編者按：歲月如刀，浮生若夢，每個城市或多或少都有值得訴說的故事、還得許多值得想起的人和事，樓市亦然。本文將通過專訪東莞房地產中介協會會長、金信聯行總經理羅鳳，解讀東莞中介行業的發展史。
眾人皆知，房地產行業的競爭十分殘酷，稍有不慎滿盤皆輸，長江後浪推前浪的事例幾乎每天都在上演，因而，很多時候地產界是耐抗壓的男人的“江湖”，女性高管非常稀缺，能坐上“一把手”位置的更少之又少。
在東莞地產界，有這樣一位女性，憑藉堅持不懈的努力，從底層員工一步步蛻變成大公司的老總、行業的領軍人物，她，就是東莞房地產中介協會會長、金信聯行總經理羅鳳。
初見羅鳳，一身職業裙裝幹練而知性，打招呼時笑得彎彎的眼睛滿是親切與柔和，明眸皓齒、平易近人是她給人的第一印象，實在讓人難以把她溫柔雅緻的氣質和嚴肅幹練的老總形象聯繫起來。
據房掌櫃瞭解，羅鳳在1993年便進入了房地產行業，最初是在中信地產從事行政崗位，1995年開始從事地產銷售一職。在2004年之前，羅鳳曾擔任過中信物業公司的副總、中信地產的營銷總監，之後則直接參與了金信聯行的創建與發展。2016年底，羅鳳成為了東莞房地產中介協會新一屆的會長。
也正是因為這二十幾年來對地產行業的不離不棄，讓羅鳳對東莞房地產市場更“知根知底”。下面，羅鳳將與我們分享她眼中的東莞中介行業的發展歷程。
行業變化：
一、起步階段：市場不規範 渠道單一
東莞商品房市場誕生於90年代，歷經風雨近三十載，最顯著的變化除了房價越來越高外，主要有兩個：樓市從不規範到規範，渠道從單一到多元化。
在2000年之前，東莞房地產市場還處於起步階段，發展十分緩慢。據羅鳳介紹，由於當時互聯網還沒有發展起來，加上報紙廣告費用相對較高，而樓盤的營銷費用比較少，所以樓盤項目的推廣主要靠派單，物料是簡單的樓書或銷售單張。那個時代，沒有一二級中介聯動，沒有電商認購，銷售渠道以“坐銷”為主（待在銷售中心等客上門），比較單一。
跨入千禧年之後，東莞開始掀起城市化建設高潮，東拓南移，品牌開發商陸續進入東莞開發項目，帶動了東莞樓市進入一個快速發展期。2000至2007年，初具小區規模的樓盤興起，例如東泰花園、新世紀豪園等，這些在東莞人心目中比較好的房地產住宅項目，價格往往在2000-3000元/平。
由於新房市場成交火熱，二手房市場也從中得益。大概從2002年開始，東莞二手房市場逐漸發展起來，主要集中在莞城和東城。隨著二手業務逐漸增多，中介公司也有了進一步發展的空間，從2006年開始，廣州的二手中介開始大批進入東莞。
羅鳳告訴房掌櫃，2007年，整個二手房市場變得十分瘋狂，成交量價齊升，此時中介發展相應進入瘋狂擴張階段，當時的金信聯行也一下子擴張到18家門店。
然而，大批中介人員的增加帶來的是從業者良莠不齊，加之那個年代的房地產發展還不規範，二手房由於沒有房產證，要依託開發商做交易，多采用內部轉名的方式，交易全憑信任，風險比較大。
二、調整階段：市場逐步規範化 競爭日趨白熱化
“為了整頓市場，2007年，政府出臺了兩項政策：二手房要按差額計徵20%個稅，以及所有房源都要辦房產證才能轉讓，且必須在2007年12月31日之前完成辦證。這使得很多中介公司自省，不得不擯棄過去那些不規範的行為，中介行業開始走向規範化。”羅鳳如是說道。
據房掌櫃瞭解，2007年的差額徵稅法讓二手房的交易成本暴漲，迫使很多業主和買家停止交易，東莞購房者對樓市的態度轉為觀望。該政策實施半年內，東莞的二手房交易量大幅滑坡，一手樓市場的行情也很冷淡，樓市遭遇重創。
那段時期，部分實力較弱的中介機構不是裁員便是倒閉，市場風聲鶴唳。但真正的倒閉大潮發生在2008年。接下來的1個多小時內，羅鳳跟房掌櫃一一詳談了2008-2018年東莞樓市最令人記憶深刻的事件。
據羅鳳透露，2008年，金融危機爆發，加上之前政策規範市場帶來一些陣痛，整體一手房、二手房市場都變得十分冷淡，越來越多中介公司破產，中介倒閉潮興起，就連當時東莞最大的中介公司在那一年倒閉了，金信也從18家門店縮減到8家。
這種低壓陰霾環繞下的日子一直持續到2009年，國家放鬆政策救市，東莞樓市交易一改頹勢，頻現小陽春跡象。深圳投資客重現江湖，臨近深圳鎮區樓盤屢現銷量飄紅盛況。這一年的“高燒”，使東莞樓市住宅成交量超過600萬平、房價接近巔峰2007年。
二手房市場也迅速復甦，進入了交投暢旺的階段。2015年，二手樓市遇到了利好政策——轉讓營業稅免徵年限由5年恢復至2年，極大地刺激了購房者入市，推動了二手房交易量和價格穩步上升。
之後的幾年裡，東莞房企、中介大鱷陸續入莞，百花齊放之下，無論是銷售渠道、推廣渠道都多元化，但競爭也日趨白熱化。
2016年，是東莞房地產最為火爆的一年，深圳客大批入莞，一二手房源供不應求，房價漲速比劉翔跑的還快。這一年出現了一個變化——大部分樓盤需藉助中介的力量主攻深圳客，帶動了一二級聯動興起，高聯動佣金大大吸引了家家順、Q房網等深圳中介快速佈局東莞，與此同時，不少早已深耕東莞多年的二手中介如金信聯行等，也紛紛開拓了新房聯動業務。
滿大街都是中介門店，樓盤時刻召開“中介誓師大會”，這些場景伴隨了整個2016年，彷彿回到了2007年中介瘋狂擴張的日子。從業人員的暴增、樓市的供不應求、房價的大漲觸發了部分中介公司的“鋌而走險”，一時之間，炒籌、茶水費、虛假廣告、吹漲樓市等亂象橫生。
2016年3月，東莞某樓盤曾因開發商與中介聯合炒籌，即開盤前，中介先向開發商認籌，然後再高價轉籌給深圳客，以此收取幾萬元的“茶水費”，這事鬧得沸沸揚揚，為退錢，購房者不約而同地日夜堵在銷售中心……
類似這樣的事件不僅僅發生在東莞，全國各城市都在輪番上演。該來的還是要來，中介行業各種不規範的行為，最終還是驚動了政府，由此一股中介整頓風從中央吹向了各城市，重點打擊投機炒房、房地產“黑中介”和虛假房地產廣告等。
2018年，受到中介行業的整頓、限購限貸政策、三價合一等多方打壓，東莞樓市成交繼續低迷，中介行業再次出現危機。
“目前東莞二手房每月成交僅2000多套，回到了2008年的水平，全市約三分之一的中介門店倒閉了，很多經紀人轉行，造成中介公司招人困難。”羅鳳無奈的說道，他們會努力去應對當下這種頹勢，若努力到無能為力的時候，他們也只能坦然接受。
行業的變革：一二手樓市無縫對接
事實上，幾乎每次樓市調控過後，都會出現一波房產中介倒閉潮，2008年是如此，2018年也是如此，調控其實就是行業升級的信號，倒逼著中介行業洗牌。一旦市場回暖，從調控中生存下來的中介門店又會遍地開花，呈現出表面繁榮態勢。
另一方面，互聯網時代的到來也給傳統的以人為本的中介行業帶來了巨大的衝擊。作為東莞房地產中介協會會長，羅鳳表示，有人曾在2015年提出要“去中介化”、“去平臺化”的概念，有一些購物網站也在踐行——通過網站的免費服務來實現買賣雙方之間的簡單交易，但由於二手房交易非常複雜，“去中介化”困難重重，難達預期。
不過，這還是給中介行業敲了警鐘，再不變革或許就要被淘汰了。“中介行業往往是短兵相接、貼身肉搏的競爭，單一的產品線很難在這種競爭中存活下來，中介公司要能提供多元化、綜合性的服務，無論是一手房，還是二手房都要無縫對接。”羅鳳說道。
同時，她表示，在共享經濟時代，一些中介公司搶先體驗加盟模式、合夥人體制等，把經紀人變成企業的合夥人，激發經紀人的個人動力，讓優秀的人沉澱下來，為消費者提供更多有價值、精準的服務，進而提升整個行業的服務質量。
據房掌櫃瞭解，早在幾年前，東莞就陸續有中介公司開始了變革之路，或強強聯合做大品牌，如滿堂紅與鏈家併購；或提出合夥人制度及提高佣金比例吸引人才，如科威不動產、中原、合富等公司最高佣金去到40%；或小中介抱團發展，如部分小中介公司搭成熟電商平臺的“順風車”，把房源信息掛在網上；或跨界“撈世界”，這也是當前中介行業的“金科玉律”，越來越多的中介行業不單單深耕二手房市場，連帶新房市場也集中力量攻破，有的還聯合金融公司，逐步完善整條房產交易鏈條。
“未來是一個變革的時代。金信聯行在兩三年前就已經開始部署合夥人加盟模式，未來十年將打造成房產綜合交易服務平臺，圍繞著房產及客戶對家的願望與需求，為客戶提供置業一站式的綜合服務。”羅鳳娓娓道來。
行業的未來：危機與機遇是並存的
最嚴調控和中美貿易戰並存的2018年，整個大環境情況不樂觀，中介行業也正在經歷著新一輪的洗牌，一些規模小的中介將會被淘汰，行業集中度會再度拔高。
這在羅鳳看來，也不完全是壞事。“上帝關閉了一扇門，就會打開一扇窗。”羅鳳說道，以前碰到每一次調控就會覺得形勢很艱難，似乎很難度過當下，但其實這很多時候是一種不適應的心態問題。每個時代都有危和機，危機與機遇是並存的，要以開放的心態去適應、接受這個時代的各方各面，留意到市場機會就有可能反敗為勝。
金信聯行一路走來見證了無數中介同行起起落落的同時，也遇到過許多次危機時刻。羅鳳告訴房掌櫃，金信聯行從一家店到五家店是一個坎，從五家店到十家店是一個坎，從十家店到二十家店是一個坎，從二十家店到五十家店又是一個坎，到了一百家店基本是相對穩定了。
“當一家企業發展到一定程度，它就不再屬於個人，而是屬於社會和消費者的，要想真正成為一家有社會責任感的企業就必須嚴格要求自己，時刻堅守自己的價值觀和理念，在面對市場誘惑時，依然不忘初衷，始終從客戶需求出發，把客戶的利益放在首位。”羅鳳表示，目前，金信聯行雖有二十多家店，但他們依然在不斷為客戶創新服務，贏得了市場的認同和客戶的口碑。
“房子依然是衣食住行中的一環，是大多數人生活中不可或缺的消費品，同時，房子還是保值增值最有效的一種產品，它在人們心目中的地位難以取代。”羅鳳認為，只要購房需求還在，中介這個職業就有存在價值。
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