PART 1
“城東X樓盤，樓層佳，精裝修，房東降價20萬，急售！”
“勁爆好房，全小區僅一套，單價3萬2，市場價3萬5，房東急需資金”；“2號線地鐵口，房東急賣，低於市場價”……
最近，杭州二手市場上，頻頻出現“降價急售房”。
據說，連私下賣得火熱的某一手更名房，更名費也從原來的60萬，降到20萬一個。
也難怪，7月土拍連續降溫，尤其幾宗核心宅地跌價，難免讓部分房東、投資客預期大變，主動降價。
更讓市場不安的是，房地產稅再次被提及。
前兩天，國家統計局新聞發言人毛盛勇，在2018年上半年國民經濟運行情況發佈會上，提出加快房地產稅相關政策舉措，並重申“房住不炒”。
國家統計局以前很少直接提及房地產稅，這不同尋常的信號，讓不少人萌生恐慌。
“身邊幾個股市群，人手幾套房在手的，都在抓緊變現”；“房地產稅說來就來的，等真的突然來了，跑都跑不掉”……
掛牌量激增，成交量下滑，“遍地降價急售”，房地產稅壓頂……
如果只看中介朋友圈、微信群討論，和各大公號文章，完全會給人這樣一種感覺：杭州二手房一夜入冬，即將大跌！
當然事實上，大家都很清楚，沒有什麼趨勢會瞬間反轉的。
PART 2
首先，讓我們來看看，哪些房子在降價？降到了什麼程度？
據中介反饋，濱江區風雅錢塘，有一套房子，140㎡。原先掛價800萬，現在降到760萬，降幅40萬。
看起來讓利很多，但就算按此成交，單價還要5萬4。算上各種稅費，實際更高。而同小區成交最貴的一套房，單價才4萬7。
換句話說，儘管房東降價了，價格仍遠高於市場接受價。
再看義橋的綠都金域蘭庭，一套69㎡的房子，原掛牌價250萬，現在降了50萬，折算單價近2萬9 ，還是比市場成交價貴了3千。
當然，市場上也有真正的降價房。
有的房東，急需騰房票或手頭缺資金的，就會下調價格。
比如，濱江一小區業主，市場價3萬8，他掛4萬5。最近，看中的新盤要開盤了，就跟中介說急賣，願意降價8千。
買家一聽降幅這麼大，以為撿了便宜，很快達成交易，但實際也就便宜了1千。
特別急用錢的業主，降價幅度會比較大。
如城西湖畔花園一業主，143㎡的房子，從650萬降到了570萬，足足降了80萬。
沒辦法，房東缺錢啊。這套房子降價後，單價不到4萬，而同小區差不多能賣到4萬5-4萬6。
“現在很多降價房，噱頭偏多，實際降得不多。”業內人士表示，大多數房東原來掛牌價，就比市場價貴了10%，如今只是降低預期而已。
總的來說，明顯的實質降價現象，並不普遍，現在更多是擠幹掛牌價水分。
PART 3
但就算房東想降價出貨，可能也不會太容易。
數據顯示，隨著土拍、新房搖號連續降溫，持續高燒的二手房市場，成交已出現明顯下滑趨勢。
透明售房網數據顯示，7月1日至7月17日，杭州市區二手房共成交3851套。按這一趨勢，若是月末發力不夠猛，7月成交量將達不到8000套。
這是什麼概念？
橫向比較，這是近3年來，同期成交量最少的一年。相比2016年7月的10947套，跌幅3成左右。
始於2016年的這波超級行情，已經消耗太多購買力。
看一組數據：2016年全市二手房成交115769套，2017年有118492套。今年上半年明顯變差，但也賣了46723套，總計約28萬套。
新房成交量就更多了。2016年初到2018年上半年，共掉47萬套，接近2011-2015年之和。
也就是說，過去兩年半，杭州共成交75萬套房子。而且，這是建立在，房價越來越貴的基礎上。
實際上，即便沒有土拍降溫這一刺激，原本二手市場，因為一漲再漲的房價，也已經露出疲態。如今，順勢影響下，成交量繼續下滑，完全是必然。
但眼下，因為出貨者越來越多，掛牌量卻在顯著上升。
透明售房網顯示，杭州市區二手掛牌房源共40764套（今年3月底只有25000多套）；二手房交易監管服務平臺上房源量更多，有73468套。
PART 4
儘管實質降價還不普遍，但市場預期下降，卻是不爭的事實。
我的一個朋友，今年上半年以4萬單價，全款賣掉了一套二手房，一度感覺賣虧了，但現在卻無比慶幸。因為，在他看來，這樣的價格，以後幾年內都不會出現了。
同樣，在同事朋友身邊，有多套房的，不少在謀劃賣房。
身處一線的中介，對此更是感同身受。據說，因為成交量下滑，部分中介已離職。
更誇張的是，杭州某中介公司，三伏天（白天），組織200餘名員工，在西湖邊來了一場“10公里跑”。
據說，參加長跑的，大多數是業績沒達標的店長，長跑是為了煥發鬥志，爭取在下半個月，把業績補回來。
但結果可能並不會如他們意。
從後搖號時代的上海看，二手房主要經歷了三個階段：一路飆漲、出現微跌，然後是漫長的橫盤過程。
行情慢半拍的杭州，大概率會重蹈這一幕。因為一旦趨勢出現，短期內很難再反轉。
“預期”的力道，不可小覷。
況且，現在杭州樓市面對的內外部環境，本就十分嚴峻。
內部，2017年以來的地王項目，基本沒有出貨。現在即便限價放開，市場接受度也是兩說。
外部，房地產稅和租售同權，屢被提及，可見政府下定決心，要打破房地產只漲不跌的市場預期。
當然，眼下的二手房市場，還處在一個博弈期。看空派、看多派，仍在激烈交鋒。
但這一刻，我們應該謹慎為上，不能抱有太多奢望。畢竟，一支處於下降通道的高價股，想要再拉昇起來，背後需要付出的努力，是數以倍增的。
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文∣江公子/麥格
部分圖片來自網絡
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