數據才是反映市場的真實情緒。剛剛，3月份的深圳樓市大數據終於出來了，看了一下整張報表，和意料中的差不多，但是還是要說下。
不同以往，需要強調的是，這次的大數據解析，我更傾向與結合之前推出的“三價合一”來解讀，因為過去的三個月時間裡，整個深圳房地產市場，特別是二手房市場，無論是買房者，賣房者，甚至是中介，都是在這個政策的影響下產生的結果。
01
新房跌了6元，新盤供應創新低！
按照慣例，我們首先來看下新房市場。
據中原大數據，3月一手住宅的成交均價為54185元/平，比上月下降6元/平。3月新房住宅的成交套數回升至正常水平，成交2029套，環比上漲156%，而成交面積方面，本月成交20.4萬平，環比163%。
上面一段文字我特別加粗了，因為這兩個數據特別重要，表達的無非是二個意思。1、深圳房價跌了。2、深圳的房子仍然賣的比較好。
對於深圳的新房價格跌下來了，相信大家應該習以為常了。但最重要的是第二個數據：成交了2000多套，環比漲了156%。怎麼解釋這個數據呢？其實也很簡單。一是新盤低開，二是大家的年終獎都發了。
我們再來整個三月份的市場供應到底有多少。
據中原大數據：3月份，深圳全市共推售約3.7萬㎡，批售約5.9萬/平。雖然比上月有所提升，但仍然處於較低的水平。報告偏學術，也比較籠統：什麼叫較低的水平?我給大家看一張圖——
如果要作一個比喻話，那就是：低到塵埃裡去了。3月份與12月份對比，開發商的推盤量，一個是潘長江，一個是姚明。
而3月成交前十樓盤，壹成中心繼續奪冠，尚峻下跌一位跌至第三，前十榜單依然以龍崗、寶安的剛需盤為主。
這是新房市場，雖說沒有風向標意義，但瞭解一下也是蠻好的。
02
二手房價格漲了1.9%，成交漲79%！
如果大家看多了安靜寫的二手房市場分析的話，就應該知道我通常都要花很大的筆墨去分析。但這次的報表很簡單，因為下面這幾張圖，相當於間接讓你瞭解“三價合一”的威力有多大。
據中原大數據：3月二手住宅量價齊升，月內共成交5622套，環比大幅上漲79%，成交均價59752元/平，環比上漲1.9%。結論很簡單：二手房市場一直在異動，而且，二手房的價格還漲了。
三價合一的震懾力有多大？遠的不說，我們對比一下2017年的1-3月份就可以了。是不是2018年1-3月分畫的圓要大？而且，尤其是1月份，相比於去年，成交量估算增加了100%！
爾後，三價合一的消息慢慢沒影了，但新政的威力仍在，二手房的成交熱情仍在繼續，這樣的熱情慢慢影響到了2、3月份。
而且，據數據，從區域上看，各區二手住宅均價普遍上調，平均漲幅2%。其中鹽田、寶安和龍崗漲幅較大，漲幅分別為2.8%、2.3%和2.2%。除羅湖外，其餘各區二手住宅均價已連續兩個月均價上漲。
再微觀一點、具體一點的，中原抽取了一些樣本房源，以致來監控二手房的價格變動，從漲跌區間上來看，上漲房源佔比71%，上漲房源依然多於下跌房源，其中漲幅在5%~10%的房源佔比較多，達到41%。
抽調的樣本二手房價格上去了?這可能仍是三價合一的威力。因為看房的人多。一套二手房一天3個人過來看，跟一天10個人過來看，業主賣房的信心是完全不一樣的。信心足了，房子價格自然調上去了。
03
接下來，深圳房價會降嘛？
新房與二手房的分析具體是這樣，因為“三價合一”是3月份最後幾天才出來的，所以我傾向解讀這三個月是震懾力或者說威力，但不是結果。
三價合一實施以後，深圳的二手房市場究竟會遭遇到什麼樣的滑鐵盧，還得等4月份過完後才知道。不過，結合接觸到的一些朋友和後臺讀者的反饋，我的理解大概是以下幾點——
1、二手房市場將迎來一定時間的冰封期。
3月份的樓市大數據，相較於以往的確比較漂亮，價格也漲了，成交也上去了。但三份合一將成為分界點，再往後幾個月的日子裡，因為稅費的提高以及陰陽合同的明令禁止，二手房的成交量不會太理想，短炒客將很難熬。
2、調轉的矛頭：被限價的新房市場
很明顯，二手房交易成本的提高，會令一些買房客盯上被限價的新房市場。因為新房交易成本低。但這裡面也會遇到一些新的問題：新房供應量不多，這塊肉你不一定吃的到。買房，不僅是交易成來越來越高，時間成本也會越來越高。
3、去年豪宅那股瘋勁，今年可能要蔫了
去年深圳灣豪宅，比如寶能太古城、恆裕濱城等，漲勢一直令人目瞪口呆。隨著三價合一的推出，這種勢頭可能要緩一緩了。有人算過一筆帳，現在要在深圳灣買一套89平的毫宅：稅要多加50萬，首付增加440萬，合計490萬。
4、深圳房價會降嘛？不可能！
這是最多人關心的一個問題。還是之前文章寫的那段話：市場平穩期，一切都在變化，但有一點沒有變：深圳樓市的供需關係沒有變。需求可能被壓制了，但消滅不了。
神奇的指標：一招篩選十倍以
最後放一張4月份即將入市的開盤預測圖——
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