昨天傍晚，朋友圈爆出了經開區限價盤“依瀾雅居 ”加推的消息。
根據消息：預計開1棟小高層，一樓架空，68套房源，兩梯四戶，邊戶116㎡、123㎡，中間戶90㎡，預計均價1.4萬/㎡，2018年10月底交房。
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倒掛4000元/㎡，依瀾雅居周邊行情價曝光！
2016年樓市異常火爆，依瀾雅居最高1.15萬/㎡，自然是“一房難求”。我記得當時幾次開盤，依瀾雅居只通知去案場登記客戶認籌，臨時通知，而且認籌時間只有半天。
距離上一次開盤，已經超過了1年半時間。從物價局看下最近幾次備案價：
2017年11月，依瀾雅居備案28套洋房，均價17476元/㎡；
2016年8月，依瀾雅居備案285套高層，均價8848元/㎡，這是一批定向銷售房源。
2016年6月，依瀾雅居備案260套高層，均價11500元/㎡。
2016年4月，依瀾雅居備案68套高層，均價9034元/㎡。
……
如果按照合肥限價政策，“房價超過半年只能上漲1%”，即將加推的新房只能備11615元/㎡。當然，會不會加上精裝，另當別論。
如果看周邊行情價，二手房基本在1.4-1.7萬/㎡。
當然，哪怕備1.4萬/㎡，估計要提高首付比例，或者託關係才能買到。
這樣說的原因：
1、放眼全合肥，1.4萬/㎡只能買新站、瑤海、三縣，其中，肥西高速時代御府1.48萬/㎡賣的十分火爆。1.4萬/㎡買經開區，南豔湖畔、地鐵7號線（規劃中），難度係數可想而知。
2、板塊內幾個純新盤，比如啟迪科技城·水木園、皖投萬科產融中心、邦泰學府裡，雖然樓面價不高，但都帶有產業、配套（商業或教育資源），這些都要算成本的，加上“四區交接”的地段，臨近高鐵南站，我預計價格1.8-2萬/㎡左右。按照1.8萬/㎡來計算，也存在4000元/㎡的倒掛。
— NO.2 —
南豔湖板塊3大純新盤即將首開，預計1.8-2萬/㎡。
1、皖投萬科產融中心：項目預計8、9月份首開，推出6#、7#、12#，300套左右，面積95-130㎡。
規劃：包括總部辦公、星級酒店、特色商業、長租公寓、住宅、幼兒園等多重業態。
95㎡戶型：三房兩廳一衛。三開間朝南，外接“跑步式”陽臺。
115㎡戶型：三室兩廳兩衛。南北通透，全明戶型。三開間朝南，外接兩個陽臺。
130㎡戶型：四室兩廳兩衛。戶型方正，三開間朝南。
很多人關心的教育問題，產融中心自帶幼兒園，周邊學校有習友小學繁華分校（在建）、合肥四十六中海恆校區。
2、啟迪科技城·水木園：預計月底首開1#、2#、3#樓，一共396套房源。
產品規劃：總佔地約1300畝，總建築面積約170萬㎡，集科研、產業、創業、教育、投融資、商務、居住為一體的生態科技新城。
首開房源面積約95㎡、110㎡、121㎡。
三個戶型共同點：
1、戶型方正，通透明亮，居住的舒適度高。
2、弧形觀景陽臺，視野開闊。放上兩把藤椅，閒暇時可喝茶看書對弈。
3、三開間朝南，主臥配明媚飄窗，最大限度將景觀、陽光納入室內。
4、U型廚房設計，動線合理，科學分區，洗、切、煮一氣呵成。
3、邦泰學府裡
項目位於經開區紫蓬路與宿松路交口向南100米。
1月31日下午，邦泰競得合經區2017-05居住地塊，總價5.73億，居住地塊單價1000萬元/畝，樓面價5999.97元/㎡，溢價率51.52%；商業地塊單價300萬元/畝，樓面價1285.71元/㎡，溢價率0.00%。這是邦泰首次進駐合肥。
按照居住地塊面積44.06畝，容積率2.5，套均100㎡來計算，未來預計提供700多套房源。
該項目，首開信息暫未透露。
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南豔湖板塊的發展，需要認清這幾個現實！
1、南豔湖板塊擁有“四區交界”的區位，即包河區、濱湖區、政務區和經開區，加上緊鄰高鐵南站，不管去哪個區都很方便；南豔湖的自然環境，這是先天優勢。
2、正是合肥“1-4-7”規劃中的“1”，未來的發展，擁有很大的發展空間。
3、南豔湖板塊，之前很長時間聲音比較少，很大一個原因，就是沒有地王誕生。而啟迪科技城·水木園、皖投萬科產融中心、邦泰學府裡這3個項目帶產業或配套，一旦建成會大大提升板塊價值，房價也會水漲船高。
4、南豔湖板塊的問題，也很明顯，有很多工廠。所以，南豔湖板塊要想獲得大發展，必須要“退二進三”、“退二優三”。
5、板塊內只規劃有地鐵7號線，偏少。
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結語
很明顯，合肥這一波限價紅利期，很快就會過去。
同一個市場，不可能永遠存在兩套價格體系，扭曲終究要糾正回來。一旦市場變得理性之後，大概率的走向是，
限價新房向上迴歸，高價盤正常去化。最後再畫個重點，合肥的剛需們，該買的還是要買。只有先上車，以後才能資本換更好的；但現在不上車，未來買房成本更高。
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