5月的重庆，气温还在逐渐升高，相比之下，重庆的房地产市场已经称得上火热。近日，《中国建设报·中国房地产》实地走访了重庆房地产市场，发现多个城区出现了房屋供不应求的局面。
火热的房地产市场，也暴露一些问题。“今年以来，我市房地产市场出现了一些新情况、新问题，比如部分开发企业和中介机构收取‘茶水费’、预留关系房源和内部房源、拒绝公积金贷款、售后包租返租等违法违规行为抬头，扰乱了房地产市场秩序。”重庆市国土资源和房屋管理局相关负责人表示。此外，个别开发商设置了全款购房等“隐形门槛”。针对这种情况，今年5月至9月，重庆开展为期5个月的房地产市场秩序专项整治工作，严查房地产开发商、房地产中介机构20种违法违规行为。
多年来，重庆房地产市场一直以有效的管控而扬名。作为直辖市，截至2016年年底，重庆的房价仍保持在8000元/平方米左右。2017年，重庆房价经历了一轮上涨，政府多次出台政策遏制“炒房”，除征收房产税等政策外，还推出了“认房又认贷”、“两年限售”等新政。
市场供求关系变化
5月中旬，位于重庆市巴南区的新鸥鹏拉菲公馆售楼中心人头攒动。即使开发商销售人员和场外销售人员齐上阵，来访者登记信息近半个小时后才能得到置业顾问的接待。随着购房者不断涌来，该项目的均价也一路上涨。根据房天下提供的销售数据，今年年初，该楼盘的销售均价为7650元/平方米，不到半年时间，均价已经达到了1.2万元/平方米。
拉菲公馆只是重庆房地产市场当前的一个缩影。在江北区、渝北区、巴南区、南岸区等多个城区，均出现了“一房难求”的现象。“我已经连续两个星期来重庆看房，因为不能全款，至今还没有找到合适的房源。”来自成都的孙先生感叹道。
易居企业集团CEO丁祖昱认为，随着全国主要城市及热点城市房价的大幅上涨，成都、重庆等房价洼地的资金流入效应也逐步显现。一方面东南部沿海城市的核心城市限购、限贷持续升级，促使投资者开始将目光转向中部城市，市场热度逐步传导；另一方面，随着城市新城建设的推进，产业集聚效应，三四线城市人口逐步向省会、直辖市集聚，也为楼市成交“添了一把火”。
根据易居中国提供的研究报告，2013年至2015年，重庆商品房市场基本保持供求平衡状态。自2016年起，购房需求释放，全国各地加码调控政策，在政策相对宽松的重庆，成交量开始上涨。2017年，重庆主城商品房供应2270万平方米，环比上涨24%，成交3425万平方米，环比增长28%，全年保持高成交量状态。
2017年的高成交状态，使得在渝房地产企业的业绩表现都不俗。根据克尔瑞研究中心提供的数据，2017年，重庆百亿元级房地产企业从2016年的1家增至8家，融创以207.9亿元跨入200亿元房企量级。重庆排名前10名的房地产企业中，龙湖、融创、鲁能、万科2017业绩涨幅在70%以上，金科、恒大、保利、东原业绩涨幅超100%，旭辉涨势最明显，销售业绩为95.8亿元，同比上涨537%。
进入2018年，重庆房地产市场供求关系发生了明显变化。
据重庆市统计局发布的数据显示，2018年一季度，全市商品房销售面积1571.57万平方米，同比下降1.5%。其中，住宅销售面积1318.78万平方米，同比下降1.1%。此外，中国指数研究院发布的报告显示，今年4月重庆市商品房销售面积约为234万平方米，较今年3月有所下滑。
丁祖昱表示，得益于良好的市场成交表现，各城市的库存量在2016年、2017年均有了显著下降。以重庆为例，2017年年末库存仅为346万平方米，同比下降了66%，消化周期仅为1.5个月。
库存量显著下跌，一方面源于政府加强了预售证管理，严格参照周边同类项目或本项目前期售价，指导企业理性定价。为了赢得更多的利润空间，部分企业“捂盘惜售”，导致了供应紧张等问题；另一方面，一二线城市在这波行情的带动下，销售规模普遍再创新高，这也是导致库存见底的重要原因。
“要解决‘一房难求’，只有增加土地供应。城市的发展土地资源不可或缺，用于居住生活的土地资源还可以通过产业用地转换，或通过农村集体建设用地进入可售住宅市场等办法来增加住宅用地。”新城控股集团副总裁欧阳捷表示。
开展专项整治
目前，重庆房地产市场出现的问题已经引起了政府重视。重庆开展了整顿和规范房地产开发销售中介行为的专项工作，并公布了部分房地产市场违规违法典型案例，主要涉及违规承购自己提供经纪服务的房屋、违规预售、委托没有资格的机构代理销售商品房、未经委托人书面同意对外发布房源等内容。通报内容显示，违规公司中不乏重庆(香港)中原营销策划顾问有限公司、重庆同策置业顾问有限公司等知名中介公司。
5月16日，重庆市国土资源和房屋管理局发布消息称，为贯彻落实“房住不炒”等要求，按照住房城乡建设部约谈有关城市以及市政府实施房地产市场系统调控和超前调控的要求，进一步巩固和扩大调控成果，坚决制止和查处房地产市场违法违规行为，维护群众合法权益，今年5月至9月，开展为期5个月的房地产市场秩序专项整治工作。
据重庆市国土资源和房屋管理局相关负责人介绍，此次专项整治主要针对开发企业11类和房地产中介机构9类违法违规行为。其中，重点整治违规收取“茶水费”、“指标费”以及预留“关系房源”、“内部房源”等违法违规行为。
对于违规收取“茶水费”、“指标费”等行为，重庆制订的具体措施包括：要求开发企业在申报商品房项目预售方案时签订书面承诺，组织中介机构发布《客户告知书》，承诺企业自身并监督所属员工不向购房者收取“茶水费”、“指标费”等房价款以外的其他费用；开发企业、中介机构加强内部管理和监督，凡发现销售人员、中介人员违规收费，立即清退，并移送司法机关处理；房地产市场监督管理部门接到有关投诉举报后，将立即进行调查核实，查证属实的，将会同公安、工商、物价等部门依法严肃查处。
针对部分开发企业预留关系房源、内部房源等问题，此次整治的措施包括：对各房地产管理相关职能部门作出纪律要求，严禁本系统职工为亲属、朋友买房给开发企业打招呼；各开发企业要加强内部管理，严禁销售人员预留内部房源或与中介人员勾结锁定房源，严禁销售人员在销售中宣传或暗示客户通过找关系、打招呼买房；组织开发企业在办理商品房预售方案备案时，书面承诺不预留关系房源、内部房源，确保取得商品房预售许可证后一次性公示全部房源，并公平、公正、公开地销售商品住房。对违规预留关系房源、内部房源的开发企业，一律采取暂停网签、暂缓商品房预售许可办理等行政限制措施。
事实上，这不是重庆第一次开展较长时间的房地产专项整治。2017年4月至10月，重庆市也开展了整顿和规范房地产开发销售中介行为的专项工作，重点对开发企业和中介机构25类违法违规行为进行整治查处。据了解，去年整治期间，重庆共收到举报投诉1900件，除涉及民事纠纷的外均已办结；共立案查处房地产违法案件90件，行政处罚金额620.5万元；督促开发企业和中介机构整改违规行为1507件，涉及金额1亿余元。
调控政策将越发严格
作为直辖市，重庆多年来房价保持平稳，其房地产市场的有效管控被人称道。有业内人士认为，重庆房地产市场的健康发展，离不开有力的调控。从政策内容来看，重庆通过系统调控有效防止了房地产市场的过热发展。
“重庆每年房地产固定资产投资不超过全市固定资产投资的25%，超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。”2016年年底离任重庆市长一职的黄奇帆认为，房地产投资跟规划人口有关的社会结构的总量要平衡，还要控制房地产的按揭。同时，重庆还关闭了一定数量的房地产公司，减少无效供给。对于进入“招拍挂”竞价拍卖的房地产公司，必须核查其资金来源，实力不强的不准参与竞价。
在建设用地方面，重庆要求土地的价格不能超过房价成本的35%。地价受政府的调节作用较大，不仅通过增大供应量来降低地价，也设置了土地价格的硬性指标。同时，建立地票制度，保证重庆土地市场的良性流动。这些都是重庆房价多年保持平稳发展的重要条件。
值得一提的是，重庆大力推行以公租房为重点的住房保障体系，解决了低收入和外来务工人员在重庆的住房需求。据介绍，重庆保障房供地占比达22%，部分低端刚性购房需求，转移到了保障房领域消化，防止了商品房需求过旺导致的房价过快增长。
截至2017年年初，重庆商品房住宅网签均价为1.0083万元/平方米，同比增长了21.85%。分析人士认为，这一轮重庆房价上涨源于主城区供应短缺和刚需改善爆发。
2017年1月，重庆市发布《关于加强“三无人员”个人住房房产税征管工作的通知》，加强重庆无户籍、无企业、无工作的个人在渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区范围内购买首套及以上普通住房个人住房房产税征管工作。
早在2011年年初，重庆就启动了对部分个人住房征收房产税的改革试点。黄奇帆认为，首先，重庆征收房产税是为了长远的税制健全。其次，房产税属于二次分配，把占有公共资源较多的人的税拿来后，全数用来建造公租房，有调节收入分配的作用。最后，这也加大了炒房者的持有成本。
2017年2月至9月，重庆先后出台规定，提出严格执行个人住房贷款最低首付比要求、首付资金真实性检查、偿债能力审查等要求，严厉打击“首付贷”、“假按揭”等行为；优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求，暂停受理主城区范围内非首套住房公积金贷款申请。2017年9月23日，重庆迎来“限售令”——主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。
对于重庆房地产市场未来的政策走向，克而瑞研究中心的一份研究报告指出，在中央强调住房居住属性的背景下，地方调控政策差异化明显，热点城市政策不断收紧，重庆未来的调控政策只会越发严格。比如，在信贷方面，预计明年重庆房地产信贷资金监管将继续收紧，从个人贷和开发贷两方面来降低房地产杠杆。
丁祖昱分析认为，考虑到目前重庆政策较为宽松，预计未来重庆可能加码限购政策，以遏制不合理的投资投机需求。供给方面，尽管当前去化周期较低，但重庆待开发土地存量仍比较充足，按照过去12个月的平均去化速度，去化周期约为25个月，预计重庆将逐渐恢复供求平衡。基于人口持续净流入且增幅逐年扩大，新兴产业聚集导入产业人口和资本，带来大量有效购房需求，成交规模和房价仍将继续保持平稳小幅上升的态势。
住房城乡建设部唯一综合媒体
中国建设报房地产融媒平台
支持单位：中国房地产业协会
閱讀更多 中國建設報中國房地產 的文章
