No.1流拍頻現 土地市場不怎麼好過
據房地產研究院9月3日發佈的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示整個8月，40個典型城市土地成交建築面積環比小幅上漲，土地出讓均價連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低，多項指標增幅有所收窄。
數據顯示，8月，全國土地市場成交面積整體平穩。其中，一線城市土地成交面積環比增長18.7%，同比下降25.8%;二線城市土地成交面積環比增長38.3%，同比增長39%;三線城市土地成交面積環比下降24.3%，同比增長63.1%。
土地出讓均價同比下降。在2017年的瘋狂之後，2018年還是迎來了轉折，而且仍舊在持續下滑。
可以看到，嘉興各板塊土地價格確有下降，但除了一些個別板塊外，總體下降幅度並沒有我們想的那麼誇張。
原因主要有這幾點：
1. 利好不斷，支撐房價向上運行
快速路、軌道交通、機場等利好的不斷推出，使得不少人仍舊看好嘉興的未來發展，也使得嘉興更有資本和底氣度過這一輪的價格衝擊。
2. 原先的價格窪地，現在價值逐漸被承認
2016年以前，嘉興的房價可以說是對不起它優異的地理優勢的。這一輪的漲幅，把嘉興這座城市的房屋價格從原先的窪地給拖了出來。更重要的是，也讓更多的外人看到了嘉興的價值，目前，嘉興在環滬城市中的價值逐漸被承認，而且，相較於其他環滬城市，我們的房屋售價仍舊不貴。
3. 定價走高，0或100的博弈
不知道各位有沒有發現，目前嘉興的土地出讓起始價，現在是越來越高了。拿921土拍為例，秀湖旁的兩宗宅地起始樓面價直接上了7578.3元/㎡，本身就沒多大的溢價空間。對於開發商來說，要麼接受這個價格，要麼選擇不競拍。這是一道0或100的選擇題。
再來看看最近的一次嘉興市土拍情況，9月3日，平湖港區宅地掛牌拍賣，最終在掛牌期間沒有收到任何報價，導致流拍。
當時還有不少媒體藉此宣告土地市場的再次降溫，其實我們深入來看：
6359元/㎡的起始樓面價是造成本次土地流拍的主要原因，縱觀今年港區成交的宅地，最高4708元/㎡的樓面價。而這種宅地的起拍價在此基礎上提升了1651元/㎡。
這一價格，在目前的大環境下，開發商是肯定不願意冒著風險吃下的;上面又不願意降低起拍價，造成自己的經濟流失。兩方博弈下，只好流拍。
所以，現在看土地拍賣市場，不能只是從流拍和低溢價率看，要看到其背後的價格博弈，通過價格的博弈，去判斷上層和開發商對未來走勢的不同看法。
就目前來看，有些像二手房市場，房主不願意降價，保持原有價格在觀望;購房者不願意入場，持幣在觀望。
No.2二手房、新房市場烏雲密佈
最近和朋友圈的二手房中介聊天，他們過得著實不怎麼好。二手房成交量下滑明顯。有中介透露，來諮詢的客戶都少了，成交量更是隻有高峰期的兩三成。
由於前段時間的行情透支了市民的購買力，而且現在部分二手房的報價仍然虛高，所以很多購房者不願意出手，二手房市場由此進入博弈期。另一方面，現在一手房的推盤量在增加，購房的門檻也有所降低(支持貸款)，又仍舊處在毛坯備案的限價中，使得一些市民將目光重新轉向了一手房。
相信網友們對此也有感受，中介的報價並沒有降低多少，但周圍朋友對二手房的熱情明顯下滑，觀望的居多。照這個態勢走下去，不出多久，嘉興的二手房市場將會迎來降價潮。
二手房市場不好過，那麼新房市場呢?
先看看前段時間開盤情況，以下均為開發商說辭。
8月26日，卓越·瓏府首開，現場人山人海，1個小時的時間，勁銷2.7億。
8月26日，臺昇御景園開盤，用時22分鐘，205套住宅全部成交，勁銷3.39億。
8月24日，祥雲府完成了首開，勁銷3.5億。
8月24日，卓越·泓璽臺加推，高層去化近90%。
8月27日，香港興業·璟頤灣加推，基本全部去化。
注意到沒有，這一溜的樓盤，即使是開發商說辭，也很少有說自己售罄的。即使說了“(基本)全部去化”，所需的開盤時間也遠遠超過了上半年的“1分鐘售罄”。
而據瞭解，個別項目的內部銷售人員透露，他所在的項目，實際去化可能還沒達到50%(通過進一步的“逼問”，突然發現，50%都是說多了)。
另外一些樓盤，由於開盤情況不太敢對外宣傳，可能您都不知道它已經開過盤了……
與此同時，更多的新盤項目紛紛選擇“精裝改毛坯”銷售。
目前明確毛坯交付(至少是首開毛坯)的項目：雅居樂金茂·中央公園、秀湖金茂府、卓越·泓璽臺、、淮礦·東方禾苑、佳源·城南印象、鷺棲湖、榮盛·祥雲府、萬城·贊園、臺昇御景園、新中國際……
今天還聽到一個消息，某國商區超級大盤，前期精裝宣傳的槓槓滴，內部也在討論是否要做毛坯，而且好像，支持毛坯的人比較多……
之前精裝項目紛紛進入嘉興市本級，是為了溢價，由於一手房毛坯備案價受到限制，開發商們“迫不得已”另闢蹊徑，同時也是受益於出色的大環境，房子開盤即售罄，即使加上了精裝溢價，大家也覺得買到就是賺到。
而現在，開發商們在一手房備案門檻並沒有完全打開的情況下，主動尋求精裝改毛坯，放棄溢價，這也是一種明確的信號。市場不好做了，我們要衝業績了。
不知道看到其他樓盤的開盤“盛況”，開發商們有沒有一種“兔死狐悲”的傷感。
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