最近我有個朋友買了一套二手房，房產證手續什麼都全了，但是因為裡面還有一些問題，挺鬧心的。
所以給大家提個醒，買二手房的時候很多小細節需要注意。
對於普通家庭而言，房屋買賣無疑是一件大事。購房人不僅希望能夠順利實現產權過戶，還希望購買到的房屋足夠“乾淨”，也就是不存在他人的戶口登記。如果對房屋的情況缺乏瞭解、合同條款又約定不明的話，很容易因為戶口遷移問題產生糾紛。
記者從北京三中院瞭解到，2015年至2017年，該院共審理涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件53件，其中有普通房屋也有挨著學校的房子，有出賣人家庭的戶口也有案外人的戶口。
二手房屋買賣大多都經由中介機構提供服務。在中介機構提供的格式合同中，大多都會對戶口遷出的時間和違約金作出約定。法官提醒市民，在簽訂房屋買賣合同之前，出賣人一定要謹慎查明房屋是否存在戶口登記，如果存在，應及時履行遷出義務，否則會因為違反合同約定承擔賠償責任。
“我們對涉案房屋所處區域梳理，涉及挨著學校的房子買賣的案件約佔20%。部分以子女入學為主要目的的購房者，因涉案房屋存在遷出戶口障礙等原因無法遷入戶口，或遷入戶口後因學籍使用限制等原因無法確保子女入學資格，導致購房目的無法實現，從而產生糾紛。”北京三中院民一庭庭長齊曉丹說。
一般情況下，購買挨著學校的房子的目的很明確，就是為了子女上學使用，且該類房屋的銷售價要高於普通房屋。如果出賣人未及時遷出戶口，導致購買方的子女無法正常使用入學指標，將有可能為此承擔大額違約賠償。
在北京三中院二審審理的趙某訴李某房屋買賣合同糾紛中，趙某在買賣房屋之初就告訴李某購買房屋是為了解決孩子上學問題，合同約定“如因甲方自身原因未如期或無法將與該房屋相關戶口遷出的，應當向乙方支付房屋總價款10%的違約金，並繼續履行全部戶口遷出義務”。後來，李某未按時遷出戶口，導致趙某子女入學目的無法實現，法院依法判決李某依照合同約定支付違約金。
“挨著學校的房子戶口性質較為特殊，與一般房屋買賣相比，此類房屋中的戶籍情況對於購買人的利益影響巨大，且時常影響到合同目的實現。”北京三中院法官孫京說，如果出賣人未及時履行遷移戶口義務，其給購買人造成的損失巨大，故需特別注意義務的履行時間。
據瞭解，涉及挨著學校的房子的房屋買賣合同有時雖然已經進入訴訟程序，但挨著學校的房子指標並未被佔用，購買人為了讓出賣人按照約定遷出戶口也會提起訴訟。
如何避免上述指標在訴訟過程中被他人惡意使用?對此，法官建議，買受人如果要求繼續履行合同，可以在訴訟過程中及時申請行為保全，禁止出賣人使用涉案房屋及該房屋對應的戶口學籍。房屋出賣人如果明知挨著學校的房子指標使用對購買人造成重要影響仍佔用，則可能因“明知”和“惡意”而付出巨大的違約代價。
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