剛需，搞清楚你要的是房還是學校吧
都說一手房有泡沫，二手房市場上，一分價錢一分貨。
但是，購房以後，無論如何，都請以“撿到寶”的心情去對待，這樣心態會比較健康，家庭會更和睦。
幾番測試下來，如果是普通剛需家庭，想買3房，那麼，準備60-70w的首付是比較穩妥的選擇。
再者，真的不要拿20w去說要買二手房了。
結語：
感謝這段時間陪我看房的中介，印象比較深的是體育城附近的宏bang，想不到現在98年的小姑娘都這麼拼了，點贊。
大中介，房源多，有得挑；小中介，比較珍惜客戶，但賣房賺錢的本質不會變。
在這個信息不對稱的二手房市場，優質靠譜的中介真的值2%的中介費（當然，你可以憑本事講價），你是為一手真實的信息付費，關係搞好才不會吃虧，最鐵的是“我第一個知道，在我做決定之前，別人不會來跟我搶”。
看房常規吐槽：“有價無市，你們都想錢想瘋了！”
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