最近一段時間，關於樓市負面信息不斷，降價出售，地價腰斬，房產稅出臺，彷彿樓市一葉知秋，大部分民眾的心態也隨之發生變化，唱衰的人越來越多，炒房拋售的情緒也越來越濃。但是房市牛氣了那麼多年，越來越成為中國老百姓手上最保值，增值的資產，怎麼就突然說不行就不行了呢？
從16年房產政策收緊之後，關於房價下降的言論就一時間塵囂紙上，這幾年也一直沒斷過，好在從那之後中國的一二線城市的地價就再沒怎創過新高，地價也算是穩住了。最近在中央半年會三令五申房價從不能漲到堅決抑制房價的上漲的措辭來看，未來的房價似乎難逃熄火的命運，那麼後續的走勢究竟會如何呢？在一個半開放市場的環境下，一個房價的變量究竟由哪些因素影響和決定呢？
之前的文章我們提到長江商學院的校訓，“取勢，明道，優術”。那麼我們就先來分析一下勢。如何分析勢，我們就需要從外部的國際和國內大環境的發展趨勢來判定，房價未來的漲跌。判斷房價的漲跌，我們不能看現在的形勢，我們必須要能根據現在形勢來判定未來幾年的走勢。隨著中國的經濟越來越融入整個世界經濟的大環境，人民幣國際化的需求加大，美元的漲跌和變化週期對於中國經濟政策的制定也影響越來越大，美元的上一個貶值週期從08到14年底，大概六年左右，因為金融危機的影響，較之以往的美元週期要長，而美元一般的升值週期和貶值週期會大致相等，那麼我們推斷出美元的升值週期結束大致會在20-21年左右，而特朗普為了下個任期內經濟數據持續向好，估計大概率，美元的升值週期會最快再20年左右結束。那麼相對應的，以目前中國的國力，人民幣在此之前，承壓的壓力會比較大，換句話說，貶值的壓力加劇，再疊加上特朗普加關稅的黑天鵝效應，為了保住適度的出口數據和外匯儲備的三萬億紅線，人民幣又必須要貶，從六月開始，人民幣貶值了6%左右，基本也對沖了2000億商品10%的加稅。當然人民幣國際化的道路就必須要適當地緩一緩了，但是當美元幾年後反轉之際，就是人民幣加息和升值之時。在這個大的形勢之下，我們就能很輕易地判斷出房價的走勢。人民幣貶值壓力越大，民眾買房避險的需求和動力就越強，而加稅和油價的雙重上漲，就會造成新一輪的通脹，所以短期來看，普通民總不論政策如何變化，只要有購房的資格和可能，在目前中國沒有其他保值增值可選項商品之前，購房幾乎成為他們抵禦通脹和資產保值的唯一途徑。任志強在年初廈大的演說，也肯定了這一點，只要人民幣處於貶值週期，民眾就有購房抵禦通脹的強烈需求，在這一點上，任志強不愧是業界良心，經濟學大師，每次預測房價，都幾乎沒有失算過！
那麼未來幾年的發展趨勢我們分析過了，我們再來看看其中的道又是什麼，道是什麼，是底層經濟規律，價格怎麼樣，終究是由供求關係決定的，隨著中國經濟發展，城市化率也再不斷提升，而中國的城市化率只有58%，距離發達國家75%的平均線還有一段距離，同時城市之間的馬太效應越來越明顯，越來越多的精英向一線城市傾斜，而二線城市多是直轄市，各省省會和發達的地級市，虹吸效應也同樣越來越明顯，目前一線城市還有5-10%，二線城市也還有20%左右的上漲空間，從現在數據來看，達到發達國家城市化標準，我們至少需要500億平米左右的城市住房，而目前現有城市住房面積總和只有230億平米左右，另外一二線城市的人口基本也都處於一個淨流入的狀態，所以未來這些人口都是城市邊緣拓展開發的直接購房人，有了人口的流入保障，再疊加上3-5年週期的改善換房需求，家庭的分子化，獨居個體人口的增多，至少能保證需求端的總量再不斷增加。而在土地供應端，目前我們學習的又是香港模式，把住宅用地壓縮在極小的城市面積範圍之內，這也就從本質上降低了供應的土地面積，在加上各地政府掌控了供求規律，紛紛惜售來讓土地增值，所以綜上來看，只要城市化的進程還在繼續，我們的土地規劃政策不變，從未來幾年的走勢來看，整個房價的上漲幾乎是不可逆的。所以不管外部行政政策如何變化，民眾情緒如何收到媒體影響，最終決定市場價格的仍然是供求規律，這才是亙古不變的道！
分析了所謂的勢和道之後，其實那些上述的術就顯得不是那麼重要了，微信的文章再怎麼連篇累牘地贅述，“劈死房市的在路上”，政策再如何收緊調整，或許短期內能影響房市，但是從發展趨勢來看，只要勢不變，道亦不變，內在規律是永遠不會發生變化的，新房的數據受到政策的壓制，數值不會發生變化，但是二手房市場的價格變化才是真是反映房價規律的市場。
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