No.1流拍频现 土地市场不怎么好过
据房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示整个8月，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅有所收窄。
数据显示，8月，全国土地市场成交面积整体平稳。其中，一线城市土地成交面积环比增长18.7%，同比下降25.8%;二线城市土地成交面积环比增长38.3%，同比增长39%;三线城市土地成交面积环比下降24.3%，同比增长63.1%。
土地出让均价同比下降。在2017年的疯狂之后，2018年还是迎来了转折，而且仍旧在持续下滑。
可以看到，嘉兴各板块土地价格确有下降，但除了一些个别板块外，总体下降幅度并没有我们想的那么夸张。
原因主要有这几点：
1. 利好不断，支撑房价向上运行
快速路、轨道交通、机场等利好的不断推出，使得不少人仍旧看好嘉兴的未来发展，也使得嘉兴更有资本和底气度过这一轮的价格冲击。
2. 原先的价格洼地，现在价值逐渐被承认
2016年以前，嘉兴的房价可以说是对不起它优异的地理优势的。这一轮的涨幅，把嘉兴这座城市的房屋价格从原先的洼地给拖了出来。更重要的是，也让更多的外人看到了嘉兴的价值，目前，嘉兴在环沪城市中的价值逐渐被承认，而且，相较于其他环沪城市，我们的房屋售价仍旧不贵。
3. 定价走高，0或100的博弈
不知道各位有没有发现，目前嘉兴的土地出让起始价，现在是越来越高了。拿921土拍为例，秀湖旁的两宗宅地起始楼面价直接上了7578.3元/㎡，本身就没多大的溢价空间。对于开发商来说，要么接受这个价格，要么选择不竞拍。这是一道0或100的选择题。
再来看看最近的一次嘉兴市土拍情况，9月3日，平湖港区宅地挂牌拍卖，最终在挂牌期间没有收到任何报价，导致流拍。
当时还有不少媒体借此宣告土地市场的再次降温，其实我们深入来看：
6359元/㎡的起始楼面价是造成本次土地流拍的主要原因，纵观今年港区成交的宅地，最高4708元/㎡的楼面价。而这种宅地的起拍价在此基础上提升了1651元/㎡。
这一价格，在目前的大环境下，开发商是肯定不愿意冒着风险吃下的;上面又不愿意降低起拍价，造成自己的经济流失。两方博弈下，只好流拍。
所以，现在看土地拍卖市场，不能只是从流拍和低溢价率看，要看到其背后的价格博弈，通过价格的博弈，去判断上层和开发商对未来走势的不同看法。
就目前来看，有些像二手房市场，房主不愿意降价，保持原有价格在观望;购房者不愿意入场，持币在观望。
No.2二手房、新房市场乌云密布
最近和朋友圈的二手房中介聊天，他们过得着实不怎么好。二手房成交量下滑明显。有中介透露，来咨询的客户都少了，成交量更是只有高峰期的两三成。
由于前段时间的行情透支了市民的购买力，而且现在部分二手房的报价仍然虚高，所以很多购房者不愿意出手，二手房市场由此进入博弈期。另一方面，现在一手房的推盘量在增加，购房的门槛也有所降低(支持贷款)，又仍旧处在毛坯备案的限价中，使得一些市民将目光重新转向了一手房。
相信网友们对此也有感受，中介的报价并没有降低多少，但周围朋友对二手房的热情明显下滑，观望的居多。照这个态势走下去，不出多久，嘉兴的二手房市场将会迎来降价潮。
二手房市场不好过，那么新房市场呢?
先看看前段时间开盘情况，以下均为开发商说辞。
8月26日，卓越·珑府首开，现场人山人海，1个小时的时间，劲销2.7亿。
8月26日，台昇御景园开盘，用时22分钟，205套住宅全部成交，劲销3.39亿。
8月24日，祥云府完成了首开，劲销3.5亿。
8月24日，卓越·泓玺台加推，高层去化近90%。
8月27日，香港兴业·璟颐湾加推，基本全部去化。
注意到没有，这一溜的楼盘，即使是开发商说辞，也很少有说自己售罄的。即使说了“(基本)全部去化”，所需的开盘时间也远远超过了上半年的“1分钟售罄”。
而据了解，个别项目的内部销售人员透露，他所在的项目，实际去化可能还没达到50%(通过进一步的“逼问”，突然发现，50%都是说多了)。
另外一些楼盘，由于开盘情况不太敢对外宣传，可能您都不知道它已经开过盘了……
与此同时，更多的新盘项目纷纷选择“精装改毛坯”销售。
目前明确毛坯交付(至少是首开毛坯)的项目：雅居乐金茂·中央公园、秀湖金茂府、卓越·泓玺台、、淮矿·东方禾苑、佳源·城南印象、鹭栖湖、荣盛·祥云府、万城·赞园、台昇御景园、新中国际……
今天还听到一个消息，某国商区超级大盘，前期精装宣传的杠杠滴，内部也在讨论是否要做毛坯，而且好像，支持毛坯的人比较多……
之前精装项目纷纷进入嘉兴市本级，是为了溢价，由于一手房毛坯备案价受到限制，开发商们“迫不得已”另辟蹊径，同时也是受益于出色的大环境，房子开盘即售罄，即使加上了精装溢价，大家也觉得买到就是赚到。
而现在，开发商们在一手房备案门槛并没有完全打开的情况下，主动寻求精装改毛坯，放弃溢价，这也是一种明确的信号。市场不好做了，我们要冲业绩了。
不知道看到其他楼盘的开盘“盛况”，开发商们有没有一种“兔死狐悲”的伤感。
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