住建部等九部委鼓勵金融支持住房租賃發展精神下發僅僅半年時間，首份具體操作性文件正式落地。
4月25日，中國證監會和住房城鄉建設部聯合發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(以下簡稱“通知”)稱，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITs）。同時，鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化，並指出優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域。
作為首個資本市場支持租購併舉的政策，此次新政意義非同尋常。那麼對市場和投資者將帶來什麼樣的影響？
政策重點
《通知》指出：
1，住房租賃資產證券化，有助於盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設；
2，有利於降低住房租賃企業的槓桿率，服務行業供給側結構性改革，促進形成金融和房地產的良性循環；
3，可豐富資本市場產品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。
同時《通知》明確發行住房租賃資產證券化產品應當符合下列條件：
一是物業已建成並權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；
二是物業正常運營，且產生持續、穩定的現金流；
三是發起人（原始權益人）公司治理完善，具有持續經營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規行為。
何為租賃資產證券化？
首先看一下新政中提到的REITs是什麼意思。REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產信託投資基金，是一種通過發行股份或受益憑證彙集資金，由專門的基金託管機構進行託管，並委託專門的投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。房地產信託投資基金通過集中投資於可帶來收入的房地產項目，例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式住宅，以租金收入和房地產升值為投資者提供定期收入。
租賃住房REITs是REITs一個大的分支，其是以租賃型住房（含公寓）為基礎資產的不動產信託投資基金。
根據鏈家的研究，目前中國租賃人口已達1.9億人，住房租賃市場租金GMV（交易總額）已超過1萬億元，未來10年，中國租賃人口近2.3億人，租房市場租金GMV將接近3萬億元，到2030年，租賃人口近3億人，租金GMV將達4.6萬億元。美國人口僅有3.2億，但租賃人口超過1億人，租金GMV超過3萬億美元。北大光華REITs課題組指出，參考REITs佔GDP和股票總市值的比例，中國REITs市值規模在4萬億至12萬億元之間。
此次新政對市場有何影響？
文件明確鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。優先支持項目運營良好的發起人（原始權益人）開展住房租賃資產證券化。
渤海匯金證券資產管理有限公司董事總經理、資本市場部總經理李耀光指出：文件進一步表明政府層面對長租公寓資產證券化的鼓勵態度，同時也設定許多規矩，使得日後的產品更加符合資產證券化和REITs的邏輯，這更有利於長租公寓資產證券化更健康的發展。
中國REITs聯盟秘書長王剛指出，這個文件從政策層面清除了集體租賃用地的一些障礙，從資產形成階段，即開發建設階段，到資產退出階段，通過REITs或資產證券化的其他工具指出了明確可行的方向，對整個住房租賃產業的形成，特別是從供給端，即資產持有方提供了重要的支持，從證監會的證券化角度，住建部的建設運營和監督角度，以及評估角度都給了市場明確信號。
中國城市發展研究院投資部主任劉澄表示，該政策的長期效果可以幫助傳統開發銷售模式轉為自持運營模式。對於運營能力較強的房企來說，是新增的融資渠道。
戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰也認為，新政以資產證券化實現了住房租賃企業從投資、運營、退出渠道構建完整的產業鏈和商業模式的閉環，為企業加大投資租賃住房提供了信心和動力，也有利於提高資產運營管理能力提升項目投資收益。
而對於此次政策將優先支持雄安新區等重點區域，思源地產市場發展部副總經理郭毅表示，此前住房租賃資產證券化一直難以落地的主要原因在於過高的租售比導致收益率過低，而
雄安新區全新住房體系的建立，以及農村集體經營性建設用地的土地成本較低，這讓住房租賃資產證券化的產品得以搭建，而用資產證券化的方式，也有利於開發商儘快回收成本，提高資金使用效率，有助促進更多企業參與租賃型住房的開發建設，讓市場儘快進入良性運行狀態。對投資者有何影響？
推進住房租賃資產證券化，將有助於盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發展。這對於股票配資的投資者來說，政策將推動證券市場活躍性，增量資金的介入會使得資本市場慢牛行情啟動。
同時對投資者來說，政策對住房租賃REITs的落地操作不僅增加了新的投資品種，同時使得投資者可以參與到房地產長期投資中。
證監會相關負責人介紹，住房租賃資產證券化有利於降低住房租賃企業的槓桿率，服務行業供給側結構性改革，促進形成金融和房地產的良性循環。同時豐富資本市場產品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種，滿足投資者的投資需求。
仲量聯行華東區研究部總監姚耀表示，事實上，正式的REITs在中國大陸還沒有，但從新的政策可以看到，政府在金融方面是往前邁進了一大步。可以看到頂層設計對長租領域的支持，這對市場長期有效發展非常有作用。從此次的政策來看，在金融方面是有很明顯的往前走的一步。姚耀提到，從國外發達國家來說，長租公寓其實是一個主流的成熟的資產類型。而海外的REITs會受到投資者追捧的原因是，REITs最大的特點是抗經濟週期能力比較強，經濟好的時候需求比較大，經濟不好的時候也較為穩定。長租公寓是比較穩定的一個產品，投資者是希望有一個穩定的回報。REITs除了政策上的幫助，在市場上也是一個比較有吸引力的產品。
我國當前類REITs產品多采用專項計劃購買私募基金份額，私募基金全額收購基礎物業資產的方式。而據業內人士表示，
未來公募REITs有望加快推出，屆時個人投資者可以不用買賣實物資產，投資住房租賃REITs就可以享受到物業增值收益和投資回報。對於REITs投資應該關注什麼？
REITs具有風險分散、收益較高和可持續性等優點，能滿足中國巨大的不動產和基礎設施的證券化需求，是未來中國房地產金融的重要發展方向之一。目前我國多數發行的還屬於類REITs，不是標準化的REITs。對類REITs投資有三大關注要點：安全性，收益性，資產負債匹配。
對於安全性，主要要求產品無信用風險、無合規風險，涉及的條款包括超額覆蓋、資產抵押、資產質押、保證金等。類REITs通常會設置差額支付條款，既可以是對於本息的支付義務，又可以是在物業運營層面提供差額支付。類似於運營支持和維好承諾，從底層提供現金流的保障。
對於收益性，回報率表面上看是產品的發行利率、產品回報率，實際上是底層的資產回報率所對應租金淨收益的回報率。目前很多類REITs設計了優先回購權條款，擁有權利的主體有權以某一特定的價格收購或回購某一標的，同時需要向夾層份額持有者支付利息。該條款同時也為投資者提供安全邊際。
資產負債匹配包括期限靈活性、產品層面的回售權以及產品流動性等。與一般的ABS產品不同，類REITs的產品期限可長達18年，一般每3年末產品會開放回售選擇權，投資人有權在票面利率調整之後，回售持有的資產支持證券。對於投資者而言，這既是一種對於利率調整的應對，也是對資產的重新配置。
（聲明：本文由萬方財富綜合整理，投資有風險，入市需謹慎。）
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