在房地產行業裡，綠城中國（03900.hk，下稱：綠城）曾是一個特別的存在，其創始人宋衛平是一個對產品有著近乎“理想主義”的老闆，在他的高要求下，綠城收穫了一批簇擁者。但在多輪房地產市場調控週期下，綠城的高品質並沒能助其跑贏大市，公司曾一度陷入資金危機之中。直到2015年賣給中交集團，其資金問題才得以緩解。
加入中交集團之後，綠城一改以往慢週轉風格頻繁提速。7月2日，有媒體報道稱，在綠城的一份備忘錄中，要求員工加快銷售，堅決執行“早銷，多銷、快銷”的策略。同時，加大應收款項回款力度，“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證；對於不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售，嚴格控制付款。
在地產業務提速的同時，綠城代建業務也在加速擴張。而頻繁的提速進程下，各地多起維權案例不斷髮生。曾把品質視為生命的綠城，會否失守品質底線？而在中交集團掌舵之下，老綠城的痕跡正在淡去，新綠城又會走向何方？
中交集團入主綠城
1995年，時年38歲的宋衛平在浙江杭州創立了綠城。這個有著傳奇色彩的地產風雲人物曾帶領綠城登上高峰，卻也因他對品質近乎偏執的追求而錯失市場時機，陷入危機。
2011年開始，受到房地產調控影響，綠城一度邁入破產邊緣，雖然宋衛平立刻對企業做出調整，開展代建業務，但市場並未給他留下足夠的時間，綠城進入至暗時刻。
藍鯨房產根據公開資料梳理，2011年9月，綠城開始被破產的流言所困。2012年，九龍倉拿出51億救援綠城，成為其第二大股東。2013年新疆項目遭遇合作方的惡意構陷，綠城再起糾葛。2014年新一輪房地產政策調控到來，綠城又一次面臨考驗。由此開始，一場關乎綠城生存之爭的股權大戰正式上演，爭奪雙方便是融創中國（01918.hk）和中交集團。
但某種程度上，根植於綠城骨子裡的理想主義基因，也為這場股權暗戰的走向埋下伏筆。在挑選“聯姻”對象之時，綠城曾與融創中國經歷過一次漫長和曲折的博弈，宋衛平稱，由於開發理念上存在著較大差異，最終這場談判也走向破裂。在終止了和融創的股權交易後，央企中交集團入股綠城中國，用60.15億港元收購宋衛平、壽柏年以及夏一波合共24.288%的股權。三位創始人作為一致行動人，以18.538%的股份退居第三大股東。
彼時，宋衛平制定了一個美好的藍圖，“希望藉助一定規模的央企進來，只是在董事會層面上負責中遠期規劃戰略，但操作權仍是以綠城老團隊為主”，基於這一美好想象，綠城把掌舵權交給了中交集團。
在2015年5月中交正式入主綠城後，企業卻並未朝著宋衛平所預期的方向發展。過去三年來，伴隨著綠城人事架構大換血，中交集團的份量越來越重。目前綠城的7名董事會成員名單中，有4位均有著中交集團背景。與此同時，上市公司綠城中國和子公司綠城房產的管控職能被合併，這使得上市公司加強了集權。
隨後，昔日掌門人宋衛平帶領著幾位綠城老人轉入藍城業務之中。藍城是2010年宋衛平委託曹舟南（如今為綠城總裁）籌備建設的代建公司，2014年9月，宋衛平將綠城沒有上市的部分綠城建設更名為藍城，綠城和宋衛平分別擁有藍城35.4%和34.6%的股份，其餘股東分享剩餘30%的股份。
雖早些年因為藍城與綠城代建業務有重疊而受到眾多質疑，卻未曾想，在2015年綠城賣給中交集團之後，藍城卻成了宋衛平的後路。而綠城多年的守門人壽伯年也以“清倉股票+離職”的方式，退出綠城歷史。
加速快週轉 但進展緩慢
在2015年10月，綠城與投資者的溝通會議上，中交建集團執行董事、財務總監傅俊元曾表示，綠城固有的問題是庫存壓力大、開發成本高、持有物業多、管理能力弱。這是綠城堅持高端品質的特性，但也是其發展的障礙。
因此，中交集團一直想為其加速。綠城總裁曹舟南曾公開表示，早在3年前，綠城中國的執行董事李青岸來到綠城開始，綠城就開始調整財務管控，為企業提速做準備， “以財務利潤為核心，加速週轉，實現有質量的增長”。
7月2日，據媒體報道稱，在綠城的一份備忘錄中，綠城要求員工加快銷售，堅決執行“早銷，多銷、快銷”的策略。加大應收款項催收力度，“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證；對於不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售，嚴格控制付款。
但要為綠城提速並不容易。億翰智庫統計數據顯示，2017年，綠城中國的存貨週轉率為0.31,而2017年榜單TOP100企業中，平均存貨週轉率為0.35, 其中，TOP1-20企業2017年平均存貨週轉率為0.61，相較之下，綠城中國的存貨週轉率依然有較大差距。再從總資產週轉率來看，綠城中國的總資產週轉率0.208，而2017年榜單TOP100企業平均總資產週轉率為0.25，其中TOP20企業中2017年平均總資產週轉率為0.41。綠城與同類房企週轉差距同樣不小。對於綠城中國的提高週轉方面的具體計劃，藍鯨房產聯繫綠城相關工作人員，截至發稿前暫未收到回應。
從房地產行業大環境來看，進入2018年以來，房企們紛紛加大馬達，2018年4月碧桂園連發三文，要求提高三四五線城市週轉，最快三個月開工；陽光城堅持“高週轉、低成本”策略；泰禾同樣走高週轉，追求六個月的開盤速度。群雄逐鹿下，綠城中國的快週轉焦慮顯然不輕。
為了在規模發展上更上一個臺階，一向在土地市場上低調謹慎的綠城開始了大批量掃貨。據克而瑞統計數據顯示，2018年上半年，綠城中國新增土地貨值603.7億元，是其去年1147.8億元貨值近一半。僅4月份，綠城中國便在德清、舟山、常熟這些三四線城市拿下多宗地塊。
但對於三四線市場，綠城中國是存有陰影的。早在3-5年前，綠城中國便重倉佈局三四線，卻由於追求品質和週轉較慢的血統，三四線城市增長速度緩慢，導致其毛利率僅為19.5%，遠低於行業平均水平。對於這一點，綠城總裁曹舟南坦言道，主要是受三四線存貨的拖累，“我們在三、四線城市的毛利都是在百分之十幾的水平”。
據一位不願具名的專家分析表示，對於此類走中高端慢週轉的企業而言，想要快速跟上三四線市場的競爭步伐並非易事，需要在人才梯隊、管理機制上都作出較大調整。
提速代建業務 失守品質底線？
在傳統房地產業務提速緩慢進程中，綠城代建業務產生的高額淨利潤，則成為中交集團較為看好的板塊。2016年開始，中交集團便開始對綠城代建業務進行大舉整合，在2016年6月，綠城中國宣佈，以9.49億元收購宋衛平以及其他股東手中的藍城代建資產全部股份，同時將藍城其他業務出售予宋衛平。由此，宋衛平手中的藍城僅剩下養老、農業、健康部分。同時，又對旗下代建業務資產綠城鼎益、綠城時代等公司進行了多筆股權收購，最終成立了綠城管理服務集團，用以發展綠城代建業務。
公告顯示，今年1-5月，包括代建業務在內，綠城前5月累計取得合同銷售金額約587億元，代建項目所取得的銷售金額為236億元，佔總銷售金額的40.2%。其代建業務的價值由此可見一斑。
但在代建業務大肆提速中，綠城曾經堅守的品質防線卻全線崩塌。今年5月份，綠城位於六安的項目遇到業主橫幅抗議，而在前不久，綠城又因為杭州綠城富春玫瑰園、青島綠城鬱金香岸、即墨中航綠城·理想城三個樣本項目登上了中國房地產報“315”期間發佈的《2017年中國百強房企項目工程質量黑榜》，外立面開裂、房屋滲水、牆體空鼓是上此黑榜的主要問題。
業內人士指出，代建的房屋通常冠之以代建企業的名字，如果房屋出現質量問題，業主們首先投訴的往往是代建商。那麼，代建業務存在的問題會否對綠城品牌口碑帶來負面影響？答案無疑是是肯定的。
昔日的綠城中國曾在中國房地產歷史上留下了濃墨重彩的一筆，其打造的多個住宅項目至今仍是業內學習的對象。如今，在大股東中交地產的帶領下，老綠城的印記正在逐漸褪去，新綠城又將走向何方？
閱讀更多 藍鯨財經 的文章
