近期，易居研究院發佈了由老楊指導、研究員沈昕執筆的《金融環境與房地產研究》報告。從中，可知更能反映全國貨幣政策轉化為流動性變化，以及房地產金融環境的近況。摘出三圖，分享給大家。
近二三個月，關於貨幣政策轉向、重新大放水，放水之後房價還將繼續大漲的的說法廣為流傳。
但從7.31政治局會議關於貨幣的論述來看，沒有出現明顯的轉向，更沒有大放水的傾向。
1、M2-GDP-CPI連續3個季度為負
貨幣供應，主要是為了滿足經濟增長的需要，同時物價上漲也需要新增加一部分貨幣。那麼，可以近似的認為，廣義貨幣增速減去經濟增速、減去消費品價格增速，所得到的增速差額，可以用來衡量潛在流進資產品市場的貨幣增速，該增速差額越大，意味著越可能推高房價（屬於資產價格），反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房價。
從2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差額一路上行，從-2.1%上升到5.5%，此後該增速差額在4%附近振盪前行，一直延續到2015年底，之後，從2016年初至今，該增速差額保持了下行趨勢，2017年四季度進入負區間。2018年二季度，該增速差額為-0.6%，與一季度的-0.7%相比略有上升。目前該指標已連續三個季度呈負值，預計未來有望逐漸平穩。
根據歷史經驗判斷，該增速差額的合理區間為2%-3%。目前該增速差額低於合理水平，意味著會略制約經濟的增速（但有助於實現經濟有質量的增長），但同時有利於控制房價的大漲。
預計隨著去槓桿的深化和金融進一步迴歸為實體經濟服務，比過去低一些的M2增速將成為新的常態，而M2-GDP-CPI的增速差額也可能維持在較低水平，不會對樓市造成“大水漫灌”。
2、房地產業金融環境指數連跌9個季度，創8年來新低
根據2018年二季度各項指標數據，計算出中國房地產業金融環境指數。二季度，中國房地產業金融環境指數為-0.49，較一季度下降0.01，較去年同期下降0.77，保持“偏緊”區間的中部位置。金融環境指數下降的原因，主要是本季度全國首套房貸平均利率持續攀升和房地產開發企業到位資金同比增速出現了較大程度的下滑。
從2015年一季度開始，中國房地產業金融環境指數不斷攀升，於2016年一季度達到階段性高點，此後便一路下滑至今，已連續9個季度下跌。
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3、房地產金融環境趨緊，壓迫房價趨於下行
將中國房地產業金融環境指數和全國70個城市新建商品住宅價格指數同比增幅進行對比。
數據顯示，2011年金融環境由寬鬆進入緊張區間，70個城市新建商品住宅價格指數同比增幅持續回落；2012年金融環境由緊張逐漸寬鬆，住宅價格同比增幅也開始築底上行；當2015年一季度金融環境指數再次開始改善時，房價同比增幅也開始出現反彈。2016年一季度金融環境指數觸頂，下行趨勢延續至今，而住宅價格同比增幅也於2016年底觸頂，已連續6個季度下降。
經過幾次漲跌週期的驗證，發現二者走向一致，並且中國房地產業金融環境指數具有一定的領先性，房價表現出明顯的“貨幣”效應。
此輪房地產週期中，房價同比增幅滯後於金融環境指數大概3個季度，根據金融環境指數的走勢，預計房價同比增幅仍將繼續回落。
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