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3月23日下午，綠城中國（03900.HK）召開2019年度業績發佈會，董事會主席兼行政總裁張亞東主持。
根據2019年業績報告，綠城銷售、利潤和收入三項指標均實現提升。銷售額2018億元，歷史上首次突破2000億元大關，位列中國房企銷售排行榜的第11名。
10年前，綠城以超過500億元的銷售額，成為全國排名第二的開發商，與萬科只有一步之遙。為了成為行業第一，那年宋衛平砸下400億元拿地，這個數字在當年的確是行業第一。
後來，一群以標準化、剛需盤、高週轉為戰略核心的開發商後來居上，成為行業主流。
而綠城精耕細作的產品主義戰略，面對政策變化，遭遇嚴峻的資金問題。這樣一家被視作品質標杆的開發商，幾經股權變動，直至中交入主之後，才終於化險為夷。
錢的問題挺過去後，綠城一直苦於手裡沒貨：綠城的上半年度，總是沒有足夠的項目賣。
於是，綠城這兩年奉行全週期拿地，取得明顯增效。
2019年，綠城新增貨值突破2000億元，其中包含17個兼併購項目。42%的新增貨值可以在2020年轉化銷售，權益佔比從最低點的40%提升至75%。
今年初，在疫情的悽風苦雨中，綠城繼續兇猛，拿地金額高達268億元，高居行業第二。新增貨值585.6億元，登上億翰智庫“2020年1-2月中國典型房企新增貨值TOP100”榜首。
不算今年新拿的土地，綠城已經擁有3600億元可售貨值，按照去年68%的去化率來算，足夠完成今年2500億元的銷售目標。即便考慮到上半年疫情帶來的影響，張亞東認為這個銷售目標大概率還是會實現的。
當然，這樣的預測是排除了疫情和資本市場可能繼續發生的黑天鵝和灰犀牛事件。目前，綠城復工率已經達到了80-90%。
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綠城想要重回房地產行業TOP10，現在距離這一目標，只有一步之遙。更長遠的戰略，則在即將出爐的《綠城中國2025戰略規劃》中看到。
綠城將重點佈局三大板塊內容，即代表房地產開發業務的重資產板塊，代表房地產代建業務的輕資產板塊，以及圍繞房地產行業上下游產業鏈的“綠城+”板塊。
該戰略預計到2025年末，綠城的銷售規模超過5000億元，其中重資產板塊遠遠超過3500億元。
張亞東給出的說法是：重資產板塊要調整結構，按照中央“房地產去金融化，金融去房地產化”的要求，大大降低對資本的依賴程度。重資產板塊增長速度要控速在15%以內。去年綠城的銷售增速為29%，速度不一定能降下來，但希望重資產降速，提升其他板塊的發展速度。
輕資產代建板塊是接下來要提速的重點，希望能夠保持16%-17%的年增長率。去年，綠城在全國代建市場佔比逾40%，新增代建項目72個，管理項目合計超過260個。經過5年發展，綠城代建預計達到1500億元的規模，這已經是按照保底增速在預測。
“原來這些代建基本是我們傳統的商業代建、政府代建模式，下一步將新開闢資本代建模式，在原來常規的增加上會有更大的增長，一直保持輕資產代建的龍頭地位。”
張亞東言外之意，就是成為代建之王，助力綠城5000億規模願景。
2019年，綠城的2018億元銷售額中，代建就貢獻了664億元，佔比近3成。隨著兩大業務板塊，增速一增一降，代建完全可以成長為綠城的核心業務。
“綠城+”板塊，一方面通過綠城科技集團，為綠城產品力加上科技BUFF；另一方面則通過綠城理想生活集團，圍繞綠城未來社區產品體系，優化房屋4S、商業運營、養老服務、智慧園區等業務條線，賦能房產主業。
目前，“綠城+”共持有資產估值約4億元。
按照張亞東的說法，過去3年，是綠城的康復期；眼前3年，是綠城的健身期；之後3年，是綠城的快速起跑期。
這份《綠城中國2025戰略計劃》，正是綠城經歷快速起跑期的發展藍圖。
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眼前的綠城，度過康復期，正在經歷健身期，也就是解決身材上的小問題，塑造更健康有力的企業狀況。
張亞東表示綠城一直在梳理歷史遺留問題，大部分已經解決，小部分正在解決。可以確切地說，綠城現在幾乎沒有新問題。當歷史問題解決好後，才能輕裝上陣，行穩致遠。
相比於規模，現在的綠城更注重利潤，也就是發展的質量而非速度。
張亞東甚至坦率地透露，給媒體的資料上印有“高質量發展”，但在內部會上，他的說法是“有質量的發展”，3年後綠城才能高質量發展。
有質量的發展，第一要務便是做好投資拿地。
張亞東表示，抓好投資是重中之重，去年綠城的投資工作做得很好。
今年，綠城計劃完成2500億元投資，權益部分不低於600億元，要拓展不少於12個小鎮，特色項目要增加10個以上。
第二是做好產品。
在綠城的PPT上，每一個話題只佔用一頁，但是關於產品，張亞東講了好幾頁。
綠城遵從“二八法則”，即80%成型產品、20%創新產品。為建立高水準、規範化、體系化的產品決策程序，綠城中國在去年成立了規劃設計委員會和工程質量委員會，由宋衛平出任綠城規劃設計委員會名譽主席。
這個名譽主席可不是虛銜，老宋仍然在為綠城的產品主義出力。很多項目的設計稿，還是要老宋親自把關通過。
第三則是企業的經營提效。
2018年末到2019年末，綠城的員工數量沒有變，但是管理的項目大幅增長，人均在建面積提升了25%。這說明綠城的人均效能增長明顯。
張亞東的目標是，今年實現每人超過1萬平米的人效，達到行業領先水平。
如今行業內降槓桿成為趨勢，重回產品主義時代。曾經因為堅守產品，而在“唯規模”時代受挫的綠城，迎來了彰顯自身核心競爭力的機會。
有錢有地有產品的綠城，隨著企業經營管理能力的提升，將迎來更好的發展機遇。
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