房市各種現象令人眼花繚亂，尤其是買房搖號現象，令人好奇不已，今天我們就來分析其成因。
1、價格：“限價”導致的一二手房價格倒掛搖號購房的背後，是“限價”政策導致一、二手房價格倒掛的現象。由於新房備案價受到限制，開發商不能自主定價，但周邊的二手房是業主定價買賣，是無法被政府限制的，二手房價隨市場行情上漲，新房則被緊緊壓制住。這就人為地製造了一個無風險的套利空間，使得搖號變成了“打新股”，買到即賺到，在新房和二手房價格倒掛較嚴重的區域和樓盤，必然會出現居民排隊搖號的現象。2018 年 5 月，除了上海以外，其他 7 個城市的新建商品住宅銷售價格與二手房價格均出現不同程度的倒掛，其中武漢、杭州、南京和成都分別達到了 10647 元/平方米、6138元/平方米、4991 元/平方米、4486 元/平方米。部分區域的倒掛更加嚴重，比如媒體爭相報道排隊凍結資金搖號的杭州融信瀾天與周邊萬科未來城二手房的差價為 12000 元/平方米；華夏四季與周邊萬科西廬二手房的差價更是高達 26000元/平方米，相當於打了對摺。圖 1：2018 年 5 月搖號城市商品住宅銷售價格 VS 二手房價格數據來源：
2、需求：棚改力度大，貨幣化安置率高棚改貨幣化安置拉動了商品房銷售，短期內造成了城市房地產市場需求端的激增。自 2013 年以後，棚戶區改造開始進入加速階段，尤其是 2015 年之後，提高棚改貨幣化安置率作為去庫存的重要手段之一被國務院和各部委多次強調。在棚改貨幣化安置下政府直接給予拆遷戶貨幣補償，讓其向市場自由購房住房。貨幣化安置會刺激房地產銷售，短期內釋放大量購房需求，拉動房價的增長。2017 年全國棚改貨幣化安置率大約為 60%。 根據國有土地上房屋徵收補償要依據徵補條例，對被徵收房屋的評估價應不低於徵收決定作出時點同地段相同條件商品房的市場價格。因此我們用棚改面積*貨幣化率*商品住宅銷售均價來測算由於棚戶區改造的貨幣化安置釋放出的資金，可以看到搖號城市 2017 年貨幣化安置釋放的資金量也都達到了百億以上，均佔了當年本市商品住宅銷售額相當的比重。表 1:
3、需求：人才新政推動城市戶籍人口增長，推動購房需求增長除上海、深圳之外，其他 6 個搖號城市都出臺了人才引進措施和落戶優惠政策，開啟“搶人才大戰”，甚至逐步由“搶人才”轉變為“搶人”。其中南京和西安更是分別出臺了多達 5 次、4 次文件。而本輪人才新政作為地方政府在嚴格的房地產調控形勢下的“對沖”政策，落戶門檻很低，全1南京、武漢未找到相關數據，以全國 60%的平均貨幣化安置率近似代替。 全日制本科和以上學歷的畢業生（包括應屆和非應屆）幾乎沒有任何年齡限制都可以落戶，有些城市的落戶門檻甚至進一步放開。比如長沙專科及以上學歷首套房不受限制；西安全國在校大學生僅憑學生證和身份證即可在線落戶西安。人才新政刺激了定居落戶需求，推動戶籍人口增速快於常住人口增速，大大加快了城鎮化速度。長沙、成都、南京、杭州、武漢和西安 2017 年常住人口分別增長了 27 萬、12 萬、7 萬、28 萬、13 萬和 70 萬人（除去西鹹新區2的影響，保守估計新增 15 萬人），同比增速分別為 3.57%、0.8%、0.79%、3.05%、1.18%和 7.95%。戶籍人口（長沙 2017 年暫無數據）分別增長 36 萬、18 萬、24 萬、20 萬和 81 萬（除去西鹹新區的影響，保守估計新增 26 萬），同比增速分別為 2.6%、3.23%、2.69%、2.37%和 9.79%，基本都達到了 2010 年以來的峰值。以西安為例，2017 年 3 月（戶籍新政首次出臺）至12 月底，全市共遷入落戶 24.5 萬人，同比增長 335.9%，其中新政落戶 13.95 萬人，佔新落戶總數的 57%。這些新增的人口基本都將轉化為房地產剛需，從而有效拉動房地產需求的增長。表 2：搖號城市人才引進政策一覽城市：
4、供給：去庫存效果顯著，目前庫存處於歷史低點在全國去庫存的大趨勢下，主要二線城市的庫存短缺問題尤為突出。從新聞披露的採取搖號購房的 8 個二線城市（杭州、南京、西安、長沙、成都、武漢、上海、深圳）來看，住宅庫存量都處於或接近歷史新低。其中，南京商品住宅可售面積有 280 萬平米，杭州僅為 220 萬平米。2018 年 5 月，除了上海之外的另外 7 個城市，出清週期全部低於住建部低庫存城市門檻線3——其中西安、武漢和南京更是低至 1.71 個月,4.42 個月和 5.68 個月。庫存短缺導致城市可售商品住宅不足，進一步加劇了供求矛盾。圖 2:2018 年 5 月搖號城市出清週期：
5、供給：房企到位資金減少，新房竣工、開工率低房地產企業的融資環境持續收緊，2017 年金融去槓桿的大背景下，房企融資渠道受到了很大的限制，房地產開發資金來源同比增速不斷延續下降的趨勢，導致了開發投資和建築工程投資同比增速隨之下降。2018 年 1-4 月，8 個城市 5 個新開工下降，其中西安、成都、上海、杭州、武漢新開工面積同比降幅達 52%、38%、30%、27%、7%。8 個城市中 6 個竣工面積下降，其中西安、深圳、成都、武漢、上海、杭州房屋竣工面積降幅達 69%、60%、32%、24%、9%、4%。圖 3：2018 年 1-4 月搖號城市竣工、新開工面積同比變化：
6、地方政府面臨限房價的壓力本輪調控自 2016 年開始，截止 2018 年 5 月，全國已經有 98 地級市和 46 個縣（區）出臺了各項調控政策。五一前後住建部約談了 12 個城市（4）的負責人，強調要堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆。5 月 19 日，住建部印發《住房城鄉建設部關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，再度重申堅持房地產調控目標不動搖。可見，中央對控房價的態度異常堅決。在這種情況下，地方政府對一手房價格的嚴厲管控客觀上造成了很多房企因為審批價格過低而推遲入市，進一步減少了市場上新房的供應。嚴厲的價格管控人為壓低一手房價格，扭曲了一手房的價格，造成一二手房的價格倒掛。（4 ：12 城包括西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原。）
7、心理因素：羊群效應和買漲不買跌房地產市場的回暖改變了人們的預期，人們對未來房地產價格持續看漲，部分觀望者開始選擇入市，疊加從眾跟風的“羊群效應”的影響，更多的觀望者開始入市交易，於是市場的需求增加，造成一號難求。
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