裝修市場越來越火爆，一方面各地政府紛紛出臺政策倡導及推行精裝修項目；另一方面萬科、碧桂園、恆大等標杆企業早已加入精裝修項目開發行列，其他企業正踩著精裝修政策的腳步往前追趕。
但較之毛坯項目，精裝修的管理難度成倍增長，要想做好精裝修並非易事。
在業內，項目品質做得好一定會想到綠城和龍湖。綠城集團宋衛平曾說過“在中國房子比綠城造得好的只有一家半，一家是星河灣，半家是龍湖”。綠城的產品品質在業內有口皆碑，早年的龍湖也是眾多房企爭相學習的對象。
筆者最近專門對綠城和龍湖的精裝修發展歷程及策略進行研究，將從精裝修發展歷程及產品模式（管什麼）、精裝修業務發展策略（怎麼管）、精裝修管理模式（誰來管）三個方面進行介紹。
▲ 精裝修業務發展歷程及產品模式
精裝修的產品模式即提供什麼樣的精裝修產品？產品業態是什麼？是個性化的產品還是標準化的產品？精裝修風格如何？精裝修產品配置包括哪些內容？其成本標準怎麼樣？
客戶最關注的是精裝修產品在其成本標準制約下，最終呈現出來的整體效果及功能性是否滿足預期；但對房企來說，生存的基本要求及最終目的是盈利，需要考慮的是達到一定客戶滿意度的情況下儘量降低產品成本。
好的精裝修產品，是可以在客戶的訴求和企業的訴求之間取得平衡。
綠城與龍湖的產品結構
綠城
綠城的產品以高端住宅為主，將高層公寓作為主力產品，高層公寓以精裝修交付為主，個別樓盤採用定製精裝（如：綠城•留香園 共1194戶）；別墅產品個別樓盤採用定製精裝（如：綠城•江南里 75戶，綠城•蓮園）和全裝修的形式（如：綠城•桃李春風）；多層公寓產品中個別樓盤採用定製精裝（如：綠城•西溪融莊）。
在宋衛平帶領下的綠城一直十分重視產品研發，將產品當做作品，在營造產品的道路上，從未停止過探索，總是能持續推出好作品，讓人眼前一亮。
龍湖
龍湖的產品結構包括住宅、商業綜合體、長租公寓和寫字樓。
住宅產品以多業態的形式發展，多以中高檔產品為主，包括別墅、洋房、高層、超高層等；這些年在商業上的投入比重較大，近兩年推出長租公寓“冠寓”及寫字樓“一展空間”，未來在商業的投入上會繼續加碼，逐漸減少住宅項目的開發。
綠城與龍湖的精裝修發展
綠城
綠城於2005年推出第一個精裝修產品——酒店式服務公寓“深藍廣場”，也是浙江省的第一個精裝修項目。
杭州綠深藍廣場由兩幢酒店式服務公寓、一幢寫字樓、一條內置商業街構成。與“傳統風格+毛坯交付”的綠城第一代高層公寓不同，深藍廣場採用“現代風格+高品質精裝修交付+五星級酒店式物業服務”，成為新一代城市高端精品公寓。
也就是從2005年起，綠城開始快速擴張，於2008年提出第二代高層公寓的概念，並於2009年正式推出，第二代高層公寓以整體設計和精裝修交付為主要內容，標誌著綠城的精裝修業務水平更上了一個臺階。
龍湖
與綠城將精裝修集中在高層公寓上不同，龍湖呈現出多業務交付、間隔推出的特點。
龍湖於2006年推出第一個精裝修高層項目——重慶龍湖紫都城，當時只將一棟樓進行精裝修。
此時，龍湖已正式將總部遷到北京，其在北京的第一個項目——北京龍湖灩瀾山，四期以全精裝修亮相，以平均每月銷售20套的業績成為北京上半年別墅市場銷售冠軍，此後流傳出 “言必談龍湖、不離灩瀾山”、“別墅只看灩瀾山”等佳話。隨後，龍湖陸陸續續地推出超高層、公寓、洋房等其他業態的精裝修產品。
綠城與龍湖的精裝修產品模式
綠城
綠城的精裝修項目除部分採用定製精裝形式銷售外，其他均為標準化產品，綠城投入大量的人力及時間進行精裝修產品研發，研發完成後即按照標準化要求逐個推向市場。
綠城強調項目定位、設計與成本三者間的協調統一，以全局眼光、系統控制的手法，在確保品質前提下合理控制成本，促使產品成本與售價、市場更加匹配，並以此加強對項目目標成本的管控。
例：綠城對二代高層產品進行檔次劃分，並規範不同檔次產品各專業工程的配置標準及相應成本限額要求、設計標準、施工技術標準等。
▲ 綠城二代高層產品檔次劃分
▲ 二代高層產品大堂精裝修配置及成本標準
龍湖
龍湖的批量精裝修產品配置尚未形成嚴格意義上的標準化，集團層面發佈的戶內批量精裝修分級配置標準中僅規定精裝修可售單方價格及各功能房間的牆頂地的材質要求，並未明確品牌、顏色、型號規格、材料價格等內容。
從龍湖歷年批量精裝修項目的推行情況來看，批量精裝修產品更像是為項目服務，如變相降價、適應當地政府的備案政策、比競品增加亮點等。其精裝修產品發展業態較為分散，也說明龍湖精裝修產品標準化的推廣範圍不大。
小結
綠城和龍湖涉及精裝修的時間較早，前後分別在05、06年，綠城的第一個精裝修項目住宅部分全部採用高品質精裝修，並在隨後3年完成對精裝修產品的迭代。
龍湖的第一個項目僅對一棟樓進行精裝修，其後開始陸續推出其他業態的精裝修產品，並未對之前同業態產品進行更新或升級。
從這點上看，綠城最初推出精裝修的決心似乎比龍湖更大，且之後對精裝修產品的規劃似乎也比龍湖要清晰。
精裝修業務發展策略
綠城
綠城的精裝修產品營造策略是基於集團總體發展戰略“實施精品戰略，打造百年精品”進行細分的，主要有五個方面：
自有團隊健全
擁有龐大的自有團隊，截止2016年，已擁有300多家成員企業。他們中的部分成員為綠城提供精裝修開發全價值鏈的專業服務，保證綠城產品品質如一。
▲ 綠城的自有團隊
設計資源領先
綠城的設計管理偏向內外合作，設計團隊由自有規劃設計公司與外部設計機構組成，其精裝修設計一直使用的是國際化知名度高的設計團隊。
▲ 綠城設計團隊體系
產品標準卓越
綠城2007年全面實施 “精品戰略”，進行迅猛擴張，精裝修成為“精品戰略”的重要組成部分。
▲ 綠城“精品戰略”發展之路
選材標準嚴苛
綠城的精裝修產品裝修標準高，多采用國際品牌。
深藍廣場的裝修標準早在2005年就達到4500元/㎡，項目領導帶隊精裝修管理小組、材料工作小組對國內幾個高端項目進行半年產品調研，最終硬裝大宗產品選擇德國製造。
此後綠城一直採用這種“精挑細選”的方式進行精裝修材料的採購，2006年綠城發佈第一批集團採購供應商/產品名錄，其中精裝修材料部品共計10類，均為國際品牌。
品質督導完備
綠城把“實施精品戰略，打造百年精品”作為產品營造的主基調，對工程質量更是實施四級監督檢查體系。
▲ 綠城四級監督檢查體系
龍湖
高端戰略、精品戰略與創新戰略不僅是龍湖精裝修發展戰略，更是龍湖所有產品的發展戰略。
高端戰略
每進入一個城市，即成為城市標杆打造高端業態，對接高端人群。
精品戰略
把精裝修當做產品而不是工程來做，注重產品細節。
創新戰略
不是單純的複製，而是90%的複製+10%的創新，實現標準化模塊，個性化拼湊。
為了實現其精裝修發展戰略，龍湖致力於塑造其三大核心競爭力，即客研力、產品力和服務力，形成龍湖閉環的管理模式。
客研力的打造
龍湖從2014年就開始研發客研體系。2016年前，客戶及市場研究部屬於營銷部門下的一個二級部門，於2016年正式變成了一級部門，統一協調研發、投資發展、營銷、景觀、物業、精裝等專業。
龍湖倡導 “把戶型設計還給客戶”，通過對客戶進行深入調研，發現客戶生活痛點，對其戶型進行優化。同時，龍湖還利用大數據結合快消品的調研方法，獲取客戶收入和客戶需求等信息，通過數字化信息化的方式進一步瞭解客戶的消費習慣及生活習慣等。
▲重慶龍湖客戶調研程序
產品力的打造
創新型複製。龍湖的創新型複製指的是90%的複製+10%的創新。在項目實際應用中，複製產品立面、景觀、戶型、裝修等標準模塊，同時結合項目具體情況，對標準模塊進10%的調整和創新，在產品快速複製的同時滿足項目本土化、創新化的要求。
▲ 龍湖創新型複製
競品+1。龍湖一直走的是高端品質路線，在樓市競爭激烈的城市，龍湖採用“競品+1”的產品策略，即比同總價或同類的競品多增加一個賣點，提高產品力，使核心主打產品佔領先機。
四大措施把控精裝品質。龍湖的精裝修業務是其項目開發的備選項而不是其必選項，精裝修是龍湖品質路線的重要一環，對於品質把控龍湖有4大措施。
▲ 龍湖品質把控的4大措施
服務力的打造
物業已成為龍湖的一張名片，這與多年在服務力打造方面下的功夫不無關係。為了應該更好的示範區環境，龍湖成立專門的客戶體驗中心，利用示範區與客戶接觸，將客戶痛點消化在示範區展示期間。
龍湖的體驗中心，又再一次強調了項目團隊的概念。體驗中心是一個由營銷牽頭，設計、成本、工程相配合的一個專注於銷售示範區的專業團隊。這又是一個獨立的項目群。團隊成員相對固定，以保證每個項目均好。
龍湖不僅重視示範區的體驗感，對於入住多年的業主，龍湖也是在進行持續的關懷。龍湖曾經將成都龍湖•三千城項目作為試點，代號“U+”，以此來打造精裝房的售後服務體系，即“精裝6S”。作為成都龍湖第一個精裝房小區，三千城交房已超過了精裝房的常規保質期，成都龍湖攜手眾多品牌商家，由龍湖物業配合進行上門上戶提供服務。服務內容主要為對業主的廚房電器免費安全排查、五金免費清洗調試、木地板免費除菌。
▲ 龍湖精裝房的售後服務體系
小結
綠城和龍湖在精裝修業務發展策略上都不僅僅侷限在產品效果的呈現或是施工本身，是從“前期定位-產品設計-材料選型-施工營造-銷售-交付-售後全價值鏈”的能力塑造。
兩家企業相比，綠城更注重產品設計、材料選型和施工營造，而龍湖則注重定位和客戶體驗。
精裝修管理模式
精裝修發展至今形成三種較為常見的管理模式，一種是常規合作模式，以龍湖、恆大為代表；一種是產業鏈模式以綠城、碧桂園為代表；而另一種是創新模式，以萬科為代表。
綠城
綠城對精裝修的管理採用的是產業鏈模式，綠城將其專業力量公司化，以公司化方式進行運營和管控，更有效整合管理資源，優化產品品質標準，加強核心競爭優勢。綠城在設計、園林景觀、精裝修、採購、造價、營銷等模塊都建立了專業化的公司。
▲整體產業鏈
2010年初，綠城正式成立產品中心，將規劃設計、精裝修、景觀三大專業定位為集團三大品牌核心競爭力，加強新產品的研發，提出關注時代背景下人的內心需求，讓產品更精確地去詮釋真正的人性化。
▲綠城產品中心
綠城使用綠城裝飾工程集團有限公司對集團公司全資、控股項目公司以及片區代建項目的精裝修工程進行管理。裝飾公司面對綠城內部是作為“精裝修管理部”來運行，亦可承接對外業務，其也經歷了一系列的組織變革。
綠城集團裝飾公司成立後，對精裝修的項目管理職能從項目公司轉移到裝飾公司品質管理部，綠城精裝修部分實現甲乙方一體化管理模式，這在業內也是一種比較特別的管理模式。
▲ 綠城甲乙方一體化管理歷程
▲綠城甲乙方一體化管理體系
龍湖
龍湖對精裝修的管理採用的是常規模式，即開發商將設計、裝修施工等全面外包，通過公開招標或邀請招標方式，委託裝修公司進行深化設計和裝修施工，開發商與主要材料供應商（木門、地板及潔具等）、家電供應商（主要是廚衛供應商）達成戰/集採長期合作關係。
龍湖集團層面組織架構變動比較頻繁，但對精裝修的管理一直採用的是分散式，在研發部及工程部下都有設置專門的精裝修中心。
▲龍湖的組織架構
在城市公司層面，2007年時，負責裝飾工程施工管理的景觀裝飾部還是是工程部下面的一個二級部門，後來，負責裝飾施工管理的“景觀裝飾部”由二級部門變成了與工程部平行的一級部門，並增加設計專業，成為“裝飾裝修部”。重慶、上海、成都等地的城市公司均有設置裝飾裝修部，上海龍湖、成都龍湖於2016年底撤銷此部門，重慶龍湖於2017年初撤銷此部門。至此，龍湖的精裝修管理模式變成了實實在在的“分散式”，即與精裝修管理相關的職能分散在各部門下。
▲龍湖城市公司架構
小結
通過對比這兩種管理模式，將其優點、難點、適用範圍、資源控制關鍵點整理如下。
▲綠城產業鏈模式
▲ 龍湖的常規合作模式
總結
通觀綠城和龍湖精裝修產品模式、業務發展策略、管理模式，可較為清晰梳理出綠城與龍湖精裝管理路徑，相信對於處在精裝修探索階段的房企也具有一定的借鑑意義。
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