隨著國家經濟的快速發展，鄭州作為國家級中心城市、全國最大鐵路運輸樞紐儼然成為了中原地區經濟發展的領頭羊。積極響應黨中央所提出的“一帶一路”政策，大力發展中西部經濟。
據數據統計，鄭州寫字樓去化率為42個月，商鋪供應量供求比為1.7，去化率更是高達113個月。在2017年5月份，就有三家大型商場閉店，其中給我印象最深的當屬位於人民路二七商圈的百盛廣場了。
在鄭州經營了12年的大型商業廣場百盛廣場於2017年5月31日晚畫上了句號，它承載著太多老城區居民和一代年輕人的記憶，在閉店第二天還有老客戶在門口等著開門。至於其閉店的原因究竟是來自於二七商圈的競爭壓力還是來自於電商的衝擊，我們不得而知。
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在這個背景下，鄭州的商業地產和社區商業如何找到一個最為完美的突破口：是將實體商業徹底取締，全力發展線上商業？還是將線上線下相融合，如何發展社區商業成為了我們的主要討論話題。
前兩天有幸參與了一場國際化的商業經濟財富論壇，論壇就改革開放三十年來中國經濟的發展趨勢及商業走向進行了深刻的解說分析，使我受益匪淺。
這次財富論壇邀請了國家統計局總經濟師兼新聞發言人、中國商業聯合會副會長姚景源；亞太商業不動產學院院長、全國工商聯商業不動產專業委員會主任兼秘書長朱凌波。
他們分別以宏觀趨勢、城市發展、商業經濟、社區商業四個主題發表了主題演講及各自見解，從各種角度分析了國家經濟的發展和鄭州這座城市的經濟價值及發展前景。
國家經濟近三十年來的發展史，就像我們對吃的三個階段，從解決溫飽階段到吃好階段最後再到如今的生活改善階段，唯一不變的就是對吃和住的追求，想發展商業經濟，就需要準確的把握好當前時代社會的主要矛盾，明確瞭解需求才是社會商業經濟的主體。
確實，現在人們已經到了吃好住好的階段，房子最能體現出人們對美好生活的嚮往，同時對生活與住宅的品質要求越來越高，不再只滿足於單純的學區房、鄰鐵房，更多的是在乎房子周邊的配套設施，商業是否齊全，交通是否便利。
改善性住房，顧名思義是不滿足於剛需房而形成的一種更加成熟的商業地產。它應該滿足最基本的舒適性（宜居）、功能性（生態），其周邊配套設施齊全，更適合居住。而功能性商用物業，如何作為商業經濟的載體來更好的配合人們生活呢？
對於城市發展中的商業地產，我們要看到人口紅利將帶來的商機，結合現階段國家提倡提高內需的總體經濟要求。拿鄭州來說，城市擁有近1個億的消費人群，而這1個億將是城市發展商業經濟最為寶貴的財富。
以前，商用物業只是作為住宅樓下的小商鋪，沒有統一的規劃，購買商鋪的小業主多數並非商業經營者，其購買商鋪的目的就是伺機高價拋售或租賃給出價高的商家，並不考慮後者的品牌實力、服務內容是否與市場需求和社區品位對應。
在遭遇投機心態下的短期行為後，常常會出現經營無序的後果，使社區商業徘徊在低品位無序的狀態，不利於提升社區品質和形象。
現在越來越多的開發商意識到社區商業不能放任不管，不但要經營出特色，還要靠其提高品質；而要達到提升社區品質和形象、整合提升房地產企業品牌、形成良好口碑乘數效應的目的，統一規劃、集中管理是必要條件，先租後售或只租不售是充分條件。
必須淘汰為追求資金快速回籠的提前銷售，將不合適的經營者排除在外，以保證社區商業沿前期規劃的思路良性發展，集群效應可以給經營者帶來流量，並且在提升租金的同時保證後期銷售的增值性，也更能保證投資者可以得到一個可觀的投資回報。所以，社區商業在未來一定會成為一種趨勢來推動商業經濟的發展。
放眼前幾年，鄭州的10萬方、8萬方的城市級SHOPPINGMALL地標層出不窮，但現在隨著電子商務產業對實體商業的衝擊，人流量的不足及實體商業種類的不足，這種大型綜合體項目越來越少。
而懶人經濟、孤獨經濟為當前時代的生活方式，90後更是作為新晉主流消費群體，他們勢必要影響到整個商業經濟模式的轉變。都市年輕人忙完一天的工作回到家就宅起來，不願意逛街甚至出門，從吃的到穿的在網上全部搞定。
但到商場一看，依舊是吃飯需要排號，只不過換成了更為便捷的手機排號，而四周跑的到處都是外賣員快遞員，可以看出電子商務與實體商業之間並不存在矛盾，已經是趨向於高度融合的狀態。
在電子商務與實體商業之間，不存在誰把誰打敗的說法，只有更多的去融合才能得到更好的發展。他形象的把商場比作可以治療他老伴兒疾病的醫院，一不舒服只要到商場逛個街馬上就好。他說到實體商業給人帶來的是購物和消費的樂趣，而電商給人帶來的則是選擇，麻木消費看到的只是一串數字，更多則是讓人們的生活狀態變得更加慵懶。
不可否認的是上海所有商場一年的銷售額還不及淘寶雙十一一天銷售額的三分之一，連街邊的小攤小販都隨身揹著二維碼，所以要想實體商業不被打敗，只有大家都在運用手機新科技支付手段的前提下，發展新零售、新營銷利用更多有趣的因素來吸引流量才能實現實體商業的可持續發展。
最後相比於物流的不及時性，社區商業的通達便利性更顯優勢，宅在家裡打開手機app附近什麼都有，外賣十分鐘甚至五分鐘送達家門口；出門即商場，在家門口便可完成一站式主題購物體驗，滿足一家老小對生活的所有需求，才能將電商完美的轉化為實體零售的新道路。
在大環境日益嚴峻的形勢下，鄭州的社區商業發展如何呢？接下來我們就來盤點一下鄭州具有特色的社區商業：
惠濟區
惠濟萬達廣場
恵濟萬達廣場作為首個入駐惠濟區的社區商業地產項目，填補了惠濟區無商業的空白，總建築面積19萬平方米，是根據市zf統一部署，經河南省發改委批准設立的鄭州中心城區五大特色商業區之一。也是大連萬達集團在鄭州繼中原、二七萬達廣場後開發建設的河南旗艦項目。
周邊樓盤
碧源月湖：項目位於東風渠以東，文化路以西，開元路以北，大河路以南區域。
擁有300畝中央公園、4.5萬㎡湖面的月湖、萬達廣場、主題式情景商業街、惠濟區人民醫院。最終這裡將打造成以文化娛樂為引擎，以休閒商業為依託，以社區生活為配套，聚焦旅遊娛樂、休閒商業、文化創意三大核心功能的中原首席文旅商業區和都市休閒娛樂目的地。產品類型包含花園洋房、大平層、複式的低密住宅。
均價：15000-16000元/㎡（具體售價請以售樓部為準）。
萬科民安雲城：項目位於新興街南、金河路西，民安負責拿地、萬科負責開發的項目，後期物業為萬科物業，物業有保障，東側為惠濟區特色商業碧源月湖、萬達廣場及惠濟區人民醫院，惠濟區實驗小學；項目周邊地鐵2號線金河路站，交通比較方便，周邊配套相對比較成熟。
均價：15500-16500元/㎡（具體售價請以售樓部為準）。
美景▪萬科廣場
美景萬科廣場位於文化路與英才街交叉口西南角，總面積約7萬平方米，項目依託周邊環境和便捷交通，通過露天庭院、屋頂花園、SHOPPINGMALL露臺三個層次的立體綠化，營造自然優美的購物環境，吸引消費群體，提升場地內部活力，打造“一站式”體驗型購物中心，讓人行走在“自然”中，玩在“自然”中，購在“自然“中。
美景麒起城作為萬科廣場的社區配套，項目涵蓋美宅、精裝公寓、商業中心(美景*萬科廣場)等多種物業，地理位置優越，環境宜居、配套醇熟。規劃中的地鐵2/7號線雙線交匯，瞬間暢達全城；社區內配建有幼兒園，市政規劃惠濟區文化路小學、惠濟區實驗中學；項目周邊環境優美，適宜居住，不僅有賈魯河東風渠雙河環抱，沿河公園，社區內更有近3萬方市政中央公園。
均價：14300-15600元/㎡（具體售價請以售樓部為準）。
金水區
國貿360廣場
鄭州國貿360廣場是鄭州主城區地標，位於農業路和花園路交匯處，以48萬平方米超大規模、高輻射性區域優勢、高素質消費群體，融合街區SHOPPINGMALL（即街MALL）、酒店式公寓及甲級寫字樓多種業態成就鄭州史無前例的全業態複合地標。共有住宅、寫字樓、商鋪三種物業類型。
其作為鄭州最為成功的社區型商業，定位是“城市金融和商業中心”，集展示、商務、購物、娛樂、休閒、餐飲、旅遊、文化、康體、 情感交流十大商業功能於一體。
區域內鄭州市動物園、學校、醫院等各種配套齊全優越，業態基礎深厚，日常生活、休閒、健身、娛樂、求知、交際等等城市生活、娛樂功能一應俱全，具有24小時城市功能。
曼哈頓廣場
鄭州曼哈頓廣場位於金水路與未來大道交匯處，是一個集高檔住宅、公寓、寫字樓、商業等多種形態於一體的大型城市綜合體。項目總建築面積80萬平米，其中曼哈頓第五大道商業項目建築面積160000平米。
均價：17390元/㎡（具體售價請以售樓部為準）。
周邊樓盤
融創金林金水府：金水府位於金水路與未來路兩大城市主軸，具有成熟的城市資源配套。地鐵1、3、4、6號線，生活設施齊全。周邊教育：貝斯特幼兒園、緯五路小學、未來路小學、市8中分校等。周邊公園：紫荊山公園、人民公園；醫療配套：省人民醫院、中醫學院第三附屬醫院。
均價：18900元/㎡（具體售價請以售樓部為準）。
高新區
朗悅公園茂
朗悅公園茂作為高新唯一一家商業綜合體，位於雪松路與翠竹街交匯處由家庭茂、兒童茂、潮流茂三大主題購物場館組成的體驗式購物中心，被科學公園、中心廣場、蓮花公園、蓮園四座主題公園圍合，打造生態購物新體驗。主要針對年輕消費客層和以家庭為單位的消費主體，可謂年輕而富有活力的區域型主題商業。
周邊樓盤
朗悅公園道1號：項目佔地約1000畝，總建面約220萬方，整個項目由北里、大里兩個地塊組成，規劃有品質住宅、集中商業等，項目周邊多所中小學。
均價：約15800元/㎡（具體售價請以售樓部為準）。
謙祥萬和城：項目東起長椿路、西至月季街、北接新龍路、南至蓮花街。項目總佔地461畝，總建築面積約128萬方，項目總體規劃建築40餘棟，由A、B、C、D、E五大地塊組成，涵蓋高層住宅、大型商業、寫字樓等多種物業形態。
均價：14000元/㎡（具體售價請以售樓部為準）。
華強城市廣場
華強城市廣場位於中原區秦嶺路與五龍口路交叉口向北300米路西，佔地面積99336平方米，建築面積397344平方米。華強城市廣場是深圳華強集團進入鄭州開發的第一盤，集合華強集團商業與住宅的開發經驗，打造集合shopping mall、風情商業街區、甲級寫字樓、品質公寓、高尚住宅於一體的城市商業副中心。
均價：平層公寓9786 元/㎡ ；LOFT公寓 12000 元/㎡ （具體售價請以售樓部為準）。
中原區
中原萬達廣場
作為萬達集團在鄭州投資建設的第一個項目，位於鄭州市中原區，即華山路東、秦嶺路西、中原路南、洛河路北。本項目屬於萬達集團商業地產的第三代產品——城市綜合體，包括大型購物中心，SOHO，住宅，精品商業街等業態。
規劃總用地面積92679.26㎡，總建築面積約53萬㎡,總容積率為4.55。用地分南北兩個地塊。北地塊為商業用地，用地面積54331.41㎡，總建築面積約24.9萬㎡，包括購物中心、SOHO、室外步行街。容積率為3.39，綠地率7.5%。南地塊為住宅用地，用地面積38347.85㎡，總建築面積約28.2萬㎡，包括六棟(共16個單元)高層住宅及兩層底商。容積率為6.22，綠地率25.1%。
二手房均價：17500元/㎡（具體售價請以售樓部為準）。
錦藝城
錦藝城是集購物、休閒、餐飲、娛樂為一體的區域型商業中心，為鄭州西區首個100%自持產權全業態Lifestyle Mall，規模達到30萬㎡，位於鄭州桐柏路與棉紡路交叉口，是西區傳統商業中心。周邊人口密集，交通便利，BRT、地鐵站近在咫尺，十多條公交線路四通八達。三大公園、頂級名校互助路小學進駐。
周邊樓盤
領創天譽華庭：項目總建築面積約25萬㎡，由10棟高層組成， 車位配比1:1.1，高標準的車位配比，滿足業主生活需求。戶型面積47-118㎡，涵蓋一房、兩房、三房，戶型講求南北通透、全明設計，追求空間“0浪費”，可謂戶型中的經典。
均價：15500元㎡（具體售價請以售樓部為準）。
六合公寓：項目位於建設路與秦嶺路交匯處，面積段37-69㎡，六合公寓為地鐵上成熟商圈市場新領地的白領公寓。周邊有鄭上路小學、鄭州六十六中、鄭州十六中、鄭州十九中、鄭州一中，鄭州市實驗幼兒園鄭上路園等，周邊擁有中原萬達廣場、西元國際廣場、王府井百貨、大商超市、項目內規劃有12萬方商業。
均價：公寓13500 元/㎡；住宅14000 元/㎡ （具體售價請以售樓部為準）。
二七區
二七萬達廣場
二七萬達廣場位於大學路與航海路金十字交匯處，也是二七區政治、經濟、文化的核心位置，擁有絕佳的地段優勢，這裡BRT，數十條公交，一應俱全，規劃的地鐵五號線和七號線交匯於此，地鐵的開通將讓周邊更加繁華。
二七萬達廣場坐享二七區豐富的教育、金融、醫療、交通、商業、公園等社會資源。總建築面積62萬平米，是集高尚住宅、商業、高級酒店、精裝soho於一體的大型城市綜合體項目。
二手房均價：20000元/㎡（具體售價請以售樓部為準）。
升龍城
升龍城位於鄭州市二七區航海路以北，淮河路以南，嵩山路兩側，規劃有五星級酒店、智能化辦公、大型主題購物中心、高端住宅及酒店式公寓等業態。
升龍城總佔地面積700畝，總建築面積約280萬平方米。共12塊地，由56棟100-150米超高層建築組成。是二環內規模最大、地塊最集中的大型城市綜合體。集購物消費、餐飲娛樂、休閒健身、商務辦公、星級酒店、價值人居等於一體的多功能、全業態、複合型超級商業街區。
均價：升龍城·壹公館房源建面約40-61㎡公寓處於諮詢中，具體開盤時間、價格待定，詳情以售樓處為準。
亞星觀邸（錦繡山河）
錦繡山河項目是集居住、商業、商務和公共活動中心為一體的綜合型國際社區。錦繡山河項目位於鄭州市二七運河新區，南水北調與嵩山路交匯處，北鄰南水北調運河、西鄰金水河發源地。項目規劃用地面積1783.5畝，總建築面積約182.3萬㎡。共分為四大居住組團，主要以高檔宜居住宅為主，輔以公寓、寫字樓、酒店、生活廣場、商業街等多種物業類型。內部規劃有11所教育配套：中學2所、小學3所、幼兒園6處。擁有兩水三帶五大公園及一個後花園。
均價：loft公寓12500元/㎡；高層18000元/㎡（具體售價請以售樓部為準）。
管城區
鑫苑時代廣場
鑫苑時代廣場位於紫荊山路與南三環交匯處，作為集購物、美食、休閒、娛樂於一體的商業中心，鑫苑時代廣場規劃建面約7萬方集中商業，9條風情商業街，涵蓋時尚購物中心、星級影院、兒童樂園、環球美食、KTV、親子教育等豐盛業態，建成後將滿足消費者“吃喝玩樂購”一站式生活需求，南城都會人氣所至、潮流所向，繁華不打烊！
周邊樓盤
鑫苑國際新城：總佔地近千畝，建成後總體量將近420萬方，規劃打造成由高檔住宅，風情商業步行街、集中式商業中心等業態組成，集住宅、商業、教育、醫療、購物、休閒娛樂、主題公園多功能為一體的社區。
周邊配套綜合商場：橄欖城都市廣場、福都購物廣場大型商超，二七萬達廣場，橄欖城都市廣場，富田購物廣場。 周邊景觀：雙秀公園、鄭新公園、紫霞公園、七彩公園、南水北調生態公園。 醫院：鄭州市第十人民醫院、黃河科技大學附屬醫院、鄭州市第九愛鑫醫院、胸外醫院等。 超市、幼兒園、會所、健身房、社區服務站、文化活動中心、便利店等。
均價：14300元/㎡（具體售價請以售樓部為準）。
鄭東新區
海馬海匯中心
項目位於鄭州市鄭東新區東風東路與商都路交匯處東北角，緊靠鄭州高鐵客運站。項目是以高端商務辦公樓為核心，複合配置星級酒店、精品商業街、低密度商務會所、高級公寓等業態的城市綜合體。
周邊樓盤
海馬公園：海馬公園是海馬(鄭州)房地產有限公司在河南運作的第一個大型房地產項目。 項目位於鄭東新區東風南路與商都路交匯處東北角，毗鄰高速鐵路鄭州東站，周邊有三條地鐵線：1號線、3號線、5號線。
總用地面積約800畝。項目地塊內規劃有普惠路小學和普惠路第二幼兒園兩所公立學校。項目規劃總建築面積約160萬㎡，規劃超前，設計人性化、科學化，是一個集居住、教育、辦公、酒店、休閒購物等多功能為一體的城市綜合體項目。
均價：26000元/㎡（具體售價請以售樓部為準）。
鄭東商業中心
鄭東商業中心是鄭東新區佔地規模（245畝）、建築體量的綜合體項目， 由上海磯崎新規劃，擁有60萬平方米建築規模，包括購物中心、寫字樓、酒店、公寓、會所、商業街、商務獨棟和城市景觀等物業，地鐵3號線康平路站（在建）位於項目內，是鄭東新區的地鐵上蓋物業項目。
周邊樓盤
雲悅公館：項目位於鄭東新區商都路與農業南路交匯處向東200米 ，包含街坊MALL、雲悅公館、棠頌別墅三大業態。
均價：洋房 30000 元/㎡ 商墅 45000 元/㎡ （具體售價請以售樓部為準）。
隨著城市居民生活水平的提高和城市住宅郊區化的發展，社區商業絕對是不亞於位於城市中心購物廣場二、三層的優質資產。只有抓住消費者的心理，將電子商務和各種主題場景風格融合進去，跨界混搭形成一個獨有的社區商業風格才能擁有源源不斷的客流。
通過這兩年京東在線下鋪設的便利店、體驗店和淘寶開發的無人售貨超市，我們可以看到社區型商業、物業的價值才剛剛被髮掘出，傳統商業業態也將逐步回升，在未來的發展空間將非常巨大。
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