撰文：昆明樓市動態首席購房顧問
7月份，終於拿到了等了4年之久的不動產權登記證，原本想在朋友圈曬一下的，後面想想還是算了，太膨脹了不好。
但是前天晚上下樓在門口竟然有中介掛出小區房源，一看小戶型單價過2萬，稍大的戶型基本都突破1.8萬元/平，以一個普通業主的來說，內心又開始膨脹了。
其實以同德為中心，北京路周邊次新二手房的價格1.2-1.6w之間（也就是說旁邊沒有這麼貴）。但同德昆明廣場二手房的價格突破2萬，這是一個信號。
昆明房價321的模型不斷夯實，也基本印證我之前對市場的判斷。
7月份的調控政策，按照政策的邏輯，對新房的影響確實立竿見影：7月限購至上週末（7月22日），昆明主城四區只有6個樓盤預售22萬平，呈貢新區2個樓盤預售19萬平米，上個月昆明新增預售面積128萬平米。
也就是說，7月新增預售面積不及6月份的三分之一，原本市場供需關係不平衡的現象更加突出了。
以五華區2018年上半年的房地產投資運行情況為例：2018年1-6月，五華區待售面積510214平方米，同比下降14.95%，其中住宅待售面積189024平方米，同比下降35.71%。照這樣的月均銷售速度，五華區510214平方米的待售面積僅夠銷售3.47個月，189024平方米的住宅待售面積僅夠銷售1.77個月。
不用太多驚訝，在昆明新房待售面積遠低於3個月的銷售週期，昆明新房的供應已經嚴重不足了 。
也就是說，在新房供應相對有限的情況下，擠壓一部分消費客群往二手房市場靠攏，而這個過程就是二手房市場價值重新梳理的過程，為此，價格不斷上揚的態勢是比較明顯，直接導致新房與二手房之間的價差越來越小。
根據目前監測的房價數據，新房二手房在之前的超過30%的價差到2017年的23%再到目前的15%不到。
（製圖來自網友magic橙）
從這個維度來審視昆明二手房價格，也就不難理解同德昆明廣場的價格破2萬所帶來的影響了：只要夯實二手房價格，自然就不會覺得新房的價格高。
針對昆明供不應求的市場現狀，地方政府也在積極加大土地供應，但就目前而言，土地通過招拍掛到開發商拿到預售證，在一些追求快週轉的房企手裡可能只需3個月，但普遍下來平均需要10個月，那麼也就意味著今年下半年土拍的地塊，最快面市供應也會在明年上半年。
“新開工的量跟不上銷售量。那麼明年，有可能出現的則是供給嚴重不足。”任大炮在博鰲論壇上說：“房地產市場不會崩盤，或者會出現急速逆轉的情況，畢竟城市化的需求還存在，消費的慾望和改善性需求還大量存在。”
在7月23日的國務院常務會議提出支持擴內需，要求保持宏觀政策穩定，積極財政政策要更加積極，穩健的貨幣政策要鬆緊適度，保障合理融資需求。而在會議前日，央媽以麻辣粉（MLF，中期借貸便利）方式向商業銀行投放5020億人民幣，規模宏大，很久沒有見到了。
對此，連SOHO中國董事長潘石屹都表示不滿，直言說“既然發了錢房價自然要上漲，房價是個蓄水池，把這些錢放到別的地方更要出問題。”
那麼，按照這個說法和節奏，昆明房價321的格局要成形了。
以上為正文
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