房地產裡總有一些特殊的現象和情況值得玩味，其中一定有一個現象叫：十年前的重慶
重慶在過去十年一直在保持非常特殊的運行軌跡，很多獨特的政策，很多奇特的房地產現象
有人把這個歸功於重慶特別的城市面貌，也有人強調這是黃奇帆驅動下的局面，但是不論如何，過去十年重慶發生的樓市現象，其實是值得咀嚼和回味的
今天就和大家聊聊這個魅力山城的神奇樓市
而通過聊樓市，你或許會更加深刻的瞭解這個城市
01
少有的可以“破”土地指標的城市
地產開發的源頭是：如何破18億畝紅線
談論中國樓市，18億畝紅線是繞不過去的一個命題。有一個倒計時就是：再過30年，中國的耕地就要逼迫18億畝紅線了
那麼能否降低這條紅線呢，黃奇帆的結論是：不能。
畢竟對於這麼龐大人群的國度，很多的不可控，所以這根紅線一定要死守
但是死守這根紅線，本質上也代表著房地產開發的可用地越來越少，不論是結構裡怎麼調配，這樣的總容量一直在變少
在這樣的基調下，房價一定是上漲的，物以稀為貴是最為簡單的經濟學常識
那如何破掉這18億畝紅線呢，有一個方式是可以破的，拆遷
通過拆遷獲得的土地指標，是不佔城市土地出讓的指標的，因為本質上這樣的用地是屬於老地的重複開發
但是拆遷獲得土地，不僅不會降低房價，反而會加劇助推房價的上漲
舉一個很簡單的例子，如果拆遷的成本是7000塊，那麼未來造出來的房子單價是1.5萬，那麼到了第二年，這塊地邊上的拆遷就必須要1.5萬的成本，所以隔壁的房價再過兩年就會變成2.5萬。下一塊地再拆成本就變成2.5萬
以此類推，高速助長
所以如果一個城市的土地都是靠拆遷來的，房價就會特別容易高，一線城市未來一定會有這樣的問題
那怎麼破18億畝紅線，又不會陷入拆遷循環怪圈
這就是重慶特別的地方，我想很多人都聽過，重慶有個非常特殊的“地票制度”
地票制度，本質上就是結合了一個趨勢：農民工進城
這是城鎮化是中國未來的一個大勢所趨，而這個大勢下一定會伴隨著越來越多的農民變成城鎮戶口的過程。
而這過程產生的一個變化就很有意思，對於農村，個人集體土地都是比較大的，一般都會在200平米以上，但是進入到城市，因為城市密度更高，配套相對完善，單個個體需要的面積直線下降，50-100平米的空間就足夠了
那麼農村閒置的土地怎麼處理呢，重慶的地票制度是這樣的：農民的集體土地如果閒置了你可以賣，賣給重慶政府之後復墾為農業用地，從而保證了農業用地不消耗的同時，反而增加了
而這個時候，開發商可以從土地交易中心買這些地票，你買多少地票，你就可以在城郊結合中心獲得多少的土地
這樣的一來二去，這樣的地票轉換本質上並沒有佔據城市的農業用地，所以本質上也沒增加國家給到重慶的用地指標
這也是為什麼重慶每年的開發量可以這麼大，本質上他沒有在土地指標上想辦法，更多的是城鎮化之後的土地置換
而這種方式還產生了一個額外的好處，農村戶口通過集中土地的賣，個人還獲得收益，從而加速了人口城鎮化的進程
所以地票制度基本上三方得利，開發商拿地成本可控，市場保證了足夠的供應量，政府的房地產開發解決了土地指標的束縛，農民的個人收入也增加了
這就是獨特的重慶現象，很多東西都是根據這個地票制度衍生展開的，比如說為什麼保障房可以這麼多，比如說為什麼城市建設投資可以那麼高，背後都是這個邏輯在支撐
02
這是最重要的舉措，而在這個舉措下，黃奇帆還有一個很好的方式管理開發商
我們都知道，開發商是最直接傳遞房價信息的窗口，如何管理好開發商，也是一個非常重要的命題
而黃奇帆也很快的找準了開發商的命脈：現金流
房地產背後被金融綁架，也是因為開發商變相融資導致的，舉一個很簡單的例子：比如說一塊地10億拿的，他自己拿3億，借7億。這是比較正常的，但是後面可能會出現這種情況，如果三年後開發，地價漲到20億，那麼他那個時候開發，土地就可以作為20億抵押，然後拿到15億的現金
這樣整個開發流程的融資，就到了1:9，這種時候房地產就被金融捆綁，樓市的泡沫和風險，多半都是從這個源頭出發的
所以金融方面一定要死守底線，守住開發商的錢，本質上也就守住了房地產的風險，在重慶任何開發商拿地，必須自有資金
這個邏輯在當初浦東新區開發的時候就這樣，也因為在浦東有這樣的底線，才會有如今的陸家嘴
而且守住了這一條，你會發現不用半年，地王就會消失大半，開發商一年就賺這麼多，他怎麼可能不要命的出高價拿地王
所以解決了金融問題，開發商其他的想怎麼玩都行，制度一定很安穩
而且這樣背景下的房企，也不一定不賺錢。以李嘉誠為代表的港資就是這樣的模式，全資拿地，那好地造好房子然後不賣，全部出租，然後十年後再收回，重新裝修再賣
這樣開發模式收益比你想象中的要高很多
所以現在的開發商都不是傻，只是因為大家都這麼玩，所以都被金融綁架了，只要我們在土地口守住底線，行業就一定會越來越好
那麼如果說租賃怎麼辦，其實也一樣，資金比例控制在自由和借的在60:40就好，理由很簡單，這種模式下租賃運營的收益剛好可以補上借的利息，在這種邏輯下開發商也願意和你一起玩租賃，不然到最後一定都是想著辦法去賺快錢
開發環節的一切問題，本質上都是金融問題
03
另外，對於土地出讓的配比也要有節制
拒絕出現鬼城現象，本質上要在土地出讓的時候保持節制，如果為了點錢密集的出讓土地，人根本裝不足，那麼鬼城就出現了
這裡有一個六分之一的規律。什麼意思，一個正常的家庭，如果是租房子，最好收入的1/6以內付房租是比較好的，如果超過了那你的生活品質是比較大的
而對於買房來說，差不多一個家庭的1/6的工作收入用來買房是合理的，比如說你工作36年，那麼一個家庭6年的收入用來買房是合理的
同樣的，一個城市的房地產投資額，差不多是這個城市GDP的1/6的比例是比較健康的，超過了，就會出現風險
風險最大的是固定資產投資超過GDP60%的，這就是不可持續的城市發展
你查下統計，其實中國這樣的城市還是挺多的，具體的就不說了
那一個城市要開發多少住宅，有一個很簡單的數字，人均40平米的住宅就夠了，多了之後就是鬼城
辦公按照每兩萬GDP規劃1平米的辦公，一線城市因為密集度高，每4萬GDP規劃1平米辦公
商業按照商業零售額來算，2萬元規劃1平方米，或者也可以按照人來說，1個人規劃2平米
拿這個數字去套各個城市，超標的未來都有可能是鬼城的代表
所以土地出讓的時候要保持節制，不然無序出讓，再漂亮的城市面貌也沒人承載
04
好了，說了那麼多，我們以為重慶過去十年房價平穩僅僅是因為特殊的樓市政策麼
其實不是，重慶對於產業發展也有他非常不一樣的地方
分析重慶樓市，我們必須要看到這個城市的產業發展模式
對於內陸城市，過往經濟一直髮展不出來的核心問題就在於兩頭在外：原材料在外面，貿易結算在外面，所以哪怕核心的重工業在內陸有再好的政策再廉價的用地，但是來回兩次的交通成本給內陸城市增加了大量的成本
而重慶當年引導產業落地這一塊其實花了非常大的心思
比如說電子產業裡的筆記本行業，當年黃奇帆是這樣打造產業鏈的
首先，當2008年的時候，當得知惠普要增加產能的時候，黃奇帆親自帶隊去美國遊說，說服惠普落地重慶，帶來訂單
訂單來了，如果沒有高效的組裝模塊，產業是帶動不起來的，所以在2009年，黃奇帆又到了臺灣，直接見到了郭臺銘
郭臺銘看到2000萬張訂單的時候眼睛都亮了，但是他也知道，如果零配件還需要託運，那麼成本也會上去，這件事不一定做得久
黃奇帆當然也知道這個痛點，所以很快重慶又相繼迎來了廣達、英業達、緯創、仁寶、和碩這五大代工廠，並吸引來400多家筆記本電腦零配件公司進駐，形成了著名的“3+6+400”的筆記本電腦產業群
這就結束了麼，當然不是，如果結算不在重慶，這些筆記本還要運到臨海城市才能結算，這些同樣是成本
所以，重慶西永綜合保稅區掛牌成立了
重慶於2010年開始推動加工貿易的離岸金融結算，到2011年時已經突破400億美金，2014年突破1000億美金，給重慶帶來了幾十億的稅收增量
所以各位看到沒有，重慶雖然是個重工業城市，但是確實少見的城市內可以自建體系的這麼一個城市
當然地市是因為城市的大，第二是以為整體的規劃從頭到尾都沒有隻做產業鏈中的一個環節，而是全產業鏈，這給這個城市注入了極強的動力
那這又和房地產有什麼關係，很重要的額一點，因為產業群在城市內部聚合，所以重慶是比較能夠獨立實現產業升級的城市
天津為什麼起不來，因為天津做的從來都是給北京做中轉和託運，所以並不是北京刻意打壓，而是天津的城市定位決定上升的天花板
重慶也是因為這樣的城市結構，房地產發展可以比較健康，高中低三檔的需求比較充沛
只有在需求端充沛的前提下，供給端改革才有動力，不會因為後期受抑制而妥協
05
回看重慶這十年，很是感慨，這樣特殊的市場為房地產行業貢獻了大量優秀的開發商：龍湖、東原、協信、金科……都是行業內非常特色的企業
本質上這也是這個城市給這些房企留下的烙印
的確，重慶有他特殊的地理面貌，也有他特殊的樓市政策，但是本質上我們可以看到，對於樓市的管控，他不是單一維度的擠壓，而是多個元素綜合之後的結果
包括土地、資金、開發商以及需求端
為什麼過去十幾年很多地方的調控都沒有得到預期的效果，很多時候都是在一個地方發力的結果
但是其實我挺認同一句話，房子其實是這個城市的股票，他是綜合了城市方方面面之後的價格折射
所以房價也好，樓市也好，一定是個體系化的工程，調控也一定是如此
簡單的因為一個現象就推倒房價暴漲或者暴跌，核心是對行業的認知不夠，所以我從來不會把黃奇帆是否離開重慶當成房價波動的一個重要節點，因為這是過去十年一直以來構建的體系，而這樣的體系並不會因為誰的離開就開始瓦解
當然很多人也會和我說，現在的重慶，也開始變得和以前不太一樣了，其實這些都不太重要
我們捫心自問，對於我們個人來說，我們到對是希望自己的家庭資產增值，還是希望可以便宜買到房子
認真想想
其實很多人都不會輕易的說出一個答案
我想這或許就是房地產看不懂的地方了，這個行業本來就沒有對錯，只有適合與否以及願不願意妥協
重慶是個山城，很多人都說走到重慶就會迷路回不來，而這個城市的每一面，都在折射房地產的全部
以上為正文，來自盧俊
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