近日，克而瑞發佈最新一季度房地產銷售數據，情況與過去市場對房地產行業悲觀的預期有一定差距。今年以來，雖然傳統龍頭房企漲幅一般，但不少中小市值的房地產個股股價上漲幅度超50%。目前，大盤漲勢咄咄逼人，站在當下的位置，房地產板塊是否仍是理想選擇？
需求端悲觀預期改善
首先關注一季度房地產銷售數據，從百強房企一季度的整體情況來看，按照可比口徑統計，TOP100房企今年1-3月的銷售規模仍有1%左右的下滑。然而，細分來看卻出現了驚人的變化。2019年3月，市場整體表現比前兩月明顯好轉，TOP100房企3月的銷售規模同比增長。分析來看，今年前2個月，房地產銷售數據並不樂觀，市場非常謹慎，然而，3月份整體市場表現卻讓市場原本相對悲觀的預期發生重大變化，春節過後，部分城市開啟了暖暖春意，樓市成交有所回溫。
對於這一變化，機構在研報中也上修了對房地產市場的判斷，大部分認為年初預測銷售面積下降10%，銷售金額也會有所下降，但從目前情況來看銷售面積降幅可能縮窄至5%，銷售金額可能持平或者略有下降。值得注意的是，銷售額位列前三的房企依然是碧桂園、萬科以及中國恆大，作為中國房地產多年來快速發展的行業風向標企業，TOP3龍頭房企一季度全口徑銷售金額卻同比下降近13%。對此，克而瑞官方以及部分機構的解讀是去年一季度3家龍頭房企業績基數較高引起。然而，這與基數過大似乎關係不大，參考保利、融創、中海等同處行業前十的房企，這些銷售規模巨大的頭部房企均實現了不錯的增速，其中是華潤置地同比銷售增速達50.36%，綠地控股達40.73%，其餘前十房企也均實現了正增長，增速最低的為融創中國，也有11%。在筆者看來，高基數和銷售確認週期是其中的影響因素，但更需要注意的是，在行業步入“白銀時代”後，不同房企的戰略分化逐步加大，部分企業進行提質控速的發展戰略轉向，因此投資者需結合不同房企的戰略轉換以及重點佈局的地域進行投資判斷。
成本端下降
市場總是關注到房子是否好賣，房價升降與否，但關注房企成本變化的市場者則相對較少。房企成本的變化主要來自兩個方面，一是資金成本，二是拿地成本。資金成本看，目前國家正經歷去槓桿到穩槓桿甚至加槓桿的轉變，在降準不久後仍有降準的預期，流動性十分充裕。流動性充裕帶來的後果便是資金成本的降低，從SHIBOR、貨幣市場回購利率、國債收益率以及銀行理財收益率的變化均可看出市場流動性的寬鬆和資金成本的降低。展望後市，除了勢必推行的降準，甚至有機構認為隨著美國加息週期的結束以及中國經濟的回暖，降息都有可能被提上日程，但可以肯定的是，今明兩年房企的資金成本大概率是有所改善。
拿地成本方面。雖然短期土地市場有所回暖，但較前兩年的瘋狂表現依然有所收斂。分析來看，近期土地市場回暖的原因主要是因為這個時候拿的地大多數可以在年底前上市，企業積極性較高，存在季節性的原因。展望後續，隨著更多城市地價回升，大家搶便宜貨的心理也會逐漸調整。現在很多規模房企對土地市場比較謹慎，不會隨意拿地，如果地價超過預期可能會放棄，過去恐慌性拿地的現象已經不復存在。
目前來看，預計2019年全國層面房地產政策面將維持平穩，規模房企的整體戰略也將以謹慎、防範風險為主。業績上看，雖然今年銷售增速會放緩，但受益於2018年結算業績規模的增長，2019年房企的業績保障性依然較高，房企的盈利能力將維持在目前較高的水平。但是，從過去的市場表現可以發現，大多數房企在發佈業績後並沒有迎來特別大的上漲，主要是因為業績基本在市場預期之中。當然，地產龍頭股的業績即便在預期之中，但只要對應的估值有提升空間，加上市場環境趨好以及預期改善，地產股仍有較高的配置價值，招保萬金依然是穩健投資者可以關注的選擇。需要特別提出的是，如今市場氛圍有所轉變，題材股和業績股均有較好機會，投資者可以試圖放下過去幾年以行業龍頭為唯一參考標準的選股邏輯，精選個股操作。例如，在業績端無憂的前提下，受益下上海自貿區擴大的光明地產（600708），由於公司市值較小，在基本面和題材炒作的雙重作用下估值大漲超50%。再如中南建設（000961），公司2018年業績反彈態勢明確，考慮公司2018年全年約1466億元的銷售規模、截止至三季度末超千億的預收賬款以及股權激勵中做出的業績承諾，2019年甚至2020年業績都有持續爆發的表現。
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