客流量減少、商鋪關閉、空置率上升、租金下滑……新冠疫情黑天鵝下，“商業地產遭受到了重創。”一向對行業十分樂觀的全聯房地產商會商業地產委員會會長王永平對媒體發出這樣的哀嘆。
哀嘆背後是一連串有些令人“觸目驚心”的數字：客流量預期銳減33億人次，部分業態停業率達到七成，品牌商家銷售額降幅最高達到90%，超過16%的商戶表示“有關店打算”……
在此“重創”之下，商業地產企業紛紛開啟“自救”之路：減租輸血中小微企業，以確保商場活力；試水直播、小程序、遠程辦公等線上營銷管理手段，以提升銷售額緩解資金壓力；著力發展社區商業，以謀求業務轉型。
儘管業內對上述“自救”舉措的最終效果仍莫衷一是，但可以預見的是，隨著全面復產復工以及未來可預期的“報復性消費”熱潮，商業地產行業正在迎來緩慢復甦。
重創：客流銳減33億人次
銷售額最大跌幅90%
新冠疫情下，以線下營銷和人流聚集為主要特點的商業地產，無疑成了受衝擊最為顯著的地產業態。根據全聯房地產商會商業地產工作委員會發布的《中國實體商業客流桔皮書》測算，自1月20日以來，全國購物中心客流與基於未發生疫情情況下的預測值相比，大幅下降，疫情預計將造成全國購物中心客流量銳減33億人次。
同時，空置率上升、租金下滑的趨勢也幾乎成為定局，進一步侵蝕著商業地產的利潤。第一太平戴維斯提供的廣深地區寫字樓數據顯示，2020年廣深寫字樓成交金額預計約180億元，下滑23％，同時空置率仍將繼續上升。
此外，根據高力國際對全國74個零售商業項目的調研，新冠疫情爆發後，全國線下零售商業市場成為業績受影響的重災區，整體客流損失至少達到八成，餐飲、零售、娛樂等停業率達七成。
具體來看，大部分品牌在1月23日後都經歷了銷售額的大幅下降，降幅最高的達到90%。而在疫情壓力下，有16%的租戶表示未來可能會關店，11%的租戶表示要調整開店策略、控制成本。
在巨大的人流壓力之下，很多商鋪都經營困難，尤其是一些網紅店，過去純靠人流量賺利潤。騰訊房產走訪瞭解到，位於北京的龍湖長盈天街，幾乎隔幾天就有一家商鋪要關門。3月22日晚，曾經在常營片區還算有名的“歪肚食堂”開始騰鋪子，大甩賣店鋪一些常用物品，這家店鋪還請過網紅大胃王到店做宣傳。
減租：近80家房企減租超50億
效果仍存疑
“商業地產商作為空間‘載體’與商鋪‘內容’之間的關係更密切，因此，當疫情衝擊到了商業客流、商業銷售額的時候，商業地產最能夠明白‘皮之不存，毛將焉附’的道理。”有行業專家如是說。
基於這樣的考量，疫情期間，包括萬達商管、華潤置地、萬科集團、佳兆業、星河控股、時代中國、美的置業、花樣年、大悅城控股等大理主流地產企業，均推出了“免租”或“減租”政策，以期緩解商鋪營運壓力。據公開數據，截至目前全國已有超過80家房企減租超過50億元。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此發表評論稱：“這些舉措能夠降低商戶經營成本、防範商戶流失，穩定了房企和租戶的關係，也有助於後續商業地產的穩健發展。”
儘管如此，不少業內人士仍然直言，減租對於線下品牌門店的作用並不大。僅以上海為例，有媒體近期走訪ipam、上海萬象城、七寶寶龍城等多個仍在照常營業的購物中心，發現商場內普遍較為冷清。除超市仍人頭攢動以外，多數商鋪和櫃檯人流稀少，不少餐飲品牌門店更是直接閉門歇業。
減租或免租舉措，對商業地產商或運營商的業績也產生了相當的負面影響，紅星美凱龍在其發佈的免租公告中即表示，本次免租涉及公司2020年營業收入（租金及管理費總金額）約為人民幣5.3-5.9億元，對公司2020年歸母淨利潤的影響約為人民幣3.8-4.3億元。
自救：線上+線下營銷
試水直播、小程序等新模式
當線下營銷場景受限於空間和人流，“線上+線下”的營銷模式成為了商業地產運營企業在最短時間內能夠找到的最有效的應對辦法：線下扶持商戶，保證正常運營，將疫情對商業地產的衝擊降到最低；線上則通過試水直播、小程序、社群運營等新模式，多渠道宣傳推廣以增加銷售。
當下火熱的“直播帶貨”成為很多傳統商業地產企業的新選擇。據媒體報道稱，今年的三八婦女節期間，上海老字號商場新世界即進行了一場長達38小時的直播購物，“由60家品牌、近百位廠方員工組成直播隊伍，連續線上直播介紹300多種商品”。這場直播確為商場帶來了相當的成效，“其線上線下銷售總額比上週末增長了近10倍”。
而在深圳地區，則有近40家商戶接入了騰訊智慧零售小程序。據介紹，商戶可以通過該小程序進行“商品展示和推薦”，併為線下門店進行導流，而用戶則可以通過小程序查看周邊的各類商品服務信息。
仲量聯行認為，上述類型的線上渠道在這次疫情中能夠“有效助力緩和商家壓力”。但戴德梁行發佈的研報則謹慎指出，除了實體商業受到的直接影響外，由於缺少場景，線上商業同樣受到波及。
轉型：社區商業需求或將全面爆發
值得注意的是，相比商圈和各類商業綜合體，社區商業在此次疫情期間發揮了重要作用。由於各地紛紛封閉社區，實行進出限制，社區商業成為不少地區居民採購的“唯一場所”。
國家統計局貿易外經司司長藺濤近期發文稱，與居民基本生活密切相關的“自助式零售業態受疫情衝擊相對較小”。數據顯示，今年1-2月份，限額以上單位超市、大型超市以及倉儲會員店零售額同比分別增長1.9%、1.6%和9.2%。
行業機構對此分析稱，疫情期間社區商業需求爆發，激活了品牌轉型機會。對於開發運營社區商業的地產開發商而言，將租金讓利成本，用於吸引優質主題商業運營商，來維繫項目的可持續性競爭力，“是協助非核心商圈項目轉型發展的最優選擇”。
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