房小评 中国房评报道 今天
3月23日下午，绿城中国（03900.HK）召开2019年度业绩发布会，董事会主席兼行政总裁张亚东主持。
根据2019年业绩报告，绿城销售、利润和收入三项指标均实现提升。销售额2018亿元，历史上首次突破2000亿元大关，位列中国房企销售排行榜的第11名。
10年前，绿城以超过500亿元的销售额，成为全国排名第二的开发商，与万科只有一步之遥。为了成为行业第一，那年宋卫平砸下400亿元拿地，这个数字在当年的确是行业第一。
后来，一群以标准化、刚需盘、高周转为战略核心的开发商后来居上，成为行业主流。
而绿城精耕细作的产品主义战略，面对政策变化，遭遇严峻的资金问题。这样一家被视作品质标杆的开发商，几经股权变动，直至中交入主之后，才终于化险为夷。
钱的问题挺过去后，绿城一直苦于手里没货：绿城的上半年度，总是没有足够的项目卖。
于是，绿城这两年奉行全周期拿地，取得明显增效。
2019年，绿城新增货值突破2000亿元，其中包含17个兼并购项目。42%的新增货值可以在2020年转化销售，权益占比从最低点的40%提升至75%。
今年初，在疫情的凄风苦雨中，绿城继续凶猛，拿地金额高达268亿元，高居行业第二。新增货值585.6亿元，登上亿翰智库“2020年1-2月中国典型房企新增货值TOP100”榜首。
不算今年新拿的土地，绿城已经拥有3600亿元可售货值，按照去年68%的去化率来算，足够完成今年2500亿元的销售目标。即便考虑到上半年疫情带来的影响，张亚东认为这个销售目标大概率还是会实现的。
当然，这样的预测是排除了疫情和资本市场可能继续发生的黑天鹅和灰犀牛事件。目前，绿城复工率已经达到了80-90%。
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绿城想要重回房地产行业TOP10，现在距离这一目标，只有一步之遥。更长远的战略，则在即将出炉的《绿城中国2025战略规划》中看到。
绿城将重点布局三大板块内容，即代表房地产开发业务的重资产板块，代表房地产代建业务的轻资产板块，以及围绕房地产行业上下游产业链的“绿城+”板块。
该战略预计到2025年末，绿城的销售规模超过5000亿元，其中重资产板块远远超过3500亿元。
张亚东给出的说法是：重资产板块要调整结构，按照中央“房地产去金融化，金融去房地产化”的要求，大大降低对资本的依赖程度。重资产板块增长速度要控速在15%以内。去年绿城的销售增速为29%，速度不一定能降下来，但希望重资产降速，提升其他板块的发展速度。
轻资产代建板块是接下来要提速的重点，希望能够保持16%-17%的年增长率。去年，绿城在全国代建市场占比逾40%，新增代建项目72个，管理项目合计超过260个。经过5年发展，绿城代建预计达到1500亿元的规模，这已经是按照保底增速在预测。
“原来这些代建基本是我们传统的商业代建、政府代建模式，下一步将新开辟资本代建模式，在原来常规的增加上会有更大的增长，一直保持轻资产代建的龙头地位。”
张亚东言外之意，就是成为代建之王，助力绿城5000亿规模愿景。
2019年，绿城的2018亿元销售额中，代建就贡献了664亿元，占比近3成。随着两大业务板块，增速一增一降，代建完全可以成长为绿城的核心业务。
“绿城+”板块，一方面通过绿城科技集团，为绿城产品力加上科技BUFF；另一方面则通过绿城理想生活集团，围绕绿城未来社区产品体系，优化房屋4S、商业运营、养老服务、智慧园区等业务条线，赋能房产主业。
目前，“绿城+”共持有资产估值约4亿元。
按照张亚东的说法，过去3年，是绿城的康复期；眼前3年，是绿城的健身期；之后3年，是绿城的快速起跑期。
这份《绿城中国2025战略计划》，正是绿城经历快速起跑期的发展蓝图。
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眼前的绿城，度过康复期，正在经历健身期，也就是解决身材上的小问题，塑造更健康有力的企业状况。
张亚东表示绿城一直在梳理历史遗留问题，大部分已经解决，小部分正在解决。可以确切地说，绿城现在几乎没有新问题。当历史问题解决好后，才能轻装上阵，行稳致远。
相比于规模，现在的绿城更注重利润，也就是发展的质量而非速度。
张亚东甚至坦率地透露，给媒体的资料上印有“高质量发展”，但在内部会上，他的说法是“有质量的发展”，3年后绿城才能高质量发展。
有质量的发展，第一要务便是做好投资拿地。
张亚东表示，抓好投资是重中之重，去年绿城的投资工作做得很好。
今年，绿城计划完成2500亿元投资，权益部分不低于600亿元，要拓展不少于12个小镇，特色项目要增加10个以上。
第二是做好产品。
在绿城的PPT上，每一个话题只占用一页，但是关于产品，张亚东讲了好几页。
绿城遵从“二八法则”，即80%成型产品、20%创新产品。为建立高水准、规范化、体系化的产品决策程序，绿城中国在去年成立了规划设计委员会和工程质量委员会，由宋卫平出任绿城规划设计委员会名誉主席。
这个名誉主席可不是虚衔，老宋仍然在为绿城的产品主义出力。很多项目的设计稿，还是要老宋亲自把关通过。
第三则是企业的经营提效。
2018年末到2019年末，绿城的员工数量没有变，但是管理的项目大幅增长，人均在建面积提升了25%。这说明绿城的人均效能增长明显。
张亚东的目标是，今年实现每人超过1万平米的人效，达到行业领先水平。
如今行业内降杠杆成为趋势，重回产品主义时代。曾经因为坚守产品，而在“唯规模”时代受挫的绿城，迎来了彰显自身核心竞争力的机会。
有钱有地有产品的绿城，随着企业经营管理能力的提升，将迎来更好的发展机遇。
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