一、“二手房”的定義:
所謂“二手房”是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。
“二手房”是相對開發商開發的商品房而言的,是房地產產權交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、拆遷房、還建房、自建房、經濟適用房、限價房等。
“一手房”是指新建的商品房進行首次上市交易時的房產為“一手房”,第二次交易則為“二手房”。
二、目前“二手房”交易涉及的主要稅種稅率:
稅收政策經常作為國家宏觀調控房地產交易的國家政策之一。目前個人“二手房”交易涉及的稅收政策包括“買賣”雙方,其主要稅種、稅率如下:(以下交易價格均為不含稅價)
買方:
契 稅=交易價格×4%(稅率在3%--5%之間,各省自定)
印花稅=交易價格×萬分之五
印花稅=納稅人領取權利許可證照的,按件貼花,每件5元
賣方:
增值稅=交易價格×5%
城建稅=增值稅額×5% (稅率:城市7%;縣城、建制鎮5%;鄉村1%)
教育費附加=增值稅額×3%
地方教育附加=增值稅額×2%
個人所得稅個人所得稅=[交易價格-原購房價-稅金(不含增值稅)及合理費用]×20%
三、房屋交易涉及的主要優惠稅收政策:
(一)《關於調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)
(下文中的營業稅已於2016年5 月1日起改徵增值稅)
1、對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率徵收契稅。
2、對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率徵收契稅。
3、個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免徵營業稅。
(二)《財政部 國家稅務總局 建設部關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)第四款:
對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續免徵個人所得稅。
(三)《關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)
1、對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅。
2、對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。
四、“二手房交易”涉及的稅收籌劃(主要指住房)
賣方:
1、個人擁有超過兩年的“二手房”銷售的,免徵增值稅(原營業稅);
2、個人擁有超過五年銷售家庭唯一生活用房取得的所得,免徵個人所得稅。
籌劃結論:個人擁有需要交易的“二手房”,最好超過兩年;可以免徵增值稅;如果是超過五年且家庭唯一生活用房,不僅免徵增值稅,還可以免徵個人所得稅。
買方:
對購買家庭唯一住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率徵收契稅;
對購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率徵收契稅。
五、“二手住房”交易涉稅政策適用稅率表:(以縣城為例)
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