5月的重慶，氣溫還在逐漸升高，相比之下，重慶的房地產市場已經稱得上火熱。近日，《中國建設報·中國房地產》實地走訪了重慶房地產市場，發現多個城區出現了房屋供不應求的局面。
火熱的房地產市場，也暴露一些問題。“今年以來，我市房地產市場出現了一些新情況、新問題，比如部分開發企業和中介機構收取‘茶水費’、預留關係房源和內部房源、拒絕公積金貸款、售後包租返租等違法違規行為抬頭，擾亂了房地產市場秩序。”重慶市國土資源和房屋管理局相關負責人表示。此外，個別開發商設置了全款購房等“隱形門檻”。針對這種情況，今年5月至9月，重慶開展為期5個月的房地產市場秩序專項整治工作，嚴查房地產開發商、房地產中介機構20種違法違規行為。
多年來，重慶房地產市場一直以有效的管控而揚名。作為直轄市，截至2016年年底，重慶的房價仍保持在8000元/平方米左右。2017年，重慶房價經歷了一輪上漲，政府多次出臺政策遏制“炒房”，除徵收房產稅等政策外，還推出了“認房又認貸”、“兩年限售”等新政。
市場供求關係變化
5月中旬，位於重慶市巴南區的新鷗鵬拉菲公館售樓中心人頭攢動。即使開發商銷售人員和場外銷售人員齊上陣，來訪者登記信息近半個小時後才能得到置業顧問的接待。隨著購房者不斷湧來，該項目的均價也一路上漲。根據房天下提供的銷售數據，今年年初，該樓盤的銷售均價為7650元/平方米，不到半年時間，均價已經達到了1.2萬元/平方米。
拉菲公館只是重慶房地產市場當前的一個縮影。在江北區、渝北區、巴南區、南岸區等多個城區，均出現了“一房難求”的現象。“我已經連續兩個星期來重慶看房，因為不能全款，至今還沒有找到合適的房源。”來自成都的孫先生感嘆道。
易居企業集團CEO丁祖昱認為，隨著全國主要城市及熱點城市房價的大幅上漲，成都、重慶等房價窪地的資金流入效應也逐步顯現。一方面東南部沿海城市的核心城市限購、限貸持續升級，促使投資者開始將目光轉向中部城市，市場熱度逐步傳導；另一方面，隨著城市新城建設的推進，產業集聚效應，三四線城市人口逐步向省會、直轄市集聚，也為樓市成交“添了一把火”。
根據易居中國提供的研究報告，2013年至2015年，重慶商品房市場基本保持供求平衡狀態。自2016年起，購房需求釋放，全國各地加碼調控政策，在政策相對寬鬆的重慶，成交量開始上漲。2017年，重慶主城商品房供應2270萬平方米，環比上漲24%，成交3425萬平方米，環比增長28%，全年保持高成交量狀態。
2017年的高成交狀態，使得在渝房地產企業的業績表現都不俗。根據克爾瑞研究中心提供的數據，2017年，重慶百億元級房地產企業從2016年的1家增至8家，融創以207.9億元跨入200億元房企量級。重慶排名前10名的房地產企業中，龍湖、融創、魯能、萬科2017業績漲幅在70%以上，金科、恆大、保利、東原業績漲幅超100%，旭輝漲勢最明顯，銷售業績為95.8億元，同比上漲537%。
進入2018年，重慶房地產市場供求關係發生了明顯變化。
據重慶市統計局發佈的數據顯示，2018年一季度，全市商品房銷售面積1571.57萬平方米，同比下降1.5%。其中，住宅銷售面積1318.78萬平方米，同比下降1.1%。此外，中國指數研究院發佈的報告顯示，今年4月重慶市商品房銷售面積約為234萬平方米，較今年3月有所下滑。
丁祖昱表示，得益於良好的市場成交表現，各城市的庫存量在2016年、2017年均有了顯著下降。以重慶為例，2017年年末庫存僅為346萬平方米，同比下降了66%，消化週期僅為1.5個月。
庫存量顯著下跌，一方面源於政府加強了預售證管理，嚴格參照周邊同類項目或本項目前期售價，指導企業理性定價。為了贏得更多的利潤空間，部分企業“捂盤惜售”，導致了供應緊張等問題；另一方面，一二線城市在這波行情的帶動下，銷售規模普遍再創新高，這也是導致庫存見底的重要原因。
“要解決‘一房難求’，只有增加土地供應。城市的發展土地資源不可或缺，用於居住生活的土地資源還可以通過產業用地轉換，或通過農村集體建設用地進入可售住宅市場等辦法來增加住宅用地。”新城控股集團副總裁歐陽捷表示。
開展專項整治
目前，重慶房地產市場出現的問題已經引起了政府重視。重慶開展了整頓和規範房地產開發銷售中介行為的專項工作，並公佈了部分房地產市場違規違法典型案例，主要涉及違規承購自己提供經紀服務的房屋、違規預售、委託沒有資格的機構代理銷售商品房、未經委託人書面同意對外發布房源等內容。通報內容顯示，違規公司中不乏重慶(香港)中原營銷策劃顧問有限公司、重慶同策置業顧問有限公司等知名中介公司。
5月16日，重慶市國土資源和房屋管理局發佈消息稱，為貫徹落實“房住不炒”等要求，按照住房城鄉建設部約談有關城市以及市政府實施房地產市場系統調控和超前調控的要求，進一步鞏固和擴大調控成果，堅決制止和查處房地產市場違法違規行為，維護群眾合法權益，今年5月至9月，開展為期5個月的房地產市場秩序專項整治工作。
據重慶市國土資源和房屋管理局相關負責人介紹，此次專項整治主要針對開發企業11類和房地產中介機構9類違法違規行為。其中，重點整治違規收取“茶水費”、“指標費”以及預留“關係房源”、“內部房源”等違法違規行為。
對於違規收取“茶水費”、“指標費”等行為，重慶制訂的具體措施包括：要求開發企業在申報商品房項目預售方案時簽訂書面承諾，組織中介機構發佈《客戶告知書》，承諾企業自身並監督所屬員工不向購房者收取“茶水費”、“指標費”等房價款以外的其他費用；開發企業、中介機構加強內部管理和監督，凡發現銷售人員、中介人員違規收費，立即清退，並移送司法機關處理；房地產市場監督管理部門接到有關投訴舉報後，將立即進行調查核實，查證屬實的，將會同公安、工商、物價等部門依法嚴肅查處。
針對部分開發企業預留關係房源、內部房源等問題，此次整治的措施包括：對各房地產管理相關職能部門作出紀律要求，嚴禁本系統職工為親屬、朋友買房給開發企業打招呼；各開發企業要加強內部管理，嚴禁銷售人員預留內部房源或與中介人員勾結鎖定房源，嚴禁銷售人員在銷售中宣傳或暗示客戶通過找關係、打招呼買房；組織開發企業在辦理商品房預售方案備案時，書面承諾不預留關係房源、內部房源，確保取得商品房預售許可證後一次性公示全部房源，並公平、公正、公開地銷售商品住房。對違規預留關係房源、內部房源的開發企業，一律採取暫停網籤、暫緩商品房預售許可辦理等行政限制措施。
事實上，這不是重慶第一次開展較長時間的房地產專項整治。2017年4月至10月，重慶市也開展了整頓和規範房地產開發銷售中介行為的專項工作，重點對開發企業和中介機構25類違法違規行為進行整治查處。據瞭解，去年整治期間，重慶共收到舉報投訴1900件，除涉及民事糾紛的外均已辦結；共立案查處房地產違法案件90件，行政處罰金額620.5萬元；督促開發企業和中介機構整改違規行為1507件，涉及金額1億餘元。
調控政策將越發嚴格
作為直轄市，重慶多年來房價保持平穩，其房地產市場的有效管控被人稱道。有業內人士認為，重慶房地產市場的健康發展，離不開有力的調控。從政策內容來看，重慶通過系統調控有效防止了房地產市場的過熱發展。
“重慶每年房地產固定資產投資不超過全市固定資產投資的25%，超過25%一定供過於求，低於25%又供應不足，不適應城市化。”2016年年底離任重慶市長一職的黃奇帆認為，房地產投資跟規劃人口有關的社會結構的總量要平衡，還要控制房地產的按揭。同時，重慶還關閉了一定數量的房地產公司，減少無效供給。對於進入“招拍掛”競價拍賣的房地產公司，必須核查其資金來源，實力不強的不準參與競價。
在建設用地方面，重慶要求土地的價格不能超過房價成本的35%。地價受政府的調節作用較大，不僅通過增大供應量來降低地價，也設置了土地價格的硬性指標。同時，建立地票制度，保證重慶土地市場的良性流動。這些都是重慶房價多年保持平穩發展的重要條件。
值得一提的是，重慶大力推行以公租房為重點的住房保障體系，解決了低收入和外來務工人員在重慶的住房需求。據介紹，重慶保障房供地佔比達22%，部分低端剛性購房需求，轉移到了保障房領域消化，防止了商品房需求過旺導致的房價過快增長。
截至2017年年初，重慶商品房住宅網籤均價為1.0083萬元/平方米，同比增長了21.85%。分析人士認為，這一輪重慶房價上漲源於主城區供應短缺和剛需改善爆發。
2017年1月，重慶市發佈《關於加強“三無人員”個人住房房產稅徵管工作的通知》，加強重慶無戶籍、無企業、無工作的個人在渝中區、大渡口區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區、兩江新區範圍內購買首套及以上普通住房個人住房房產稅徵管工作。
早在2011年年初，重慶就啟動了對部分個人住房徵收房產稅的改革試點。黃奇帆認為，首先，重慶徵收房產稅是為了長遠的稅制健全。其次，房產稅屬於二次分配，把佔有公共資源較多的人的稅拿來後，全數用來建造公租房，有調節收入分配的作用。最後，這也加大了炒房者的持有成本。
2017年2月至9月，重慶先後出臺規定，提出嚴格執行個人住房貸款最低首付比要求、首付資金真實性檢查、償債能力審查等要求，嚴厲打擊“首付貸”、“假按揭”等行為；優先保障職工家庭首套住房公積金貸款需求，暫停受理主城區範圍內非首套住房公積金貸款申請。2017年9月23日，重慶迎來“限售令”——主城區新購新建商品住房和二手住房須取得《不動產權證》滿兩年後才能上市交易。
對於重慶房地產市場未來的政策走向，克而瑞研究中心的一份研究報告指出，在中央強調住房居住屬性的背景下，地方調控政策差異化明顯，熱點城市政策不斷收緊，重慶未來的調控政策只會越發嚴格。比如，在信貸方面，預計明年重慶房地產信貸資金監管將繼續收緊，從個人貸和開發貸兩方面來降低房地產槓桿。
丁祖昱分析認為，考慮到目前重慶政策較為寬鬆，預計未來重慶可能加碼限購政策，以遏制不合理的投資投機需求。供給方面，儘管當前去化週期較低，但重慶待開發土地存量仍比較充足，按照過去12個月的平均去化速度，去化週期約為25個月，預計重慶將逐漸恢復供求平衡。基於人口持續淨流入且增幅逐年擴大，新興產業聚集導入產業人口和資本，帶來大量有效購房需求，成交規模和房價仍將繼續保持平穩小幅上升的態勢。
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